Bostadsbubbla i Sverige?

Det har inte skett någon nämnvärd prisrush förutom på villor i kranskommuner till storstäder. Att priserna på dessa rusar är inte konstigt: Rekordstor årskull som startar familj plus hemmaarbete. Helt enligt fundamenta.

Priserna på lägenheter i Göteborg och Stockholm exempelvis står fortfarande och väger mot 2017 toppen. Finns folk som köpte 2017 som än idag har svårt att få tillbaka det de betalade.

Och var tittar du då?
När jag tittar på prisuppgångar i länen i landet så ser jag bara anmärkningsvärt stora ökningar.
Stockholm är inte ens högst på 12 månader. T ex Skåne och Östergötland ligger högre. Även "avfolkningslän" har stora uppgångar.

Varifrån har du fått att produktionen inte skulle stiga???
Det är väl tvärtom närmast givet att produktionen kommer stiga efter så kraftig uppgång.

Under uppgången 2013-2017 så steg produktionen kraftigt.
Det är rimligt att produktionen rampas upp snarlikt som då.
Men det är fördröjningar innan nyproduktion kommer igång.

Att folk vill ha större bostad är väl inget konstigt. Varför skulle det vara irrationellt.

Så länge inte inflationen etablerar sig högre får vi nog ha det så här.
Alternativt att Lööf får igenom en betydande liberalisering av arbetsmarknaden. Då kan RB hålla en högre realränta.

Omvärdera bostaden till dagens nivåer och få lägre amortering.



1 juni 2016 införde amorteringskrav på nya bostadslån. Nu snart fyller därmed många lån fem år. Och det är också den tid som minst måste ha förflutit för att få göra en omvärdering av bostadens värde, enligt de lagstadgade reglerna för amortering.

Och det kan finnas många skäl att göra just det för att få ner amorteringarna. Ju lägre lån i förhållande till bostadens värde, desto mindre måste amorteras. De senaste fem åren har bostadspriserna stigit ordentligt. Villapriserna är upp 30-40 procent, bostadsrätter generellt något mindre, och det finns därmed många tusenlappar att förbättra den löpande hushållskassan med.

– Att gå från två till en procent i amortering kan ge några tusenlappar i månaden, säger Bengt Clemedtson, affärschef Länsförsäkringar Bank.

http://tt.omni.se/omvardera-bostaden-tusenlappar-att-tjana/a/9OR5VE

Kan tänka mig att en del kommer värdera om. Av tre skäl.
1. Att kunna låna mer och renovera. 5 år utan renovering är vara tungt för en del.
2. Att tvångsspara mindre.
3. De som idag lånar upp till amorteringen kan låna upp mindre eller slippa det.

Kan sossarna ha gillrat en taxeringsvärde-fastighetsskattefälla? Sossar är ju erbarmligt korkade överlag men de excelerar i att driva in skatt.

Tror inte särskilt många bemödar sig med att värdera om.

Till och börja med så dämpade detta amorteringskrav inte marknaden mer än marginellt. Vilket tyder på att ytterst få upplever amorteringen som ett problem. Sedan har de hunnit amortera ner lånet en bit på 5 år så utgiften bör inte vara särskilt betungande i dagsläget.

Jag och min sambo satt och räknade på hur lång tid det skulle ta att bli skuldfria givet vi köpte en "normalvilla" i Umeå. Slutpriser för en alldeles normal villa i tätorten är idag runt 6 miljoner! Med en amortering på 5000kr i månaden skulle det ta oss 100 år. Skulle vi amortera samma belopp tills det att vi går i pension om säg cirka 25 år så skulle vårt amorterade belopp idag motsvara två års värdeökningen(2019-2021) på den villan vi köper, d.v.s. 1,5 miljoner kronor.

Men vad händer om marknaden dippar 35%? D.v.s. priserna för villor justeras fem år tillbaka i tiden(Umeå har villor stigit med 53% sista fem åren). Vad kommer banken att säga när villan som jag igår köpte för 6 miljoner har ett marknadsvärde på 3,9 miljoner? Vi pratar ändå bara om en priskorrigering tillbaka på fem år.

Kommer ovan inträffa plus en räntehöjning till 4% på lånet (och att banken ger dig 10 år att betala av värdeminskningen på 2,1 miljoner) så kommer vår månadskostnad till banken vara 35 tkr av disponibel inkomst under 10 års tid, trots 1 miljon i insats. Kort sammanfattat så skulle vi under 10 år behöva leva på en lön för att vara tillbaka på 0.

Skulle säga att ovan är ett rätt så troligt scenario, särskilt i dessa ovissa tider där staterna belånat stora belopp för att hålla ekonomierna flytande och där företagen gör dåliga vinster trots billiga pengar. Min slutsats är att nyttan av att bo i ett hus +100 mil från kontinenten inte överstiger risken med ett förstört familjeliv för överskådlig framtid.

Finns det någon anledning till att någon skulle bry sig om hur lång tid det tar att spara ihop till ett hus utan att låna?
Det är inte tillåtet för banken att göra det sedan början på 90 talet.

Får du en 4 dubbling av lönen så är 4% extra i ränta inget problem.
Skulle säga att det är en ogrundad gissning från någon som inte ha någon vidare koll på hur systemet fungerar.

Du kan ju fortsätta att bo i ett skjul och bli allt bittrare medan du vänta på att livet ska starta. Övriga köper huset och bor bra under överskådlig framtid istället.

