Köpa, renovera och sälja hus - lönsamt? (Flippa hus)

Skatten är en viktig aspekt att tänka på, läs på om skatten så att du kan lägga upp det rätt från början.

Jag har gjort detta tre gånger med en lägenhet och hus som jag bott i under tiden som jag jobbat med dem. Nu gör jag det i ett annat land med mindre egen inblandning. Det har gått mycket bra. Jag är inte hantverkare eller ens särskilt praktisk om jag ska vara ärlig. Det viktiga är kunna förstå sina gränser och köpa objekt där så mycket som möjligt av det som behöver göras inte kräver att du kopplar in en dyr byggfirma. Vem som helst kan till exempel måla om, riva ett mögligt uthus, ta bort en plastmatta och snygga till brädgolvet under den. Sen måste du ha en vision om hur du transformerar huset så att fastighetens värde i ökar, utan att du behöver betala för mycket. Finns många hantverkare och byggfirmor som inte är särskilt bra på det. Det handlar om att förstå målgruppen för huset. Rustik charm kan ha ett stort värde i ett hus på landet.

Ett av mina hus var en två hundra år gammalt stenkåk som varit en skola en gång i tiden, den hade en gårdsplan som varit täckt av asfalt som börjat "flagna". Det var ett uppenbart skönhetsfel som sänkte husets värde men som inte var särskilt dyrt att åtgärda. Många hus är oattraktiva på grund av att värmesystemet är dåligt. Är det riktigt kasst kan det räcka långt att köpa en begagnad ved- eller pelletspanna så att du kan skriva i annonsen när du säljer att värmesystemet nyss har uppdaterats. De flesta förknippar den insatsen med stora investeringar samtidigt som du fått det gjort för, säg, 20 000 kronor med installation och allt. Mitt första projekt var en lägenhet i Stockholm som stank av rök. Det tog tid att få bort det men det gick och bara den insatsen som kostade ett par tusen och någon arbetsvecka höjde värdet med en halv årslön skulle jag tro. Det var nästan 20 år sedan och är kanske inte möjligt idag.

För mig hade inte gått att göra detta om jag inte haft ett par hantverkare som jag lärde känna personligen. Då är det lätt att hitta lösningar som passar dig. Jag behövde bredspackla men hade inte gjort det förut. Då betalade jag för att få instruktioner, tog en timme sen kunde jag göra jobbet själv samtidigt som min hantverkar fixade med annat och kunde titta till mig då och då. Vi gjorde så med flera moment.

Bjud på flera fastigheter men köp bara om det inte blir budgivning och du känner dig säker på att husets säljs under marknadsvärdet.

Ett sista tips är välja en yta som inte är så stor och höja den till en imponerande nivå. En detalj som ser exklusiv ut kan lyfta intrycket av hela huset. Behåll köksskåpen men lägg på en fantastisk bänkskiva.

Går alldeles utmärkt men som allt annat krävs mycket arbete och slit. Grundidén är trivial, köp billigt - sälj dyrt. Rinse, repeat.

Men hur vet du vad "billigt" och "dyrt" är? Du kommer lägga mycket tid på att samla data och analysera för att ta reda på det. Sen kommer du lägga mycket tid på att hitta objekt som passar in.

Sen kommer du behöva sätta dig in i vad renovering kostar. Vad som är rimliga material och arbetskostnader för olika projekt. Vilka andra kostnader du kommer ha. Hur du ska lösa finansiering. Sen hitta seriösa och pålitliga människor att jobba med.

Till sist kommer du jobba häcken av dig när det skall exekveras för att hålla koll på kronorna och inte bli skinnad.

Så kör på, men var beredd på hårt jobb!

Ursäkta mästrandet men det är mer att tänka på än de flesta lycksökare tror som är ute 5-10 år försent och har en glödhet bostadsmarknad i backspegeln.

1) Mäklare är proffs på värdering och tar kostnaden för renovering i beaktande. Tanken är att efter renoveringen är klar hamnar du på ett pris som motsvarar ett hus i ”fräscht” skick. De som gjort vinst tidigare har oftast tjänat på en extrem inflation av lån i fastighetsbranschen. Enligt mig är detta det absolut största hindret att göra en bra affär, dvs att du köper av någon som faktiskt kan värdera. På börsen till exempel kan du köpa aktier för en spottstyver av en panikslagen nybörjare som precis fått spader av att läsa Di.


2) om du istället ska göra allt själv och inte heller bo där, behöver du göra detta så fort som möjligt och du behöver mer kunskap än gemene hantverkare har, ffa om byggnadsfysik, fastighetsrätt, BBR (om du ska ändra byggnadsklass) och projektledning då huset kommer att bli en byggarbetsplats.. Du behöver också vara ledig under ett antal månader och då vara utan lön utöver räntekostnader, efterföljande förmedlingstid osv. Om du inte gör det själv och ”tar in” allt kommer du mycket sällan göra vinst om värderingen är korrekt, ofta blir det dessutom budgivning på kråkslott eftersom alla tror de ska göra ett klipp. Ofta blir det rent av dyrare att renovera fast folk sliter arslet av sig än att köpa ett hus i bra skick.

3) ett gammalt hus har ofta låga belopp på pantbrev och kommer äta upp en stor del av kakan genom avgifter för pantbrev i kombination med stämpelskatt.

4) det som KAN löna sig beroende på slutpris är om du köper för att bo där själv. Ofta har folk familj som gör det. Du måste du ha nägon form av utbildning och samtidigt gå balans gång i några år om kärringen inte ska få utbrott och lämna dig 1 månad innan målningen är klar och du lik förbannat säljer med förlust.

5) ett hus som inte renoverats på 40 år kan ha en mängd otrevliga överraskningar som spräcker budgeten även om su trodde kalkylen var vattentät.