Neobo Fastigheter - NEOBO

Den inleddes tedan vid börsintroduktionen!

Jag kanske snart lämnar Flashback för en orättvis varning av en Moderator (Rassa). Fast till ämnet så är det ju så och självklart finns det köpmöjligheter framöver.
Det kommer nog ta en tid innan jag kommenterar här igen men jag lovar att följa er alla på Forumet och jag önskar er allt best!

Denna artikel var rätt så intressant och lättförståelig:
https://www.affarsvarlden.se/analys/neobo-fem-fulfastigheter-ar-fler-an-fyra-fina?utm_source=Aff%C3%A4rsv%C3%A4rlden%20-%20NEW%EF%B9%A0u tm_campaign=f5c6bed9e4-EMAIL_CAMPAIGN_2023_03_07_01_30%EF%B9%A0utm_medium =email%EF%B9%A0utm_term=0_- f5c6bed9e4-%5BLIST_EMAIL_ID%5D

Man antar att fastighetsvärdet sjunker så pass mycket att yielden ökar till 5%. Även då handlas aktien på tydlig rabatt. Man antar även att bolaget får en långsiktig snittränta på 4% vilket jag tycker låter rimligt. Yield gap på 1% borde även vara acceptabelt för bostäder som har lägre vakansrisk.

Med 5% i direktavkastning tycker jag ändå det ser intressant ut. Belåningsgraden skulle då öka till 66% men bolaget skulle nog kunna amortera för att få ned det till 60% tänker jag.

Ovanstående antaganden har ju inte tagit i beaktande räntebindning och möjligheterna för att öka driftnettot mha t ex renoveringar.

Några positiva saker är ju att bostadsbyggandet minskat ordentligt till följd av höga priser. Neobos fastighetsvärde per kvm är för tillfället 21 400 kr på nuvarande substans vilket är betydligt lägre än nyproduktionspriser. Utbud och efterfrågan lär alltså gynna dessa bostäders värde på sikt, men det lär ta tid.

Det som jag stör mig mest på för tillfället hos NeoBo är vakansgraden. Den är mycket hög för att vara ett bostadsbolag. Jag förstår inte riktigt varför. När jag tittar på hemsidan ser beståndet ändå rätt så bra ut, någon som har några tankar?

Glöm bara inte att det är svårare eller rent av omöjligt för hyreshusbolag att föra vidare kostnadsökningarna senaste året till hyresgästerna, därför kommer marginalerna minska ytterligare för bostadsbolagen.
Hälften av kostnafsökningen kommer Neobo få betala själva.

För kontor är det i regel lättare att höja hyran i paritet med kostnadsökningar och inflation.

Det är sant; det är nackdelen med bostadsfastighetsbolag. Dock finns det generellt högre risk för vakanser i kontor, särskilt om konjunkturen sviktar.

I Stockholm har endel kontor blivis bostäder.

Jag tycker det här verkar mycket märkligt. Ett axplock av de lägenheter som verkar ha legat vakanta ett bra tag:
https://www.homeq.se/objects/66859
https://www.homeq.se/objects/54786
https://www.homeq.se/objects/55521
https://www.homeq.se/objects/61675
https://www.homeq.se/objects/65177
https://www.homeq.se/objects/65553

De ligger i Skara, Köping, Skövde, Vänersborg, Tidaholm och Sundsvall.

Är det verkligen ingen efterfrågan på dessa hyresrätter i dessa orter? Att köpa en bostadsrätt med hög belåning borde i dagsläget ge högre kostnader? Ser ju ut att vara välrenoverade och i bra skick, så hyran känns spontant inte oskälig.

Kan det vara så att Neobo har varit väldigt dåliga på att annonsera bostäderna? Jag har av någon anledning haft uppfattningen att hyresrätter ska vara relativt enkla att hyra ut, även utanför storstäder.

Hur går det för aktien?

Jävligt märkligt. Fem av de sex har inga sökande, en har blivit pausad då den legat ute över 9 månader... En är faktiskt uthyrd nu. Finns det inte ens några somalier de kan trycka in?

På de och många andra ställen är det generellt ingen brist på bostäder, utan billiga hyresrätter (där är kön lång). De som kan och vill betala dessa priser köper hellre bostadsrätt.

Just det, det är nog en rätt analys. Frågan är om nuvarande makroekonomiska läge kan ändra på det nu när räntorna stiger. I och för sig är väl även bostadsrätter i dessa orter inte särskilt dyra så räntekostnaderna ändå inte blir så höga om man köper... Jag undrar om det inte var dumt t ex att renovera hyresrätter i Köping för att höja hyran när det istället blivit svårt att hyra ut. Då kunde de lika gärna behållit dem orenoverade med lägre hyra. Sen ist satsa på att renovera i medelstora städer som Sundsvall, Gävle, etc där det åtminstone finns betalningsförmåga.


Haha, lite så jag tänker också. Precis, en såg ut att bli uthyrd. Vad jag kan se har de väldigt många vakanta bostäder i Köping... Jag antar att det är en ort där det ändå finns utbud på hyresrätter varför många väljer bort Neobos lägenheter som är nyrenoverade och därmed högre hyra. Flera vill säkert ha lägre hyra utan nyrenovering.

Du kan testa söka på Neobos lediga lägenheter och välja Köping så finns det många som varit ute länge... Jag undrar om inte det mest rationella för dem är att sänka hyrorna i dessa orter. Någon som vet hur den processen går till?

Just nu är Neobo väldigt billigt men det verkar som vakansrisken inte är så låg som man kan förvänta sig av ett bostadsbolag. Man tänker liksom att det är poängen med bostäder att man ska slippa bekymra sig om vakansrisk så man kan utnyttja finansiell hävstång oavsett konjunkturläge. Det gäller säkert bostadsbolag med fastigheter i Uppsala, Stockholm, Umeå, etc där det alltid finns efterfrågan men när det kommer till Neobo som har massa vakanta bostäder i Köping har man en jobbig situation. Då kan man fundera på om inte vakansrisken är lägre med kontor i Stockholm trots lågkonjunktur och man får ändå högre yield på fastigheten. Då tänker jag t ex Corem om man vill köpa billigt fastighetsbolag.

Dock kan man fundera på varför Klarabo har så låg vakansgrad trots att deras bestånd är lika spretigt som Neobos och samtidigt även har mindre orter som t ex Bollnäs och Ronneby. De kanske varit mer rationella när de valt vilka lägenheter de renoverar och kanske låtit beståndet i dessa orter haft lägre hyror för att inte ta risken att få vakanser? Att renovera lägenhet att den sen blir outhyrd pga högre hyra är ju mycket sämre än att låta den vara orenoverad med lägre hyra med hyresgäst, dels har man investerat pengar och man får även en tom lägenhet som ger negativt kassaflöde.