Bostadsbubbla i Sverige?

Jo, gick kanske litet över ån efter vatten i min formulering, men det var mer för att föra fram att köparsidan knappast står och stampar på samma privatekonomiska ruta som för tre år sedan. Lite på temat att det antingen är "ner i avgrunden" eller "to the moon" i denna tråden, vill jag bara belysa att det krävs inte så stor tillbakagång i prisnivåer för att nå nya köpargrupper, eftersom köparkollektivets privatekonomier också stärks med tiden.

Just nu, eftersom nedgången är räntedriven, verkar det ske en trade-off: lägre köpeskilling mot högre månadskostnad (fast vissa säljare vägrar inse detta). Det stora spöket tror jag dock är konsumentpriserna, det är liksom svårt och osäkert att göra en bra kalkyl om levnadskostnaderna om 1 år. Kostar dieseln 35 kr/litern? Mjölken 25 kr/l? Elen tokrusar igen?

Mycket osäkert om vi får lönekompensation för dessa kostnader. Facken måste ju kräva det, för att inte framstå som århundradets clowner - det fattar ju alla. De måste visa utåt att de bekämpar branden, men det enda de har att kasta på elden är ännu mer bensin. Att alla ICA-anställda får 10% löneökning, är skit värt när levnadskostnaderna kommer att öka lika mkt över en natt. Bättre att vi arbetare får genomlida stålbad istället. En sak är säker - minsta tendens till löneinflation så belånar jag mig och köper vadsomhelst i tillgångsväg - om det så är en vedbod på 15 m2 mark i Pajala. Då är de med feta lån de enda vinnarna och 80-talet är tillbaka.

Nä, som köpare i dagsläget vill man helt klart ha rabatt för framtida osäkerhet. Börsen har redan dykt. Krypto likaså. Råvaror har börjat knaka i fogarna de sista veckorna. Men bostadsmarknaden har, bortsett från mindre budgivningshets, klarat sig relativt bra givet omständigheterna. Vi får väl se hur länge säljarna kan hålla ut den här gången

Uthålligheten har sedan 2014 varit mycket hög, då räntekostnaden varit låg och bostäder överlag trendat uppåt. Nu blir det tvärtom. Sitta och hålla på en bostad i en fallande marknad samtidigt som kostnaden blir markant högre? Lägre pris och högre kostnad ju längre du väntar, till slut trillar polletten ner och då får vi se det verkliga raset, inte dippen på 10% som tagit oss tillbaka från ATH.

Jag ska inte köpa ett liknande hus och det var inte det de handlade om, utan visa att priset på de billigaste villorna sjunkit i Stockholm stad. Dessa hus i samma område gick för 6-7 miljoner nyss, nu ute för 5.2 och står helt osålt i veckor. Ett annan snarlik villa gick för bara 4 miljoner i Bromsten nyss, 20% lägre än utgångspris på 5 miljoner. Priserna faller snabbt, och de kommer rasa fram till jul om det blir en 0.5-0.75% höjning om några dagar och sen en direkt i september.

Gamlingar som äger en del av dessa villor och köpt dom för några hundra tusen för länge sen, kommer inte alla bry sig så mycket om de får ut 6 eller 3 miljoner.
Slemhog ska ha en stenvilla för 3 miljoner, står redo att köpa upp liket av en lyxpensionär kärring i 80-års åldern som ska in på hemmet nästa år.

Ut med äckliga boomers, in med millenials generationen som vill kunna lira stereo högt! Nu är det fan vår tur.

Millennials across the world have suffered significant economic disruption since starting their working lives; many faced high levels of youth unemployment during their early years in the labour market in the wake of the Great Recession, and suffered another recession in 2020 due to the COVID-19 pandemic.

Börsen fungerar så som du skriver, den reagerar omedelbums på ny information. Bostadsmarknaden är trögare. Jag tror att räntehöjningarna slår igenom på bopriserna först efter att de har hänt, när det verkligen känns i plånboken. Framtida räntehöjningar prisas inte in på bomarknaden på samma omedelbara sätt som på börsen.

Visst, vi köpare vill ha en rabatt med tanke på de mörka moln som ligger för horisonten, medan säljarna inte vill sälja för mindre än vad grannen som sålde på ATH fick. En hel del stiltje just nu, således.

Jag har lagt in nedanstående analys i några andra trådar i detta ämne, men ingen tycks vara intresserad av den, vilket är en smula märkligt då det är ett känt resultat inom nationalekonomin.
Nåväl, skulle någon vara intresserad så av en analys med något högre vetenskapligt fundament, kan jag rekommendera att läsa nedan.

