Bostadsbubbla i Sverige?

Det enda du kunde göra då var att lipa över den lön jag antog. För att ha räknat på detta verka du väldig lost.

Vad har detta med monetärt system att göra?
Du fick den frågan tidigare men verkar helt ställd.

Jag har ett konkret fall från verkligheten. Ett ett område småhus bebyggdes utanför utkanten av en större svensk stad. (Ingen av storstäderna). Just 1989. Några bekanta köpte där. Jag funderade också, men det blev inte av.
Denna nyproduktion gick på ca 1.2 MSEK. Och då lär marken ha varit billig iom att det var utanför stadsplanerat områden.

Jag tittade på hemnet nu på slutpriserna där. En såldes nyligen för 2.6 MSEK. En annan 2016 för 3.9 MSEK. Om vi säger att den för 3.9 MSEK är mer representativ. (Kan vara så att den för 2.6 behövde renoveras/moderniseras. Och då kan den ju säljas för 1-2 MSEK lägre pris. Kostar att anlita hantverkare).

Men 1.2 -> 3.9 MSEK på ca 30 år ger en årlig ökning på 3.8%. Och det är vad kostnad för nyproduktion ökat med.
Så det är ju inget konstigt här.

Att din farbror byggde för 600k i på attraktiv mark när det kostar 1.2 på oattraktiv mark får du väl lura i någon annan.

(För min del slutade det med att jag köpte en begagnad villa för 950 kSEK 1990 också utanför utkanten).

1. Var ger jag uttryck för tyckande i mina inlägg?
2. Varför efterfrågar du vad jag tycker då? Svaret här är att det är för att du bara ägnar dig åt tyckande själv.

Jahaja, så priserna bestäms av vad folk är villiga att betala.
Det betyder då att du gärna bygger hus och säljer till förlust. Varför gör du inte det då?
Produktionen har varit fallande sen 2017 eftersom producenterna ser färre och färre som är villiga att betala vad nyproduktion kostar.

Och i verkligheten faller då produktionen.

Men om du tänker sätta igång och producera till förlust så får jag backa på det. Jag vill dock se det hända först.

Tycker du inte själv att du är extremt naiv som tror att byggnads skulle bry sig om dina fantasier. Dom tvingar till sig löneökningar oavsett vad du tycker om saken. Och försöker du betala mindre sätter dom bara ditt bygge i blockad.

Varför skulle kommuner sänka sina priser??
Ser du att dom gör det när nyproduktionen minskar. Och Löfven samlar byggindustrin i möten om de höga byggkostnaderna.

Du lever i något la la land.

1. Då hade det bara skötts som i en del andra länder.
Så som t ex med New century som lånar ut sina egna pengar till bostadsköpare.
Sedan säljer dom lånet till en broker dealer. Och får tillbaka lånebeloppet. Och kan repetera.
Broker dealern värdepapperiserar en stor bunt lån i en SPE och emitterat bostadsobligationer. Och får tillbaka pengarna. Och kan repetera. Så gick det till i USA. Inga banker var inblandade. Och det var därför det skar ihop så kraftigt när broker dealers slutade med värdepapperiseringen. Hela låneinfrastrukturen försvann nästan.
Och då dök nyproduktionen. Och byggjobbarna mfl blev arbetslösa och så var lavinen igång.

Hade det inte gått att låna hade det i stort sett inte funnits några hus i Sverige.
När mina föräldrar byggde så lånade dom värre än vad folk gör idag. Så var det förr.

Svammel-ursäkter.
Fritt fram för vem som helst att starta. Du behöver inte ha byggtekniskt kunnande. Det anställer du folk till.

Sedan talar verkligheten sitt tydliga språk. Rörelsemarginalen i bygg/entreprenad är ca 1-3%.
Sedan kan man ju fråga sig varför Silvan fick kasta in handduken om det nu var så lönsamt.

Nej. Finns massor av fel i detta. Men är lite utanför trådens ämne.
Vad som dock stämmer är att vid ögonblicket då låntagaren skapar skuldförbindelsen med banken så behövs ingen sparare eftersom låntagaren är både låntagare och spararen i det ögonblicket. Och i nästa ögonblick är det säljaren av bostaden som är spararen och som lånar ut till banken.

