Ebba Busch i fastighetsbråk med Esbjörn, 81. Överklagade tillbakadraget 2022-07-19

1) Reglerna för vad som avses med närhet till strand sammanfattas så här.
-Tomtmark för småhus indelas som egen strand (belägenhetsklass 1) om avståndet mellan byggnadsplatsen och strandlinjen är högst 75 m samtidigt som området mellan strandlinjen och byggnadsplatsen inte används för bil-, park- eller gångväg.
-Strandnära (belägenhetsklass 2) indelas tomtmark där avståndet mellan byggnadsplatsen och strandlinjen är högst 75 m utan egen strand.
-Strandnära (belägenhetsklass 3) indelas tomtmark där avståndet mellan byggnadsplatsen och strandlinjen är mer än 75 m men högst 150 m.
-Inte strand eller strandnära (belägenhetsklass 4) indelas tomtmark där byggnadsplatsen är belägen mer än 150 m från strandlinjen.

2) Jämförelseobjekten har värderaren kategoriserat i två grupper dels a) fastigheter med egen strand och dels b) fastigheter utan egen strand.

a) I gruppen fastigheter med egen strand har värderaren listat fastigheterna Fjällbo 1:74, Fjällbo 1:122, Fjällbo 1:20, Funbo-Hovgården 1:14 samt Fjällbo 1:131.

b) I gruppen fastigheter utan egen strand redovisas fastigheterna Marielund 4:99, Marielund 4:91, Marielund 19:2, Marielund 20:3 samt Marielund 4:9.

En närmare titt på fastigheterna i grupp a) som värderaren anser/betraktar ha egen strand och jämfört med vad som redovisas om dessa fastigheter i fastighetsregistret visar att enbart en av dessa i verkligheten har egen strand nämligen Funbo-Hovgården 1:14. Emellertid är denna fastighet belägen i ett värdeområde (380923) som är mindre attraktivt än det värdeområde (380409) som värderingsobjektet är beläget i.
Fjällbo 1:74 har varken strand eller strandnära läge. En enbart ca 50 kvm stor markbit skild från huvudtomten finns nere vid strandlinjen. Belägen i det mindre attraktiva värdeområdet 380923.
Fjällbo 1:122 har ett strandnära läge (belägenhetsklass 2), byggnadsplatsen är belägen mindre än 75 m från strandlinjen, utan egen strand. Fastigheten är uppdelad i två delar med en järnväg mellan dessa.
Fjällbo 1:20 har också ett strandnära läge (belägenhetsklass 2) med byggnadsplatsen belägen mindre än 75 m från strandlinjen, utan egen strand. En bilväg som är allmänt tillgänglig korsar tomten mellan huvudbyggnaden och strandlinjen.
Fjällbo 1:131 har strandnära läge (belägenhetsklass 3) med byggnadsplatsen belägen mellan 75 m - 150 m från strandlinjen.

3) Fastigheterna i grupp b) dvs de fastigheter som enligt värderaren saknar egen strand är alla belägna i det mindre attraktiva värdeområdet 380923, jämfört med värderingsobjektets område 380409, och är därför mindre lämpliga som jämförelseobjekt.

4) Vad gäller normvärdet för Fjällbo 1:20 har värderaren felaktigt beräknat detta värde till 8 500 000 kr. Köpeskillingen var 8 400 000 kr när denna fastighet bytte ägare 2015. Med ledning av uppräkningen i procent för Fjällbo 1:122, som i juni 2015 såldes för 7 000 000 kr, torde det rätta normvärdet för Fjällbo 1:20 vara knappt 10 200 000 kr (8 400 000 x 1,21).