Bostadsmarknaden i Sverige just nu!

det matas inte längre in något i botten av pyramiden

Mellan 2007 och 2013 stod villapriserna ganska still. (Går ju att titta på HOX för den som tvivlar).

Hur gick börsen då?

Tja
* 2007-01 OMX ca 1181
* 2013-01 OMX ca 1136

Sedan steg priserna till ca 2018
* 2018-01 OMX ca 1587

Sedan steg priserna till ca 2022
* 2022-01 OMX ca 2456

De som menar att bostadspriserna inte korrelerar med börsen lever i någon ganska rejäl förnekelse.

Jag måste kanske lägga till, även om det inte borde behövas, att huspriserna rör sig långsammare. och korrelerar mer mot något glidande medelvärde av börsindex. Mycket av bruset i börsindex filtreras bort.

Finland led även dom av nyliberal finansreglering.

Du har identifierat några år när börsen gick upp? Grattis,

Gick huspriserna upp eller ner efter Digerdöden?_

Du har identifierat några år när börsen gick upp? Grattis, kan du hitta fler korrelationer. Gick huspriserna upp eller ner efter Digerdöden?_

Det ända vi kan vara säkra på är att lånekostnaderna går upp när räntan går upp. Och huspriserna sjunker. Ganska basic

Börsen mår ok fast priserna på bostäder fortsätter att störtdyka.

Valutarestriktionerna infördes under andra världskriget.
Alla andra länder hade tagit bort de för mycket länge sedan.
Sverige var ensam med att ha kvar de långt efter att alla andra tagit bort de.

Det går inte heller visa att detta hade någon som helst inverkan. Du kan bara komma med grundlösa påståenden. Så fort du skall balanda in fakta så kommer det skära sig.

(Man var i stort sett tvungna att ta bort valutarestriktionerna. Annars hade inte svenskt näringsliv överlevt i den globalisering som pågick).

Som det nu är så lär det finns massor med förstagångsköpare och uppgraderingsköpare som avvaktar för att slå till och köpa större och mer centrala BR (än de annars kunnat) så fort priserna visar tecken på utplaning.
(Jag känner iaf till sådana och de lär ju inte vara de enda precis).

Förstagångsköparna är begränsade av kontantinsats.
Men de här familjerna har inga problem att spara 300k/år. Och för varje 300k stiger deras maxpris med 2000 k. Tills dom inte får låna mer. Sedan stiger det med kanske 330k/år beroende på hur börsen går.
Efter 3 år kan dom betala 1 MSEK mer.
Efter 6 år kan dom betala 2 MSEK mer.
Osv.

Valutarestriktionerna infördes under andra världskriget.
Alla andra länder hade tagit bort de för mycket länge sedan.
Sverige var ensam med att ha kvar de långt efter att alla andra tagit bort de.

Det går inte heller visa att detta hade någon som helst inverkan. Du kan bara komma med grundlösa påståenden. Så fort du skall balanda in fakta så kommer det skära sig.

(Man var i stort sett tvungna att ta bort valutarestriktionerna. Annars hade inte svenskt näringsliv överlevt i den globalisering som pågick).

90-talskrisen berodde på avreglering av kreditregler. Banker fick låna ut hur mycket nytryckta pengar som helst. Detta kallas Novemberrevolutionen.

Det är en sjukt enkel och icke-precis analys men jag tror ändå den approximerar situationen ganska bra.

Jag har helt enkelt bara kollat vid vilken punkt BR överlag hamnar i rött, oberoende av när de köptes senaste 10 åren. Grejen är att alla BR-värderingar ligger som grundposition till hävstänger. Så det är nog så illa att grundpositionerna - värdet som täcker hävstången - i snitt är röda, men situationen är ju offantligt mycket värre eftersom Sverige i 20 år förädlat konceptet med att maximera hävstången via olika parter. Senaste åren mer och mer likt rena ponzi-upplägg - ofta har tredjeparterna redan sprungit iväg med de lånade pengarna och lämnat bostadsrätten (ev. tillsammans med fler tredjeparter) med ansvaret för säkerheten. Och säkerheten genererar inget värde, alltså finns det egentligen inget alls som arbetar upp "investeringen" (de lånade pengarna tredjeparten sprungit iväg med som vinst).

Detta är alltså ett "finansiellt luftslott", för även om det såklart finns BR som hyr ut några lokaler eller ett garage så är BR generellt inte produktiva överhuvudtaget. Frågan huruvida detta är ett finansiellt luftslott är direkt barnslig: ja, det är det, och fattar man inte det orkar jag inte förklara mer. Däremot kan man säga detsamma om väldigt stor del av finansmarknaden, och allt där kollapsar inte hela tiden, åtminstone inte på kort sikt. Så frågan är mer om det finansiella luftslottet kring BR kommer likvideras eller inte, inte huruvida det är vad det är.

Just 10 år har jag valt för att få tillräckligt många transaktioner, d.v.s. vid 10 år har extremt många BR genomgått en transaktion under perioden.

Trams, det kommer inte likvideras en massa BRFer. En och annan dock. Även på nya BRFer ligger belåningsgraden relativt lågt. Vår nya, med värdeår 2022 ligger på 20%. Även med en belåning på 15k/kvm så ger 100kvm ett andelslån på 1,5M eller 5k ränta per månad (4%). Diffen mot 1% ränta blir då 3750kr extra per månad. Seriösa BRFer ligger dock inte på rörligt, utan genomsnittsränta kommer inte nå 4% inom rimlig överskådad tid. Visst krävs höjningar av avgiften i exemplet. Stor skillnad mot 90-talet där.

Hursomhelst, halva fallet är nu taget för att möta obligationen. Det är fakta idag, och än så länge har fallet följt kurvan i princip 1:1.

Hur vanligt är det familjer(mamma pappa barn) som nettosparar 300kkr/år. Har du data på det?

Är det en så pass stor del av befolkningen så att det påverkar bostadsmarknaden?

Du blandar ihop inlägget med en massa prat om räntekostnader, så vad du inte verkar fatta är att hävstången baseras på den underliggande tillgångens värdering och att minskade värderingar av den underliggande tillgången ger exponentiella negativa utslag. Det är exakt så enkelt.

Det vill säga ditt prat om räntekostnader hit och dit är såklart relevant i vissa andra kontexter, exempelvis just värderingar, men det är helt irrelevant när analysen förutsätter att värderingarna faller. Jag är med på att de flesta av god anledning inte är vana att tänka i dessa termer, det är därför jag insisterar på att titta på hur enkla de faktiskt relevanta relationerna är. När kontot är nollat är det nollat. Vi får inte ett linjärt samband om tillgången i framtiden återgår till ursprunglig värdering.

Det är rent av så att jag själv väldigt tydligt gissat att friktionen är för stor för att värderingarna ska falla dit det blir problem, vilket betyder att jag inte tror att aktörerna kommer tvångslikvideras av högre räntor. Så det försvarstal din magkänsla levererade träffar ganska fel.