Men det var inte M1 jag avsåg med sparare. Även om det ingår är det en liten del i sparandet.
Bankerna kan inte sitta med hur mycket M1 som helst. Då faller deras rating. Det har hänt. Och då ökar deras upplåningskostnad. Och vinsten minskar.

Räntan pressas ned av spararna. Dels genom räntan på obligationer av olika slag. Dels strukturerade produkter. Del aktier och fonder.

Sparandet är så stort att vi söker oss till andra länder med vår sparande. Och vi i Sverige är inte unika. Detta är ett globalt fenomen.

Centralbankerna är hjälplösa inför detta. Det dom kan göra är bara att reglera dagslåneränta runt den räntenivå som spararen dragit ned den till.

2 års ränta på bostadsobligationer är nu 0.11%
Du kan ju försöka lura i någon att sparvilja är låg med den räntan. Men jag tror ju inte så många kommer att gå med på det.
Men lycka till.

Och vem i din bisarra värld är det som sitter på alla tillgångar om inte sparare.

Men du har inte kunna peka på något problem. Du kommer ju bara med emotionellt dravel om att det är ett idiotiskt system.

Du får först visa att RB köper skräpobligationer.

Sedan producerar du halmgubbar. Märker du inte det själv.

Försök peka på ett konkret problem. Men jag tror inte du klarar det.

Är det din benämning på de som håller sig till fakta och kan använda logik. Till skillnad från sådana som du som bara håller på med irrationellt tyckande och fantasier.

Det är den nivå på diskussion som du klarar.

Jag får lite associationer till lågstadiet när jag läser dina inlägg.

För de som undrar över fakta så kommer FED att köpa obligationer på öppna marknaden. Man har för det anlitat BlackRock som underleverantör, då de har en sådan service.

(RB kommer också anlita samma konsulting service från BlackRock).

Det är alltså FED som är ägare av obligationerna.
Och det handlar om obligationer. Inte aktier. Signaturen kajusi vet nog inte vad skillnaden är.

Att du är helt svarslös innebär bara att du är lost.


Bostadspriserna skall tydligen rasa. Inte denna gång för att det är en bubbla utanför att näringslivet i världen rasar samman.

Men aktieägarna i USA känner inte till det. För de har handlat upp tillväxtbolagen till över årsskiftet.
Vissa företag är ju inte upphandlade. Det är sådana där man ser vissa bekymmer.

Jag vill inte säga att aktieägarna i USA nödvändigtvis har rätt i alla lägen. Men jag tror att dom är bättre på att bedöma situationen än några förbittrade dödgrävare här i forumet. (Som inte kan räkna).

Ja som sagt hur skulle FED kunna göra det. Och något svar finns inte.

Och ingen tror väl på allvar att Alpoxen skulle klara att ge ett svar med substans.

(Finns det någon i tråden som tror att Alpoxen vet om det är skillnad på FED och Treasury Department?)

Personangrepp var det gott om idag.

Det var inte illa. Då har du fått in något i ditt inlägg som vi kan vara överens om.

Och det var bara ett påstående så där.
Det finns inget i din föreställningsvärld om att ett sådant påstående borde ges stöd från verkligheten. Speciellt när ditt inlägg förväntas handla om just det stödet.

Det här är som att prata med någon religiös tok om guds existens. Och så skall denne ge stöd för sitt påståendet och bara drämmer till med "Eftersom gud finns".

Nja, Man ska köpa andelar i ETF'er som sitter på företagsobligationer.

Att köpa HY är ingen dålig ide. Finns gamla beräkningar som visar att spararna kräver för hög avkastning på HY. (Om det är sant idag vet jag inte). Dvs man får bättre avkastning på att köpa stora mängder HY. Än att köpa IG.
FED kan profitera mer på att göra så här.

Påverkan på börsen har du nog missförstått. Eller inte tänkt igenom direkt. Att FED köper HY gör inte att företagen får någon lättnad alls. Påverkar inte risken för kk det minsta. Företag med hög risk sitter på samma elände som tidigare. Så det med att företagen skulle räddas är bara ogenomtänkt fria fantasier.

Och inte hjälper det obligationsspararna heller. Om FED driver upp priset får dom bara lägre avkastning.
Dock ser jag inte att priserna skulle ha ändrats på beskedet. Så ingen verkar väl se att det skulle göra någon skillnad.
De som faktiska kan bli hjälpta lite är de som vill investera i framtiden och lånar till det, genom att emittera obligationer. Och det är just det som FED vill adressera. Man vill hindra att USA går in i en deflationsekonomi. (Där det betyder att man inte investerar längre).

