Halverade bostadspriser och halverad kronkurs inom en nära framtid, efter Corona?

Vill du köpa kan du passa på from. nu och ett par år framåt, när optimalt läge är vet jag inte.
Köpte själv tidigt 2018, ägaren måste sälja och vi var enda spekulant så fick 3 miljoner rabatt på vad han ville ha.

Fastna inte i allmän prisbild, hitta dom som måste sälja och lägg skambud.

Sen hade jag behållt hyresrätten och hyrt ut bostadsrätten i 2-3 år eller vad nu föreningen accepterar, då har du ränta och amortering betalad. Ge inte hyresgästen besittningsrätt.

Var försiktig med räntan, den kan gå upp framöver så lås vid RÄTT tillfälle.

Köp inte i en ny förening om det inte är snorbilligt för månadsavgiften kan snabbt dubblas eller tripplas.

Hur tror ni att Corona påverkar priserna i Spanien, solkusten och Mallorca? Har läst en del prognoser men där varierar det från nedgång på ett par procent till upp till 30... Tror ni att det blir fyndläge?

Det var för det första ett helt annat land, det går inte att jämföra. Jag vet vad som hände, vet människor som fick sälja till 10% av vad de köpte för.

Det där är ett helt felaktigt sätt att tänka. Det som spelar roll i folks kalkyler är månadsavgiften, om lägenheten har vita tapeter och kakel i badrummet, och dessutom läget. Föreningslånet spelar ingen större roll.

Låga lån och låg avgift gör bara att du själv får låna mer då priset blir högre. Höjs räntorna kan visserligen föreningen behålla den låga avgiften men dina lån blir dyrare istället. Svårt att säga mycket mer än så eftersom lånets storlek kan bero på en massa saker. Exempelvis om föreningen renoverat nyligen och tagit upp nya lån eller inte.

Det finns en massa andra kombinationer men generellt betyder låg avgift ett högt pris och hög avgift ett lägre pris på bostadsrätten. Det man kan vara säker på är att om avgiften är så låg att den enda rimliga förändringen är en höjning så lär bostadsrätten sjunka i värde.

Därför bör man köpa bostadsrätter som redan har hyfsat hög avgift men titta efter fall där månadsavgiften används för att amortera av föreningenslånet i hyfsad takt. Det finns ingen som helst anledning för en förening att amortera på längre tid än 20 år eftersom de kommer att behöva ta upp nya lån i samma takt som gamla betalas av.

Har föreningen hög avgift på grund av en rimlig (eller lätt aggressiv) amorteringstakt så blir ditt pris inköpspris lågt, och föreningen behöver inte höja avgiften även om räntorna stiger eftersom lånen minskar med åren och ekonomin förbättras på ett par års sikt även om lånen är höga nu.

Det man skall undvika är föreningar som amorterar minimalt och bara skjuter lånen på framtiden. Inom en tjugoårsperiod kommer de flesta föreningar ha tagit upp en massa lån för renoveringar. Är inte de gamla lånen avbetalda då så är föreningen i ett sämre läge än nu. Det är då avgifterna riskerar att höjas.

Win-win situationen är just hög avgift, som ger lågt inköpspris, och hög amorteringstakt, vilket kan ge lägre avgift, och högre försäljningspris, i framtiden.

Åtminstone mycket bättre att titta på föreningens amorteringstakt istället för föreningslånets storlek.

Ska man göra som du gör kan man inte vara kinkig med hur bostaden ser ut.

Har du barn?

Huset vi köpte var välskött men kanske inte renoverat på 10år eller längre, målat utomhus nyligen dock.
Nu tre år senare är huset fallfärdigt efter att ungarna har haft en field day.
Planerar en tillbyggnad och totalrenovering om ett par år när dom tröttnat på att förstöra.

Som jag ser det köpte vi in oss i ett schysst område i stockholm för 4 miljoner mindre än toppen 6 månader tidigare.

Var en närliggande villa som betalade dom fyra miljonerna extra sex månader tidigare som var i sämre skick än vårt hus. Dom fick dränera grunden och lägga om taket direkt.

Timing verkar vara en faktor men det är väl mest tur, vi tittade året innan men sen var det för mycket på jobbet så vi sköt på det ett år.

Det är inte alls feltänk. Du har föreningar som inte amorterar mycket, har höga lån och inte avsätter mycket till byggfonden. Dom brukar få B eller C i den ekonomiska kalkylen som mäklarna nu börjat med.

Fast det avgörande där är att föreningen inte har rimlig amorteringstakt. Inte lånen i sig. Med en rimlig amorteringstakt höjs avgiften och då sjunker ditt inköpspris. Lånens storlek beror mer på hur lång tid som förflutit sedan den senaste gången de tog upp lån för att renovera.

Men visst extremfallet med en nybyggd förening som inte amorterar alls, har höga lån och låga avgifter skall givetvis undvikas. Dessutom kan höga avgifter bero på en massa saker förutom lånen. Exempelvis om det finns reception med personal i huset eller om det finns pool/spa avdelning?

Jag förstår ditt tänk och håller med men i Stockholm finns det en del såna här tickande bomber.
Säljarna går ned lite i pris för att få sålt fort och många köper utan att tänka.
Var en vän som skulle köpa och allt han såg var swimmingpoolen på gården.

Varför skulle inte samfälligheten som ägarlägenheten tillhör kunna ta upp lån? Det kan ju samfälligheter inom villaområden?

Den stora skillnaden mellan Ägarlägenhet och BRF är väl i praktiken mest att du inte kan sticka från en ägarlägenhet och sluta betala avgiften. Tills du säljer den till någon annan är du personligt ansvarig för att pengarna kommer in.

Är ingen expert inom ämnet så ta det jag skriver med en nypa salt 😁
Men i en ägarlägenhet så står köparen för hela lånet då det bkir som att du köper ett friköpt radhus men på höjden medans när du köper en brf så går du in o betalar kanske 80 procent av lånet och resten av lånet delar alla brf medlemmar föreningen på.

Se exempel i liljeholmen säljs nu ägarlägenheter kollar du en motsvarande brf i liljeholmen så får du pröjsa cirka 1 miljon mer i insats 8m du ska ha en ägarlägenhet men till fördel att du får en lägre avgift då varje ägare står för sina egna lån alltså går avgiften bara till samfällighetsavgiften för underhåll av fastigheten typ.

En annan fördel med ägarlägenheter är att de inte kan gå i konkurs utan man äger sin lägenhet själv jämfört med en brf där du dras med ner i skiten om resten inte kan betala sina lån.