Bostadsmarknaden i Sverige just nu!

Tittat man på villor och radhus så börjar objekt som legat ut tidigare komma tillbaka. I vissa fall med lite sänkt pris, det indikerar att det går trögt och att vi inte sett ett nytt jämviktsläge ännu.
Många verkar tror att köpkraften kommer att återställas direkt och sen fortsätter vi som vanligt. När den fårskocken inser att så inte är fallet så lär det sjunka vidare.
Det här kommer att vara en utdragen process.

Det som stoppar ett sånt scenario, oavsett om priserna skulle dippa 10% till, är ju att köparna de facto har råd med budkrig om de vill/måste. Man är bara (med all rätt) snål med hur mycket man budar.

Lånelöftena överstiger utgångspriserna så det skriker om det. Folk är kreditvärdiga. Jag tror köparna som kollektiv blinkar först om omsättningen fryser till is. Inte de få stackarna som måste sälja p.g.a skilssmässor och andra orsaker. De blir för få i jämförelse.

Med ett tak på 5.5x till 6.5x så finns det ingen större anledning för bankerna att minska utlåningsgraden till köpare med dagens styrränta. Oavsett om du lägger 8% eller 20% av disponibelinkomst på räntan blir du mer eller mindre lika kreditvärdig i bankens ögon. Bankerna har ju dessutom ett egetintresse i att hålla uppe priserna och att låta människor låna.

Risken prissätts istället via riskpremie på bostadsobligationer, som idag ligger på en 1.0% - 1.2% premie (alltså antal procentenheter högre än statsobligationer med samma löptid). Detta att jämföra med 0.5% - 0.7% innan 2022. Det är obligationsmarknaden som indirekt begränsar risken i utlåningen och inte bankerna. Med det sagt så är det fortfarande en ganska låg riskpremie på svenska bostadsobligationer och pensionsfonderna står på kö för att få köpa. (Detta beror delvis på att statsobligationsmarknaden är alldeles för liten i Sverige och att det inte finns bra alternativ till den som vill ha nästintill riskfri avkastning i SEK, men det är en annan historia.)

Vet inte om jag håller med om snåla köpare. Visst att man som köpare ser till att ha lånelöfte för de objekt man besöker dig ch är kreditvärdig, men man måste i nuläget också ta höjd för ev höjda avgifter, fler räntehöjningar samt ev framtida inlåsning vilket gör att man är mer eftertänksam/återhållsam i en budgivning.

Går det ner för mycket börjar det kärva med det egna kapitalet för en stor del av köparna (bytarna). Ankdamsmarknaden består till stor del av BLTs som byter runt bostäder med varandra och de är beroende av den hävstång de skrapat ihop genom sin BLT-karriär.

De som säljer nu klarar inte en större nedgång så de håller ut, och om de väl får sålt så möter de andra med samma tänk så de får (och kan!) köpa till snarlikt pris.

Vi domedagsprofeter har helt enkelt missbedömt BLTs ekonomiska planeringsförmåga (sämre än förväntat) och uthållighet (bättre än förväntat) samt att det troligtvis finns en inte oansenlig andel som faktiskt tror att räntan kommer vända skarpt nedåt igen så fort KPIF visar tydliga tecken på nedgång.

Tänker i stort sett samma. Grejen är väl den att ytterst få sitter i skiten och måste sälja. För resten av 'ankdammsgänget' är skulle jag tro att resonemanget går ungefär som följer: "Fine, det skulle vara trevligt att 'levla upp' till en trea nu med nyfödd baby och allt men ingen släpper till under ATH-priser och därför kan vi inte släppa vår tvåa heller till under ATH-pris för då går inte kalkylen ihop. Men det är ju inte så att vi riskerar att hamna på gatan, vi får vänta lite bara. Lyxproblem egentligen."

Därför är det bra att köpa först, just nu. Lyckas du ha flax att göra ett klipp, kan du med gott samvete släppa din befintliga bostad till marknadspris utan reell förlust.

Helt riktigt.
Inte nog med att säkert många lånelöfteskalkyler skrivs ned (min gjorde det), måste vi som köpare ta höjd för framtida avgiftshöjningar etc. Dvs, viljan till att belåna sig högt minskar kraftigt när det är grumligt i spåkulan. När känslan tidigare år var att "skynda, nu går tåget", var det psykologiskt lättare att kasta sig på till varje pris, även på rättså lösa boliner.

Gissar på ytterligare fall om 10-20% under 2023 pga fortsatt hög inflation och räntor. Det är svårt att få ned inflationen med en styrränta som är så mycket lägre än inflationen som vi ser i dagsläget.
Drar arbetslösheten i väg så kommer blir fallet minst det dubbla.

Nedgången har förvisso varit snabbare och kraftigare än under 90-talet. Självklart tar det tid för priserna att rätta in sig till de nya lånelöftena. Forskning visar att om nya låntagare tvingas lägga >30% på boendet så sjunker priserna tills balans uppstår. Kan självklart ta lite tid.

Nu väntar vi bara på att tjurfällan ska slå igen när de sista ont anande lammen vallats in.

Ja, man kan väl säga att uppgången varade i 9 år (2013 - mars 2022, med paus 2018 till aug 2019) och var ungefär 100%.

Att allt då ska rasa ihop på mindre än ett år kanske är något osannolikt. Det blir väl runt 1% p.m. i nedgångstakt och den kan hålla i sig i 3-5 år. Vi får se. Tror ändå att det kommer sluta runt 85k för Stockholm city nu 2023 för att därefter slaska runt där. Då matchar priserna mer löneläget igen.

Jodå, det har under senare år hänt i Finland, Irland, Nederländerna...
https://i.imgur.com/ddVmwIT.jpg

Notera även att fallet första året efter toppen i samliga fall var mindre än Sveriges bostadsbubbla på 2020-talet. Förresten, senast vi hade en nedgång på -30% här i Sverige under 90-talet så var prisfallet endast -1.9% första året efter toppen.
https://i.imgur.com/5PWkYdH.jpg

Med andra ord ganska absurt att redan nu dra en lättnadens suck.

flanders siffror är som vanligt tagna ur luften. Glöm -20%. Bostadsmarknaden föll i genomsnitt 37% under finanskrisen i USA.
https://i.imgur.com/ddVmwIT.jpg

Edit: läste att han gaggade något om att tabellen visar reala priser. CPI var nere på -2.1% ett tag under 2009 och toppade på 3.9% två år senare.