Och som stöd länkar du till en artikel som säger att FED skall köpa statsobligationer och bostadsobligationer.

Jag var mer intresserad av hur FED kunde driva upp börsen till över årsskiftet. Men än så länge lyser svaren med sin frånvaro.

Att bruksvärdeshyra är för låg har varit känt i 20 år nu. DÅ började även Allmännyttan tveka över att bygga nytt.

Men du skulle ju bygga billiga bostäder. Då får det bli bruksvärdeshyra. Du och de andra som bygger får väl subventioner ur egen plånbok då.
Ta med skribenten FriedrichvonHayek vet jag. Han vet hur man bygger billigt. Det har han en släkting som gjort.

Marknadshyra skulle troligen leda till att fler HR byggs och färre BR.

Men skulle det leda till att prispreferens för address ändras?
Knappast. Varför skulle det det?
Och Byggnads lär inte strejka ned några löner pga marknadshyra.

Så produktionskostnaden lär inte ändras och markpris lär inte ändras. Dvs det kommer att kosta precis lika mycket som tidigare.
Bubbelpratarna kommer prata bubbla precis lika mycket som tidigare.

Eller hur?

-------------------
Sedan har du fel i att det är politikernas fel att vi har hyresreglering.
Det är väljarna som har valt partier som vill ha kvar det eländet.

Bildt och Bengt Westerberg (heder åt dom) försökte få bort eländet i början på 90-talet men mötte så starkt motstånd att de fick ge upp.
Reinfeldt var mer försiktig och tog sig an saken med mindre steg.

Nu gör C och L ett försök att få marknadshyra för nyproduktion. Så får vi se hur det går. Finns gott om belackare. Inte minst på Flashback.

Du beskrev det som en omöjlighet att det skulle kunna vara en sådan värdeutveckling beroende på byggkostnader etc. Jag skrev att en villa som kostade min farbror totalt 600 000 kr 1989 sålde han för 7 000 000 för två år sen. När jag frågade min bror som är byggare vad det skulle kosta att bygga ett liknande hus idag så sa han c:a 5 000 000 kr (tomten borträknad). Är det en ok prisutveckling på byggande av hus på 31 år anser du? Hur kan det blivit mer än 8 ggr dyrare att bygga samma hus på 31 år fast lönerna (disponibla inkomster) inte har gått upp över 8 ggr på dessa 31 år? Det beror helt enkelt på kreditexpansion, vad skulle det annars vara? Någon idé?


Eh ja? är väl ganska självklart? Det hade väl inte sålts några hus om man hade vägrat att sälja för priser som folk är villiga att betala? Och sen skrev jag inte enbart "villiga" utan har förmåga att betala. Du glömmer ofta vad man skriver och fokuserar enbart på en liten del av någon anledning.


Nej självklart inte men säg t.ex att nyproduktion av bilar hade haft samma prisökning som nyproduktion av hus senaste 30 åren, tror du folk hade konsumerat bilar på samma vis som nu? Bilbranschen har varit tvungen att effektivisera produktion etc för att hålla nere kostnader och därmed priser för att kunna sälja bilar, byggbranschen har inte haft detta tryck då de kunnat svälla än mer pga av en dopad bostadsmarknad.

Insatsvaror till bygg, byggvaror etc borde även blivit billigare under denna period (alternativt inte ökat lika mycket i pris som de har) pga av teknisk utveckling och en förmåga att producera till ett lägre pris men det har inte skett på samma vis som inom andra branscher, kan du förklara för mig varför?


Hade varit bra om produktion föll så ineffektiva byggare hade slagits ut från marknaden. Det hade även lett till ett effektiviseringstryck vilket hade gjort oss alla rikare i långa loppet.


Återigen jag och mina fantasier? Tröttnar du aldrig på hur du argumenterar?

Om arbetslösheten hade stigit kraftigt så kommer byggnads kunna gå med på lönesänkningar ja. Vad ska de annars göra? Om de hade kunnat driva upp löner hur högt som helst så hade de väl redan gjort det? De vet om att de inte kan driva igenom för höga löneökningar för då ökar arbetslösheten bland deras medlemmar. Ställ dig frågan varför byggare inte har 100 tkr i månadslön då det bara är för fackförbund att sätta bygget i blockad annars.


