Bostadsbubbla i Sverige?

Ja. Och fortsatt minskade priser för ägd tillträdesrätt till en bostad du inte äger.

BR har varit helt felviktad i många år; detta är liksom ingen "ingen kunde veta"-scenario. Tvärt om väldigt uppenbart att marknaden i stort fullständigt tappat uppfattningen om det som normalt kallas risk (men här inte kan kallas risk för ingen förstår vad det betyder). Upplägget innefattar kort sagt mycket stora kostnader som helt nonchalerats under lyckosamma förhållanden. Vad som hände i och med corona (att marknaden får se att betongklumparna är tråkiga under ett pandemi-tillstånd) är inte ens den största dolda kostnaden som tittar fram.

Vad gäller villor är det väl i princip bara Stockholm som inte är riktigt på ATH, men det kommer.

EDIT: undrar vad den söndercurlade gnäll-generationen tycker om detta egentligen, det brukade ju redan gnällas om att de yngre hade så mycket mindre pengar än de äldre. Inte ens när de tält-köade till nyproduktion för att försöka "flippa bostad" och tjäna snabba cash via "bostadskarriär" gick det bra. Nu får de se de äldres ägda villor segla upp till nya höjder istället.

Boendekostnad styr, inte priset.

En 2a i innerstan för 4msek har en räntekostnad på 3200kr i månaden, hyrorna på dessa lägenheter är ofta runt 2000kr.

Menar du att folk kommer börja välja att betala 12,500kr i hyra för en hyres 2a i älvsjö, eller 15.000kr i hyra för ett osäkert andrahandskontrakt?

Inget pekar mot högre räntor som skulle kunna öka kostnaden för BR, inget pekar mot att HR skulle bli billigare eller mer tillgängligt.

Vad är den uppenbara risken med felviktningen menar du? Givet hur billig kostnaden för BR är så tycker jag prissättningen är fullt rimlig.

Boendeutgiften styr. Inte boendekostnaden.

Det är därför som byggföretagen lägger lån i föreningen och förhandlar fram amorteringsfritt under de första fem åren. Det påverkar inte kostnaden för den enskilde bostadsrättsinnehavaren men gör att det är mindre pengar som skall betalas varje månad (åtminstone initialt).

Pratar du om boendekostnad bör du även räkna med exempelvis alternativkostnaden för att lägga upp kontantinsatsen. Du måste räkna med nödvändiga renoveringar som krävs på sikt. Du måste räkna med eventuell värdeminskning som kan uppstå. Oklart hur den skall räknas när det enbart finns viss risk för värdeminskning men det inte alls är säkert? Hur mycket värderar du att tvingas ta på dig en risk som gör att du riskerar konkurs vid en bostadskrasch? Att beräkna kostnaden är svårt och därför görs det inte.

Det blir istället en månadsutgift som du skall betala varje månad som styr. Det är det påtagliga.

Alltså, först och främst är det redan något som hänt och händer, dvs BR Stockholm går nedåt medan villa (överallt) går uppåt. Detta är en ansats till en förklaring för varför, inte en prognos.

Nej, kostnad för att låna pengar styr inte huruvida BR går upp eller ner, för samma kostnad för att låna pengar gäller vid ägt boende. Så om folk hellre äger sitt boende värderar de BR lägre och ett ägt boende högre. Sedan är såklart inte BR en homogen marknad heller; om folk nedvärderar små bostadsrätter i stan till förmån för större bostadsrätter utanför värderas återigen BR i stan ner. Nu råkar bara en stor del av den marknadens transaktioner handla om små BR i stan (ex nämnda tvåa).

Konceptet "äh, jag är inte så kräsen just nu, jag tar ett billigt maxlån och bor i den här lilla halvdana tvåan sen säljer med vinst om ett par år" döljer en massa kostnader. En av dessa visade corona: boendet är (relativt alternativen) mycket oattraktivt vid en pandemi. Den kostnaden är inte till sin natur monetär, men det är inget problem att se att den kan översättas till det.

Om du vill hitta fler (och större) missade kostnader för risk är det bara att titta på själva konceptet, att en BR inte är en bostad du äger. Upplägget aggregerar bara kostnad för risk till ett kollektiv, vilket inte ökar EMV (det minskar förväntad volatilitet).

Om man som dig då tittar på kostnad för lån och missar att värdera köpeskillingen som sådan tenderar detta att bli en extrem missräkning.

