Bostadsbubbla i Sverige?

Det fungerar inte riktigt så. Om man fått ett jobb på Huddinge sjukhus och bor i en annan stad så måste man skaffa en bostad nära Huddinge, oavsett pris. Det är bara du som aldrig flyttar.

Med "fler" menas "ett bredare urval av svenskar än läkare och civilingenjörer och andra som tjänar minst 50k i månaden". Men visst, lärare och sjuksköterskor kan väl bo i Bålsta, vem bryr sig om dem.

Stockholms innerstad är redan ett zoo för miljonärer. Med ännu högre priser eller varför inte en saftig fastighetsskatt kanske även du pressas ut ur Stockholm. Det vore väl ironiskt.

Snackade med en pensionär som köpte en kåk i Surte(strax utanför Göteborg) som 19-åring, banken hade beviljat fullt lån åt honom trots sin unga ålder.
Hans far hade gått i taket och blivit orolig när han fick reda på vad sonen hade gjort.

Ungefär när grabben fyllde 30 så gjorde han sista avbetalningen på huset och levde därefter som han sade: "gratis" fram till sin pensionering! Han lär bo kvar där än idag om han nu fortfarande lever.

Du får lite annat fokus när ditt lokala centrum inte har ett större konkurrerande. Så ur den synvinkeln så får de en annan karaktär på en mindre ort. Bord du i Täby så behöver du i praktiken inte åka in till stan om du inte jobbar där. I vanliga fall så kan det ta flera månader mellan mina besök i stan. Jag har bara åkt in en enda gång sedan covid startade.
Det finns flera bra områden i Huddinge. Detta var ett av många exempel. Det bor 113k personer i Huddinge och det är som sagt var stort med mycket variation. Mer jämförbart med Stockholm stad. Vid en första bostad så brukar inte barn och skola vara något man bryr sig om. Det kommer senare.

Just Mälarhöjden är antagligen det flottaste större området på sin sida av stan. Nacka har liknande (och bättre) områden på syd sidan. Skolorna följer klientelet. Alla skolor som domineras av villabarn är bra. Sedan är stort sett alla skolor mer centralt än Mälarhöjden också bra.

Visst. Mälarhöjden sticker ut i både bra skola och förmögna boende. Har man råd så är det bättre än alla andra områden i närheten och bättre än allt i Huddinge. Fast har du gott om pengar så är antagligen Essingen ännu bättre.

Det är ändå vansinniga priser. Vad händer om räntorna går upp några procent från dessa extremt låga räntor? Kul att sitta maxbelånad då. Priserna måste ner. Jag undrar vilka människor som har råd att köpa hus för 7-8 miljoner. Dessa priser är inte ovanliga. Var kommer pengarna ifrån?

Inlägget från liksom-fb är ren lögn, han drar sig inte för detta. Det finns massor av sätt att visa att dagens villaköpare tar oerhört mycket större risker och lånar mer än tidigare. Min egen historik avslöjar bluff-inlägget direkt. 1988 byggde jag en villa i Danderyd. Tomten kostade 300k, villan 1.1mkr nyckelfärdig, 175 kvm, totalt 1.4 mkr. Jag hade då en månadslön på 30k och min firma kunde fakturera 900 kr/h.

Samma villa kostar nu 10mkr, min firma fakturerar fortfarande 900 kr/h, hade jag haft månadslön hade jag kanske haft 100k. Villapriser i Danderyd har 6-faldigats sedan 1989, lönerna har bara stigit 2-3 gånger.

Här kan du se allt ovan i siffror för hela Sverige (Stockholmare naturligtvis mycket värre):

Fantastiskt diagram som samtidigt visar BNP, KPI fastighetspriser i Sverige, och i Stockholm, 1975-2010. Bostadspriserna har stigit 2-3 gånger mer än BNP och KPI varje år sedan 1986 utom kring fastighetskraschen 1991-96. Bubbla.
https://cornucopia.cornubot.se/2011/10/nej-det-finns-ingen-bostadsbubbla.html

Det gör också att unga par som flyttade in i en nyproducerad trea för några år sedan inte längre får någon värdeökning att tala om. Vann de sitt boende genom budgivning är det inte ens säkert att de går plus om de bott ett par år. Hur gör man då för att uppgradera till en 4:a eller liten villa när familjen växer?

Villor är rätt dyrt i Linköping och det är inte omöjligt alls att en villa med fin tomt går för 4.5-6 miljoner. Även radhus med tomt är rätt dyrt.

Skulle inte hålla med om att marknaden fungerar i Linköping. Åtmistone inte för alla. Du är lika beroende av värdeökning här för att kunna uppgradera till ett boende som är någon miljon dyrare. Utan värdeökning måste du amortera aggressivt för att kunna ta ett större lån nästa gång och utan hyfsade inkomster går inte det.

Räntorna behöver stiga till 4-5% igen eller så behöver det bli obligatoriskt med betydligt högre amorteringstakt så att folk kommer i ett läge där de kan flytta från en trea till en dyrare fyra eller femma efter 5 år eller så utan att behöva räkna hem en värdeökning på nuvarande boende.

Fast så länge det går att få tag i hyresrätt skall man ju inte klaga. Linköping är ju ingen avfolkningsort utan vi har inflyttning

Om inflationen går upp några procent så går vanligtvis priserna på tillgångar upp mer.

Pengar skapas som vanligt genom lån.

Så om du fortsätter räkna.

Om du 1988 hade lånat 100% för att täcka inköpet. Hur stor del av lönen behöver du lägga på boendekostnad?

Gör sedan samma kalkyl för om du köper samma bostad idag.

Har du mer eller mindre pengar över att leva på?

Det är en annan faktor, hur mycket av nettolönen som genom åren gått till boende. Jag är mer intresserad av skulden, lånet, fastighetens värde, än av löpande kostnader så jag väljer att fokusera på det. Om man istället fokuserar på månadskostnaden så måste man åtminstone medge att om räntorna fördubblas så måste villan i Huddinge halveras i pris, eller så måste man halvera sin boyta. Och jag är inte helt säker på att folk skulle tycka om det, att vara så beroende av räntor.

Det är sant. All uppgradering är numera svår om man som instegsköpare "betalar max" vad lönen har råd med. Löneökningar är försumbara 2-3% per år så det kommer aldrig att räcka för steget från en 2:a till en 3:a. Man måste alltid låna en miljon till per rum, om reglerna ger möjlighet till det.

Jag undra hur många köpare 2020/2021 i Stockholm som tagit maxlån, som med normal löneutveckling därför aldrig kan bo större finare eller dyrare t.ex när de får barn. När jag själv byggde min första villa 1988 så hade jag med 30% av min bruttolön per månad kunnat amortera bort hela mitt statliga lån på 1mkr på 100 månader. Dagens köpare måste vara förundrade över detta.

Bara för att folk i allmänhet tycker stora siffror är intressanta så betyder det inte att det har någon praktisk betydelse.

Den enda anledningen till att ränta skulle öka är att inflationen drar iväg.
Om inflationen dra iväg så lär priserna följa efter. Vissa tycker det är bra om priserna ökar och andra gnäller. Personligen skiter jag i vilket. Jag har inga planer på att sälja oavsett.

Den viktiga frågan är fortfarande. Hur stor del av din inkomst lägger du på boendet? Om detta förändras kraftigt kommer folk att gnälla ordentligt. Värdeförändringen är mest kuriosa.