Om de vill ha byggande så måste de ju sänka priserna till den nivå som får folk att vilja bygga. Om den ackumulerade låneförmågan sjunker så kommer folk inte ha råd att betala samma pris och då tvingas kommuner att sänka sina avgifter alternativt säga upp en massa tjänstemän och missa sidointäkter pga mindre byggande i kommunen.


Det är ju typ så det går till i Sverige idag (lite mer reglerat) bara att det är vi själva som köper obligationer via pensionsfonder/fonder. Det är det som du nämner som precis har hänt på företagsobligationsmarknaden och därför som riksbanken nu är inne och köper.

Nej de kunde inte låna värre en vad folk gör idag då det var en reglerad marknad. Det får du fan lägga fram en källa för.

Under Bretton Woodssystemet var ju även kronan bunden till dollarn och därmed indirekt till guld. Gick inte att skapa krediter på samma sätt för som man kan göra under detta FIAT-system som vi har idag.


Jag skrev byggtekniskt kunnande och kapital. Konstigt nog glömmer du alltid stora delar av vad man skriver och kallar det istället för svammel.


Japp över hela branschen. Säg att huvudentreprenören tjänar 3 % på ett bygge, 97 % av kostnaderna rör underentreprenörer underentreprenörerna tjänar 3% på ett bygge helt plötsligt har vi nästan 6 % marginaler på projektet. Så 3 % marginal på allt byggande i Sverige är ganska mycket. Utöver detta så har tillverkaren av byggmaterial 10% marginaler, leverantörer av maskiner/verktyg etc 10% marginaler etc etc etc. (Inga exakt siffror bara exempel) Du tycker att det är en låg rörelsemarginal och det kanske du har rätt till men det betyder ju även att man borde satsa på att effektivisera och få upp den marginal om den nu vore så låg? Varför gör inte branschen det?


Har tidigare jobbat som revisor och har varit med att revidera en bank och kan berätta exakt hur det går till och hur jäkla mycket fel du har i dina antaganden men vet inte riktigt var gränsen går för min tystnadsplikt osv.

Jag kan säga att det varken i teorin eller bokföringstekniskt går till på det sätt som du nämner. Men vi kan ta det i en annan tråd. Jag kommer håg att jag förklarat för dig tidigare hur det fungerar så kanske kan leta upp den diskussionen och fortsätta där istället?


Det är ju det som är det sjuka, det är ju inte sparade medel, det är påhittade medel. Det är ett påhittat sparande genom skuldväxlar som folk förväxlar med sparande. Det finns ingen produktion/värde bakom dessa skuldväxlar. Det är själva definitionen av inflation.

För varje skuld som skapas så skapas en motsvarande tillgång (det finns inget sparande innan denna skuld skapas dvs ingen lånar ut några sparade medel). Denna tillgång kallar vi idag för "pengar" (inte alltid utan mest för att förenkla beskrivningen). När vi ökar skulderna så ökar vi "tillgången" pengar i ekonomin. På en marknad där en tillgång ökar rejält i jämförelse med andra tillgångar t.ex fastigheter som ökar betydligt mer långsamt så kommer tillgången som ökar fort minska i värde i jämförelse med tillgången som ökar långsamt.

Det är vad folk kallar för tillgångsinflation, eller folk i denna tråd "bostadsbubbla". För om mängden skulder och därmed pengar som tillgång ökar jämt så kommer värdet (mätt i dessa pengar) i andra tillgångar förändras än mer vilket ger sken av att det är ingen fara på taket och att vi de facto har minskat vår belåning i förhållande till våra tillgångar.


Så nu har du fått lite mer emotionellt dravel.

https://www.riksbank.se/sv/press-och-publicerat/aktuellt-om-riksbanken-och-coronapandemin/fragor-och-svar-om-riksbankens-atgarder/utokade-kop-av-vardepapper/

https://www.svd.se/riksbanken-blir-riskbanken--historisk-atgard

Finns ännu fler källor på att riksbanken köper skräpobligationer (obligationer med låg rating), bara att googla.