Vetenskaplig artikel:
https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=598

En mer populärvetenskaplig ansats:
https://www.zerohedge.com/markets/amsterdam-real-housing-prices-highest-400-years-analysis-bubble

Om du bara skall komma ihåg en enda graf, så är det denna (noterad rensad för inflation):
https://cms.zerohedge.com/s3/files/inline-images/https%20_bucketeer-e05bbc84-baa3-437e-9518-adb32be77984.s3.amazonaws.com_public_images_528d89 c0-1537 -485d-987d-a021222512d6_7152x4039.png?itok=q3bQQPE3

Slutsats:
Om inte något ytterst märkligt skifte har inträffat som förklarar ovanstående graf, så indikerar grafen att vi befinner oss i en bubbla, där fastighetspriserna skall ner till ca 20% av dagens priser för att realpriserna skall vara konstanta, vilket grafen visar under 400 år fram till ca 1990-talet då något märkligt inträffar.

Varför skulle någon bry sig om den. En stor del av grafen utspelar sig under år där det närmast råder stagnation. Då är det också rimligt att bostadspriser står still realt.
Det måste väl gå att förstå.

Att det sedan dyker i början på 30-talet har att göra med att man i USA drämmer till med protektionism och skapar en global depression. Därefter kommer WW2 vilket inte är gynnsamt för inkomster och därmed bostadspriser.

Du skulle kunna normera grafen med reallöner.

Och sedan med något urbaniseringsindex.

Då kommer den där toppen inte vara så anmärkningsvärd längre.

Jag har sett den och en liknande på cornucopia för många år sen.
Priserna skulle vara 80% lägre i Stockholm nu, om räntan var 7-10%, progressiv fastighetskatt, 30-år amortering och inget ränteavdrag.
En beg villa i Huddinge hade kostat 1.2 miljoner och en nybyggd lite mindre än 2 miljoner, inga problem. Tomt 100k, grund,avlopp, el = 350k. Hussats och effektiv entreprenad utan ROT. 1.1-1.5 miljon. Mer ska det inte behöva kosta. Det hade funkat efter en stor krasch och omdaning av bomarknadens regler, ökad produktion och effektivitet samt inte lika höga krav på vissa aspekter av konstruktionen.
Man hade sen kunnat styra efterfrågan i Stockholm, genom högre fastighetskatt där så bokostnaderna blir högre jämfört med mindre städer och landsbygd.

Pengar var mer värda förr i tiden med hög ränta, nu är vi på väg tillbaka dit. Det glada 80-talet kommer snart åter.

Märkliga skiften har inträffat. Vi har nämligen förändrat normeraren (fiat) på massa roliga sätt i modern tid. Senaste 20-tal åren har vi rent av haft ett slags race to the bottom. Så det logiska narrativet den här gången är att modellera det som att det inte är bostäder som ökat i värde, utan normeraren som minskat i värde. Då tittar vi på en krasch istället för på en parabolisk uppgång, och vi tittar på en enhet vars värde stater äger, och det kan vara lätt att argumentera för att staten inte är intresserad av att bemöta fiat-kraschen med ett fiat-rally.

Men grejen med "det är annorlunda den här gången"-memen är att det alltid är annorlunda den här gången. Det vill säga det har alltid inträffat skiften. Ofta händer det som borde hända, men det dröjer så länge att alla gett upp modellen, varvid det ironiska mantrat "det är annorlunda den här gången" inte minst lever för att folk vill påminna sig själva om att de hade rätt men hann ändra sig till fel svar innan det hade spelat ut (samma läxa som "the market can remain irrational.."-memen).

Varje blodig krasch, varje eurorisk uppgång, samma sak: folk säger att det är annorlunda den här gången för att saker de facto alltid har ändrats under tiden. Kognitvt är det då enklast att blunda och låtsas som all historik är eliminerad eftersom det var annorlunda då.

Ingenting har ändrats. Vi har på 2 års tid, fått tillbaka förra seklets pandemier, krig i europa, inflation och nu snart bostadskrasch. Globaliseringen kommer även minska.
Världen är inte i någon speciell "modern" era just nu jämfört med andra tider och människans natur är sig lik.

Nattfilosofi.

Av alla jag pratar med som inte är i säljtankar är totalt obrydda om situationen på marknaden.

Folk "sitter inte och håller" en bostad som en aktie annat än i yttersta undantagsfall. Kostnaden blir högre men det är från en extremt låg bas då det varit löjligt billigt att bo.

På dig låter det som att varenda svennebanan inom kort kommer omvärdera sin boendeform vilket såklart är trams.

Precis så borde man göra.

Folk håller inte i en bostad som en aktie?
Det är ju det majoriteten har gjort de senaste 2 åren. Eller för övrigt i Sverige.
Köpt för att sälja efter 1 år, överbuda på vilken skit som helst eller köpa mark för att bygga dyra fastigheter.
Livet i Sverige kretsar runt bostadskarriär, utan bostadskarriär har svenssons inte mycket att hänga i granen.

En del må vara obrydda, det är liksom inte intressant.
Det som är intressant är det som sker i priserna och det är att de går ner. Om priserna går ner medan de du pratar med är helt obrydda, visar det att de du pratar med är inte intressanta att lyssna på.