Bostadsbubbla i Sverige?

Och just under 91-93 började man lyxrenovera menar du? 😀

Det var lagstiftning, skatter och bidrag som ledde till den stora ökningen av hyrorna i början av 90-talet.

https://www.allmannyttan.se/historia/tidslinje/skattereform-och-systemskifte/

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2011/hyror-i-sverige-1975-2009.pdf&ved=2ahUKEwjytsH4uZH0AhXi-SoKHWNNCJ0QFnoECAQQAQ&usg=AOvVaw17NtR0LGmitSbdihQz mhEg

Återigen bara ett tecken på hur Staten styr och inte marknaden när det gäller bostäder i Sverige.

Så kan det bli. Oavsett så kommer knappast merparten av de i HR leva något high life i den enorma LK som skulle uppstå om räntorna stack.

När räntan nu höjs, tror ni det blir långvarit? Människor slutar ju konsumera hur hålls priserna höga då inflationen lär dyka? Eller är det produktionskostnaderna som då ökar priserna ...
Jag tror i värsta fall en högre ränta men inte drastiskt högre.

?? Att staten styr via Hyresregleringen är väl synnerligen känt.
Eller har du nu först förstått det?
Vad skulle annars bostadsköerna till HR beror på?

Ja, hyreshöjningarna har hållits tillbaka av räntesänkningarna.

Det har ältats förr i forumet. Men som vanligt av folk som inte tänker det minsta. De tror då plötsligt att ränta är det enda som sätter hyran. Och ylar om att de inte ser några hyressänkningar när räntan minskat.
I verkligheten är ränta bara en kostnad som Fastighetsbolaget har.
Det som hände var att hyreshöjningarna hållits tillbaka av räntesänkningar. Men höjningar i de andra kostnaderna för renhållning, underhåll, vatten/avlopp, uppvärmning mm har ju slagit igenom.

HGF har naturligtvis sett till att räkna av kostnadsminskning för räntesänkning. (Bara att titta i deras rapportering så skriver dom det i klartext).

På motsvarande sätt kommer HGF tvingas gå med på hyreshöjning pga räntehöjning.
Om och när räntan stiger.

Bara att titta i en banks balansräkning.

Tillgångarna (i form av utlåning) matchas på skuldsidan av inlåning från allmänheten (konton) och upplåning genom emitterade obligationer.

För mindre banker som inte emitterar obligationer så motsvaras utlåning av inlåning från allmänheten.

Blir så med nödvändighet iom att banken skuldsätter sig till låntagaren när den beviljar låntagaren ett lån. Tillgångssidan och skuldsidan ökas samtidigt.

Och minskar samtidig vid amortering.

Ja, de har hållits tillbaka men inte sänkts. För att räntan inte är någon betydande kostnad för en hyresrätt. Vilket jag visat med data från fastighetsbolagen trots att du trodde annorlunda.

För en hyresrätt är räntan idag mindre än 10% av kostnaden. För en person i BR kan den vara långt över 50% om man köpt de senaste åren med full belåning. Vem är mest känslig för en kraftig höjning av räntan?

HR, Stockholmshem, 80kvm, 8500kr/kvm belåning, hyra 100k/år. Räntan går upp 3%, fullt överförd till hyresgäst -> 20k ökning, 20% ökning.

BR, Vasastan, 80kvm, köpt 2018 för 110k/kvm, 80k/kvm belåning, avgift 40k/år, ränta 50k/år netto . Räntan går upp 3%, räntekostnaden ökar då 135k/år netto, 150% ökning på totalkostnaden. Plus att BRF kan ha lån och medlemskapet går ner XX % i pris (dvs miljonbelopp).

Nej, jag säger inte att det är absolut omöjligt. Det är något som du bara fantiserat ihop. Fantisera inte så mycket.

Men jag invänder mot tanken på att bryta mot systemprinciperna. På samma sätt som jag skulle invända mot iden att lastbilar skall köra vänstertrafik. Eller något annat lika stolligt.

Som stöd för att det inte är fel att invända mot stolligheterna är att Regeringarna och partierna stått emot stolligheterna.
Och vissa partiledare har väl sagt att man kan tänka sig att minska ränteavdragen, men då också antytt att det blir minskad skatt på ränta. (Och just att det blir lägre skatt på ränta gör att det är omöjligt för (S)).

Minskar man skatten så minskar också avdragen som en konsekvens.

Man bör ju också vara medveten om (vilket knappt någon i forumet verkar vara) att minskar man ränteavdragen så gäller det också näringslivet.
Dvs hyrorna höjs och investeringarna går ned iom att kapitalkostnaden går upp.
Men de dönickar som gaggar om minskade ränteavdrag verkar inbilla sig att systemprinciperna på något sätt skulle vara olika bara för att det blir en juridisk person.

Dom har inte så höga marknadsvärden.
Marknadsvärdet sätts av de hyresintäkter som man får in. Det är avkstning på kapital som styr.

Därav att alla okunniga storlipar över att allmännyttan skulle sälja hyreshus med rabatt när de ombildas. Dom fattar inte att det som säljs är en hyresfastighet som helt enkelt inte är värd mer när den säljs som just hyresfastighet.
Hade vi haft marknadshyra hade hyresfastigheterna varit mer värda. (Och därmed belåningsgraden vara lägre med nuvarande belåning).

Wallenstam har en belåningsgrad på 45%.

Hur mycket skulle räntan stiga då, ifall RB slutade köpa obligationer?

Jag kollade hyresändring mot bostadspriser på lång sikt.

Från 1980 - 2010 har:

• hyrorna ökat med en faktor 5.2
• småhuspriser ökat med en faktor 5.3

Från 1980 - 2020 har:

• hyrorna ökat med en faktor 5.7
• småhuspriser ökat med en faktor 7.3

Så det sista 10 åren har inte hyrorna hängt med.
Då vet jag inte riktigt vad som ingår i SCB's hyresberäkning. Om man tar med presumtionshyror eller inte. Det är egentligen BARA presumtionshyrna man skulle vilja har med för att få en mer korrekt jämförelse. Vad jag kan se ligger presumtionshyrorna väldigt mycket över bruksvärdeshyrorna. Och det kan ju förklara skillnaden de sista 10 åren.