Citat:
Jag tror nog du ska kolla lite mer på regler och skatter innan du investerar. Jag har tidigare hyrt ut ett hus under en period så har har ganska bra koll på reglerna.
Jag kan inte se att du räknat någon skatt i dina kalkyler. Är väll en sak om du hyr ut sommarstugan några veckor per år. Men ska du investera i ett hus för att hyra ut får du nog räkna med att betala skatt och ha lite koll på övriga regler.
Du får dubbelkolla själv men har för mig att det funkar ungefär så här.
Om du köper ett hus som investering som du inte tänkt bo i själv så ska huset egentligen skattas som en näringsfastighet. Då får du då visserligen dra av alla kostnader du har men på vinsten blir det sociala avgifter och sen skatt på det. Det blir även avskrivningar på värdet på huset så när allt detta är betalt så blir det nog inte många kronor kvar och inte värt besväret. Visserligen kan du ju få en värdeökning på huset men som det ser ut just nu är det nog risk för att priserna går ner lite istället.
Om du hävdar att det är ditt privata hus som du ska hyra ut under en period så kan du skatta under privathyreslagen. Om jag inte minns helt fel så får du då inte dra dina kostnader utan det blir ett schablonavdrag på 40000 kr plus ytterligare 20% av hyresintäkterna. Det är viktigt att du inte bakar in driftkostnaderna i hyran utan fakturerar den verkliga driftkostnaden separat till hyresgästen, annars får du betala skatt även på driftkostnaderna.
Så om jag räknar enligt ditt förslag så blir det en hyra på 300000 kr/år
avdraget blir då 40000 kr plus ytterligare 20 % av hyran (300000x0,2 =60000 kr)
så totalt får du dra bort 100000 kr.
Kvar att skatta på blir 200000 kr - 30% skatt = 60000 kr
Så kvar efter skatt blir det 300000-60000 kr = 240000 kr minus dina kostnader.
Personligen tycker jag det blir alldeles för lite kvar för att riskera att få en hyresgäst som kanske inte tar hand om ditt hus och skiter i att betala hyra eller att räntan sticker i väg. Det kan ta lång tid att få ut en hyresgäst som inte betalar hyran.
En annan sak som kan bli problem är att man egentligen inte får sätta vilken hyra man vill, utan den ska vara skälig.
Det verkar inte vara helt klart vad som är en skälig hyra för en villa men har för mig att hyresnämnden räknade på ca 4% av värdet på huset. Om man räknar på ditt exempel med ett pris på 3775000 så blir det ju 15100 kr/månad som räknas som skälig. Om du har en påläst hyresgäst kan han gå till hyresnämnden och klaga på att hyran är för hög och du kan tvingas sänka den. Om du har riktig otur kanske hyresgästen är ännu mer påläst och hävdar att det inte är din privatbostad och att du köpt huset som investering för att hyra ut och inte tänkt bo i den själv. Då är det som sagt var en näringsfastighet och då är det inte längre privathyreslagen som gäller utan hyreslagen för hyreshus. Då kan det sjukt nog bli så illa att du tvingas betala tillbaka den del av hyran som hyresnämnden inte tycker är skälig.
Det kan ju bli en riktig kalldusch om man hyrt ut några år.
Som sagt dubbelkolla men tror det är ungefär så här det fungerar.
Jag kan inte se att du räknat någon skatt i dina kalkyler. Är väll en sak om du hyr ut sommarstugan några veckor per år. Men ska du investera i ett hus för att hyra ut får du nog räkna med att betala skatt och ha lite koll på övriga regler.
Du får dubbelkolla själv men har för mig att det funkar ungefär så här.
Om du köper ett hus som investering som du inte tänkt bo i själv så ska huset egentligen skattas som en näringsfastighet. Då får du då visserligen dra av alla kostnader du har men på vinsten blir det sociala avgifter och sen skatt på det. Det blir även avskrivningar på värdet på huset så när allt detta är betalt så blir det nog inte många kronor kvar och inte värt besväret. Visserligen kan du ju få en värdeökning på huset men som det ser ut just nu är det nog risk för att priserna går ner lite istället.
Om du hävdar att det är ditt privata hus som du ska hyra ut under en period så kan du skatta under privathyreslagen. Om jag inte minns helt fel så får du då inte dra dina kostnader utan det blir ett schablonavdrag på 40000 kr plus ytterligare 20% av hyresintäkterna. Det är viktigt att du inte bakar in driftkostnaderna i hyran utan fakturerar den verkliga driftkostnaden separat till hyresgästen, annars får du betala skatt även på driftkostnaderna.
Så om jag räknar enligt ditt förslag så blir det en hyra på 300000 kr/år
avdraget blir då 40000 kr plus ytterligare 20 % av hyran (300000x0,2 =60000 kr)
så totalt får du dra bort 100000 kr.
Kvar att skatta på blir 200000 kr - 30% skatt = 60000 kr
Så kvar efter skatt blir det 300000-60000 kr = 240000 kr minus dina kostnader.
Personligen tycker jag det blir alldeles för lite kvar för att riskera att få en hyresgäst som kanske inte tar hand om ditt hus och skiter i att betala hyra eller att räntan sticker i väg. Det kan ta lång tid att få ut en hyresgäst som inte betalar hyran.
En annan sak som kan bli problem är att man egentligen inte får sätta vilken hyra man vill, utan den ska vara skälig.
Det verkar inte vara helt klart vad som är en skälig hyra för en villa men har för mig att hyresnämnden räknade på ca 4% av värdet på huset. Om man räknar på ditt exempel med ett pris på 3775000 så blir det ju 15100 kr/månad som räknas som skälig. Om du har en påläst hyresgäst kan han gå till hyresnämnden och klaga på att hyran är för hög och du kan tvingas sänka den. Om du har riktig otur kanske hyresgästen är ännu mer påläst och hävdar att det inte är din privatbostad och att du köpt huset som investering för att hyra ut och inte tänkt bo i den själv. Då är det som sagt var en näringsfastighet och då är det inte längre privathyreslagen som gäller utan hyreslagen för hyreshus. Då kan det sjukt nog bli så illa att du tvingas betala tillbaka den del av hyran som hyresnämnden inte tycker är skälig.
Det kan ju bli en riktig kalldusch om man hyrt ut några år.
Som sagt dubbelkolla men tror det är ungefär så här det fungerar.
Tackar för ditt svar det var detta jag var ute efter.
Jag skulle inte köpa det som investering utan jag skulle säga att jag tänkt bo där men sedan bara hyra ut. Ja jo det är sant jag inkluderade såklart inte skatt och det gör ju en del skillnad. Trots det skulle det bli ca 5000 i fickan varje månad vilket fortfarande är ganska bra. Har också läst lite om skälig hyra men vet inte vad som gäller exakt, 4% låter ju ganska orimligt eftersom skulle man hyra ut denna bostad för det, sedan med skatter osv skulle man ju gå minus..
Anledningen till att jag undrar allt detta är för att jag försöker bestämma mig vart det är bäst att investera, Sverige, eller USA där jag bor just nu. Även därför jag inte vill återvänta till Sverige, riktigt jävla sosseland som gör allt för att förhindra drivna människor från att bli framgångsrika.. I USA är räntorna mycket högre men det uppmuntras att investera i fastigheter istället för att förhindras..
