Bostadsbubbla i Sverige?

Vi har haft stigande räntor och stigande priser förr.

Lite oklart med taket ja, men även varför det är så mycket specialregler kring bostäder och beskattningen av dessa.

Staten behöver få in sina cash och varför skulle de vilja vänta flera mandatperioder på detta? Skjuter man upp beskattningen 25 år så har dessutom värdet urholkats till hälften med 3% diskontering.

Staten kan inte göra så mycket åt det.

Däremot är det som flanders skriver så att staten kommer ta bort amorteringskravet då. Finns ingen anledning att tvinga folk till amortering om inflationen tvingar fram en implicit amortering på säg 3%.
Amorteringskravet är överflödigt då.

Men stiger räntan kommer vi få se andra effekter.
Folk som belånat huset och köpt aktier kan komma på andra tankar. Och sälja aktierna och lösa lånen.
Det kan leda till en viss rekyl på börsen. Men bara viss.

Om bankerna ökar kraven på låntagarna så kommer lägga viss sordin på nyproduktionen. Det beror nog på ränteprognoserna.

Det enda som händer vid högre ränta är egentligen att hushållen omfördelar mer ränta till hushållen.

Det byggs ganska mycket nu. (Det kom en prisuppgång med corona. Det gör nyproduktion lönsam). Men stannar priserna av, så kommer nyproduktionen stanna av.

Kommunerna kan ju uppge vad som helst. Utan att behöva ta ansvar för det. Det har inget värde.

Vill du bygga och hyra ut till bruksvärdeshyra?
Dvs given förlust.

Jag kan tycka att alla som inte vill ha marknadshyra borde ta sitt ansvar och öppna sina plånböcker och kapitalisera fastighetsbolag som låter bygga hyreshus och hyra ut till bruksvärdeshyra. Och sedan täcka förlusterna från sina plånböcker.

Men det gör dom inte. Tar ansvar alltså.

Hur mäter du upp det?

En relaterad fråga: Hur mäter du upp din bostadsbrist ifall vi inför marknadshyra?
Eller försvinner bostadsbristen då?

1971-1995 byggdes 1.35m bostäder i Sverige. Befolkningen ökade 0.8m.

1996-2020 byggdes 0.7m bostäder. Befolkningen ökade 1.5m.

2021-2045 byggs X.Xm bostäder. Befolkningen ökar Y.Ym.

Helt centralt för prisutvecklingen.

https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och-bebyggelse/bostadsbyggande-och-ombyggnad/nybyggnad-av-bostader/pong/tabell-och-diagram/antal-fardigstallda-lagenheter-i-flerbostadshus-resp.-smahus/

https://www.google.com/search?q=befolkning+sverige&rlz=1C1GCEU_svSE935SE9 35&oq=befolknin&aqs=chrome.6.69i57j0i457i512j0i402 l2j0i512l2j0i433i512j0i512j0i433i512j0i512.5046j0j 7&sourceid=chrome&ie=UTF-8

Ska vi då göra lite antaganden för X.X och Y.Y för perioden 2021-2045?

Tar vi nuvarande byggtakt på 50k per år blir X.X över 25 år = 1.25m

Enligt PopulationPyramid uppskattas Sveriges befolkning 2045 till 11.2m. Y.Y är alltså 0.85m.

https://www.populationpyramid.net/sweden/2045/

Byggande och demografi ger inget stöd för uppåtgående priser med dessa antaganden.

Räntan var hutlös. Den var på hela försäljningslikviden. Inte på den uppskjutna skatten. Du får multiplicera räntan med 4.5 för att få jämförbar bankränta för det lånade beloppet.

Väljer man perioden 1961-1990 resp 1991-2020 blir det ännu mer extrema siffror.

Kort sagt har vi haft en period de senaste 20 åren med lågt byggande (30k/år), hög befolkningsökning (75k/år) och fallande räntor (4% -> 0%).

Sannolikheten för en bostadsbubbla i Sverige är troligtvis ganska hög. Sannolikheten gör en bostadsbubbla i Sthlm och GBG håller jag som väldigt liten.

Det byggs helt enkelt för lite i storstäderna för att det ska vara aktuellt.

Då gällde räntesubventioner.
Byggde du en villa fick du låna till garantiränta på ca 3.6%. Men där inflationen kanske var 10%.
Sedan gällde naturligtvis full avdragsrätt så med säg marginalskatt på 50% bara så betalade du 1.8% när inflationen var 10%.

Klart att det byggdes en del.
Det handlade bara om socialistisk överföring. I detta fallet så plundrade staten folk runt om i landet och skänkte till de som byggde nytt. Främst i städerna.

Då hade borgarna tagit bort räntesubventionerna. BNP hade fallit och bostadspriserna försökte återhämta sig. Fanns ingen lönsamhet i att bygga bostäder.

Jag kommer ihåg hur byggjobbarna satt och grät i TV. Och de som begrep något förklarade att det inte skulle byggas något på många år. Och SVT-programledaren fantastiska insats vara att fråga den som begrep något hur det kändes att säga det.


Nej. implikationen går åt andra hållet.

När betalviljan överstiger det byggjobbarna kräver (Och vad markägaren vill ha för marken) så byggs det.

Eller bygger du och säljer till förlust?