Nya motgångar, det går upp igen på bred front:


https://www.valueguard.se/indexes

HOXFLATSTO gick upp maj och första halvan av Juni.
Indexet är nu ner ca 7.3% från toppen 2017 (innan Corona var indexet bara ner 1.7% från toppen).

En klar majoritet av alla som köpt BR senaste åren och som behöver sälja just nu sitter i en bra situation. Även de som köpte nära toppen har genom amorteringskravet amorterat bort stora delar av tappet.

De som ligger illa till är nog de som köpte nyproduktion precis på toppen för där verkar priserna gått ner mer än 7.3%. Eller de som råkade köpa precis i början av året.

Det borde vara utgifterna som styr, men folk glömmer bort, precis som du säger, att räkna värdeminskning till de löpande kostnaderna. Det är lite som att köpa en ny bil och tro att man ska sälja den för inköpspriset efter några år. Det låter huvudlöst, men precis så gör många när de köper bostad.

Alternativkostnader är något annat idioterna aldrig räknar med.

Om man lagt pengarna på börsen i stället för att köpa den där frigolitlådan i Hammarby Sjöstad för femton år sedan hade vederbörande varit nästan lika rik som jag

Man måste bo någonstans, det fattar jag med. Att hyra är det enda vettiga

Om du hyr så får du troligen en högre hyra. Sedan är det inte möjligt att hyra motsvarande hyresrätt för de flesta. Det blir snurrigt att jämföra med hyresrätterna eftersom hyrorna är reglerade och marknaden otillgänglig.

Om du har en bra kötid så kan det vara bättre med hyresrätt sett till totalkostnaden. Fast då bör man beakta att själv kötiden också har ett värde som potentiellt kan likvideras genom att sälja på svarta marknaden.

Värdeförändringen på bostäder är svårt att räkna in eftersom man inte vet vad som händer. Man får se till de löpande kostnaderna och ta det som det kommer den dagen man har behov att sälja.

Alternativkostnaden är inte svår att räkna in dock. Vad hade dina 3 och en halv miljon eller vad det nu är gett dig om du investerat de någon annanstans?

Jag vet att det är jobbigt att tänka på men du hade varit en mycket rik man.

Att skaffa sig någonstans som verkar vettigt att bo i kan vara tufft utan att köpa men inte omöjligt. Du måste vilja det. Enklare att ta ett banklån ja fy fan

Inte helt ovanligt med obelånade boenden på 5+ msek där br-innehavaren förklarar sin boendekostnad med avgift+utilities. 2% på 5 msek blir >8000:-/månad, dvs markant mycket högre än vad de tror att boendet kostar totalt.

Detta är också drivande för att få kreti och pleti att tro att andrahandshyra är svindyrt och inte förstå att socialist-hyrorna i Sverige är enormt mycket billigare än att äga BR.

Vad gäller andrahand är det såklart en helt värdelös marknad, men utgående från regleringen är det inte värdelöst för kostnaden utan för saker som begränsade tider, rättigheter och att du då hyr av folk som ovan som inte ens klarar av att göra sin egen bostadskalkyl istället för företag som fattar vad de håller på med. Småtråkigt att hyra något så viktigt som en bostad av folk som inte borde passerat grundskolan.

Vid exemplet skulle br-ägaren vid en avgift på 3500:- ha rätt att ta ut ca 12 000:-/månad i omöblerad kallhyra (eller 14-15ksek möblerad varmhyra). Detta skulle ge en avkastning på 2%, så allt annat bör beskrivas som en kontinuerlig förlustaffär. Men eftersom personen är ekonomiskt inkompetent och uppskattar sin kalla boendekostnad till 3500:- tror personen att den skrattar hela vägen till banken. Vidare kan de se en motsvaranade socialist-hyres för 4800:-/månad och tro att det visserligen är "rimligare" men att de fortfarande tjänar på sin situation (i själva verket kostar det alltså typ 7000:-/månad).

Det är riktigt att man ska inte bara räkan på kostnaden för lånet utan även kreditkostnaden för det bunda kapitalet. Jag brukar använda min låneränta för att beräkna kreditkostnaden. Ur logiken. Om jag sänker kraven på bostad så kan jag betala av lånet.

Även om du gör det så blir det ändå svårt att få lägre boendekostnad i en hyresrätt om du har mindre än 10 år i kö.