Bostadsmarknaden i Sverige just nu!

Kan någon ge en mer utvecklad förklaring om detta snälla?

Ingen kioskvältare att nyproduktion kommer att tvärnita på alla plan just nu. Både bostäder och lokaler.

Alla kommer att bita sig fast där de sitter så länge de kan. Eller komma ur så billigt som möjligt. Fastighetsbolagen kommer att behöva sälja ut bestånd vilket i sin tur tvingar ner priserna.

Men när,det gäller bostäder så finns ett stort underliggande behov. Kanske inte i kvm men i antal boenden.
Om vi antar att många lyckas ta sig ur utanförskap så finns en explosiv efterfrågan. Redan idag är utlandsföddas barn över 50% i storstadsområden (det är enorma mängder ungdomar) och de kan inte bo hemma hela livet med en drös syskon i en trea. Det finns dessutom en dold överbefolkning i alla utanförskapsområden.
Vi pratar hundratusentals människor som ska in i någon slags bostad.

Hur det påverkar bostadsmarknaden är oklart för de har inga stora resurser men på något sätt lär det påverka

Det finns ett stora bestånd nybyggt 2022 som först måste sugas upp av marknaden. Sen allt nybyggt som kommer ut 2023, som idag inte på långa vägar är absorberat av tilltänkta köpare. Det som går att omvandla till HR kommer så göras. Mycket är dessutom köpt på spekulation. Då jag själv köpt nytt (skrivet upplåtelseavtal) som såklart sjunkit en del sedan säljstarten 2020, så vet jag via mäklaren som nu förmedlar spekulationsobjekten innan tillträdet. En ansenlig summa spekulationsobjekt där man nu bara försöker få tillbaka pengarna. Då är detta ändå A-läge där de vanligaste bilmärkena är Porsche, Ferrari eller Tesla i området.

Lånelöften sätts utifrån att du ska klara KALP efter att boendet är betalt samt alla andra ev skulder/krediter/CSN-lån
KALP = Kvar att leva på kalkyl, som ska täcka dina levnadskostnader och är ett belopp som sätts utifrån din familjekonstellation.

Exempel 2 vuxna + 2 barn - KALP = 25000kr (vet inte exakta siffran numera då denna ska/kommer justeras upp). Detta ska täcka det grundläggande för att leva.

Boendekostnad är lite olika beroende på bostadsform, men låt säga BRF
Kalkylränta * beloppet lån du söker för + amoretingskravet (lånelöftet påverkas inte om amorteringskravet pausas, underlaget inte ändrats) + Avgift till förening + övriga boendekostnader (el/vatten etc)

Kalkylräntan = 5 årig bostadsobligation + marginal typ 4%.
Idag skulle den då bli 3,67% + 4% = 7,67%
För ett år sedan var den istället 0,71% + marginal = 4,71%

Marginalen är inte fix, utan se det som ett risktilägg.

Hoppas det förklarade det lite bättre. Annars kan du bara studera denna kurvan för att se vad priserna är på väg.
https://kortsikt.files.wordpress.com/2022/10/namnlos221020.png

Vet inte varför alla skulle vara intresserade av att bo i nya bostäder. Det passar inte alla och i synnerhet inte folk som har en skral ekonomisk budget. Det här är främst bostadsproducenternas problem och de som köpt på ren spekulation. Det är inte omöjligt att projekt som redan är igång kommer att bli hyreshus.

Problemet med nya bostadsrättsföreningar är att producenterna räknar med alldeles för låga räntor för att avgiftsnivåerna ska kunna hålla. Således är det är ingen skräll att det kommer att vara svårt att få tillbaka pengarna på sent köpt nyproduktion för spekulanter som tror på högre priser.

Egentligen är det inte meningen att man ska tjäna några pengar på nyproduktion. Det har varit ett specialfall i bostadsmarknadens historia att man kan bli bostadsmiljonär genom att bara boka nya lägenheter för att senare sälja de dyrare. Jag har själv gjort det, men då var det helt andra priser att tala om än dagens nivåer.

Normalfallet för nyproduktion egentligen är att man betalar en premie för att det är nytt, precis som med en ny bil. Det kommer vi nog att gå tillbaka till sannolikt.

Jag tror att priserna beror helt på vilken typ av område det rör sig om. Det kommer aldrig någonsin at bli någon större rea på a-lägen i attraktiva områden. Det verkar vara omkring 10% rabatt från absoluta topp-nivåer där jag kollar, men inte så mycket mer. Något trögare att sälja och försäljningarna tar lite längre tid än i våras.

Folk har fortfarande pengar och vill bo i attraktiva områden kan jag konstatera. Det kommer gå ner mest i % i yttre delarna av stockholm är min tro där folk har lägre inkomster och priserna ökat mest sett i %.

Säger denna graf något om kausalitet eller bara korrelation? Annars kan de vara beroende av någon annan parameter som inte visas här?

Är det inte konstaterat att nedgången i procent är som störst i attraktiva områden?

Är det verkligen så? För normala objekt för vanliga dödliga så är det ca 10% ner vad jag kan se. Sedan kan det säkert finnas specialfall som kan gå ner mer beroende på aktiemarknaden och villamarknaden står. Då kan det såklart avvika mer.

Lånelöftet beror i sin tur på något.
Och detta något är inkomst.

När inkomsterna ökar kan man låna mer.
Det är även så att när inkomsterna stiger så blir nyproduktion dyrare. Och renoveringar blir dyrare. Och det gör att bostadspriserna stiger.

Det är ganska enkla logiska samband. Men en del fantisera ihop andra ganska konstiga samband.

För Stockholms del betalar man mycket för adressen. Och där är priserna höga så det handlar inte om att låna längre. Utan om stor kontantinsats.
Den stora kontantinsatsen kommer från försäljning av bostad och från aktie/fond-innehav. Så när börsen stiger så stiger även bostadspriserna i Stockholm.

I grunden stiger priserna pga tillväxt.

Många skulle nog klassa Lidingö som attraktivt. Men allt är relativt https://omni.se/prisfallet-pa-bostader-slar-olika-storst-ras-pa-lidingo/a/Q7xzVR

Östermalm som måste klassas som ett A-läge är ned 13 % t o m september. Skulle tro att det landar omkring -15 % när oktobers siffror presenteras.