Ett roligt tanke experiment jag gör i dessa fall är att tänka ut hur mycket skulle man behöva öka sin amortering varje år för att ha amorterar bort lånet på 30 år. Om vi tänker att man lånar 5 miljoner till exemplet ovan så kommer man fram till att man behöver öka amorteringen med ca 9000kr varje år för att bli kvitt lånet förutsatt att man börjar med en amortering på 60 000kr/året (5000kr/mån). Om vi antar att paret tjänar ca 50 000kr efter skatt tillsammans i månaden så betyder ett lån på 5 miljoner + 5000kr amortering i månaden en utgift på ca 22,5% av lönen efter skatt. Jag bortser från ränteavdrag och räknar med 1,5% ränta på lånet.

Om lönerna går upp med 2% varje år i 30 år så har lönerna ökat med ca 81%. Det sista av de 30 åren så är amorteringen 27500kr i månaden + räntekostnad på 500kr, förutsatt fortsatt 1,5% ränta, innebär att 30,8% av inkomsten går till att täcka utgifterna för amortering och lån. Vid 2,5% löneökning per år blir det ca 26,5% av inkomsten som går åt. En viss ökning av andelen av ens lön men knappast omöjlig att klara av. Många som bor i nybyggda hyresrätter betalar större andel och till skillnad från lånet försvinner den kostnaden inte efter 30 år som i exemplet.

Så varsågoda, ovan har ni en plan för hur ni kan låna 5 miljoner och amortera bort hela lånet med bara en ökning av boendekostnadens andel av lönen med typ 0,27% per år.

Det är bättre att tänka ränta-på-ränta på investeringar än amortering.

Sparar ni 5000kr i månaden i en indexfond så kommer ni ha 5msek efter 26 år med historisk ränta-på-ränta effekt.

Hm, kollade statsskulden. Är på samma nivå som 2018. Vet inte om det låter som en katastrof precis.

Företagens vinster föll 2020. Men återhämtar sig i år. Och prognoserna visar ganska rejält stigande BNP nästa år.
Oklart varför det skulle leda till kraftigt fallande löner, stigande arbetslöshet, fallande BNP och därmed fallande bostadspriser.

Det förstörda familjelivet, kommer inte det av att bo under en gran av rädsla för fallande bostadspriser?

Varför skulle ni vilja bli skuldfria?

Hur bor ni idag? HR?
Om ni bor i HR så betalar ni ränta varje månad. Fastighetsbolagets ränta tas ut i hyran.
Den som bor i HR slipper aldrig betala ränta.

Sådan finns. Men denna finns också: https://www.hemnet.se/bostad/villa-3rum-mariedal-umea-kommun-mardvagen-110-17522818
2.4 MSEK. promenadavstånd till centrum. Förvisso lite mindre villa. Stockholmarna som ser detta kommer inte förstå vad du lipar för. Att bo närmare centrum än Djursholm för 2.4 gör nog dom svimfärdiga.

Om ni gör tvärtom så att ni inte amorterar ett öre, men vi antar att löneökningarna fortsätter vara ca 2.5% per år då kommer er skuld/lön ha halverats på 30 år.
Så kan ni istället för att amortera köpa aktier i fastighetsbolag. Då kan ni ju om 30 år grunna på om det är vettigt att sälja alla aktier och amortera ned lånet.

Du är för restriktiv med dina katastrofscenarion. Vad händer om det kommer rymdödlor och bombar oss tillbaka till stenåldern.

Dom är väl ungefär lika sannolika.

Nu har galenskaperna nått nya höjder. Jag har följt den här tråden i flera år till och från och har under hela den tiden tyckt att vi har en bubbla både på börsen och bostadsmarknaden. Men det som sker just nu är ju till och med värre än den extrema prisuppgången vi hade mellan 2014-2018.

Här är ett exempel från verkligheten i Tullinge söder om Stockholm. En vanlig förort med mycket villor men ändå klassat som ett område med lite lägre status än t.ex Huddinge.
Ett fint hus byggt 2012, 180 kvm, litet garage och knappt 1000 kvm tomt med skaftväg. Mycket fint och modernt hus med ett bra läge. Budet är i skrivande stund 10,6 miljoner kronor och kan bli högre.

Jag bor själv i ett hus i Tullinge som är lite äldre men är 30 kvm större och har större garage och större tomt. Mitt hus är nyrenoverat och med ny panna, vitvaror och mycket annat. Driftkostnaden är ungegär på samma nivå. Min bedömning är att husen är likvärdiga på det mesta förutom att mitt är 30 kvm större.
För exakt tre år och en månad sedan separerade jag och löste ut min partner. Vi gjorde tre värderingar och snittet på dessa var 6,7 miljoner kr.
Jag tror att med de renoveringar som gjorts sen dess så hade marknadsvärdet då varit 7,5 miljoner kr och som den galna marknaden är idag är det inte omöjligt att huset skulle säljas för 11 miljoner kr. En helt galen värdeökning på 3,5 miljoner kr på drygt 3 år.
Eller 47% ökning om man vill se det på det sättet.
Jag har även sett att folk räknar ut värdeökningen per dag. Så i mitt fall har priset/värdet ökat 3111 kr per dag sen april 2018.
Man måste vara blind om man inte ser vad som håller på att hända. Jag funderar starkt på att sälja och flytta ut på landet, köpa ett gammalt fint hus och renovera det istället för att jobba. När crachen kommer har jag många miljoner att investera i något kul.

Galenskap!