Inlägget blev för långt så var tvungen att kapa lite av dina citat (och ta bort en del som jag skrivit). Hoppas du kan ge ett bra svar ändå och att vi kan hålla de civiliserat.

Tack för att du repeterar det jag sa. Det är bra att ha en papegoja. Så det brukar bli när man torskat diskussionen, man börjar repetera det motståndaren sagt och påstå att det var ens utgångspunkt hela tiden.

Jag måste bara fråga. Är du seriös nu i att du påstår att FED inte stimulerar aktiemarknaden?

Svarslös? Du repeterar det jag sa och sa tidigare att du inte visste om det?
Du har liksom inte vetat om att FED stimulerat marknaden de senaste 10 åren och leker nu expert på deras stimulanser?

Kom ut ren fakta igår från USA att 1,6 miljoner bolånebetalningar har uteblivit/förfallit. Så om du inte tror att COVID-19 påverkar bostadsmaknaden är du helt dum i huvudet.
Har för mig att förvandlas endast 10% av de till helt förfallna lån så blir det värre än 2008.

https://www.bloomberg.com/news/articles/2020-05-21/home-mortgage-delinquencies-soar-by-most-on-record-in-april

Istället för att "gissa" att de har rätt, varför handlar de upp bolagen?
Är du helt lost eller? Är du fortfarande av uppfattningen att aktievärde speglar underliggande värde när vissa aktier handlas 300 gånger deras earnings?

Förklara korrelationen 2018 hösten då, om du nu ska vara så smart, då marknaden gick ner när FED sålde av innehavet. Förklara. Du som är så kunnig haha. Du är ute på hal i nu..

Förklara varför Norwegian air shut föll från 0,48 till 0,231 och sedan upp till 0,327 och sedan ner till 0,252 inom loppet av ett par dagar.

Förklara varför TSLA gick till 960 och sedan till 380, för att sedan gå upp till 830.
Vad hände där? Förklara resonemangen.

Håll dig till att tvätta toaletter.

Du har gjort bort dig i så många diskussioner och är hatad i hela forum 0et.
Varenda gång jag ser dig skriver du bara skit.

Man behöver inte ens ta ställning till det du skriver. Du har fel i allt. Så räcker med att ha en motsatt åsikt till dig så får man rätt varje dag.

För att dessa stimulanser ska hålla liv i liket behövs förtroende för dessa. Kanske är det därför det sitter folk och försvarar denna kreditbubbla i den här tråden 24/7?


Hur som helst, vad tror ni om företagsobligationsmarknaden?

Denna blogg har gjort en intressant analys:

https://suntfornuft.space/demokrati/ekonomi/konjunktur/ilija-batljan-en-av-invandringsbubblans-mest-gynnade-parasiter-och-var-tids-bjorkegren/

(En pinne i brasan)

Jag trodde inte att du gjorde någon skillnad på FED och Treasury Department? ha ha samma statliga skit som försöker förgöra alla med originella ideer eller ?

Tydligen inte i din förvirrade hjärna. Om pengarna kommer ifrån en speciell gren är de mindre 'kompromissade' och på något sätt kan klämmas in i din världsbild?

Skillnaden är väl att FED är helt fristående (naturligtvis till 100 % betalade av skattebetalarna men i princip fristående ändå) eller var det innan Trump, medans Treasury Department är en del av regeringen.

Att man anlitar FED för att rädda banker med skattebetalarnas pengar är ju naturligt. Det är de som har kontakter vägar in, det är helt enkelt det effektivaste

Jag vill återvända till en spaning jag gjorde tidigare. Om man tittar på villor i Stockholms län på husmask.se, specifikt på genomsnittligt boyta på sålda objekt så ser man att det sker en förändring efter prisfallet 2017. Den genomsnittliga boytan sjunker. Sedan dess har den legat signifikant lägre än åren före. Det måste ju betyda att man inte får sålt de större villorna? Eller ändrade de på beräkningsmetoden då? För villorna kan ju inte plötsligt ha blivit 10 kvm mindre, i genomsnitt? Vore intressant att höra lite reflektioner kring detta. Håller det på att byggas upp ett utbud? Med framtida ketchupeffekt som följd?

Ingen aning, är för full just nu för att räkna på detta.

Generellt har ju villapriserna inte påverkats av trender i BRmarknaden, Det kanske är slut på det nu.

Here we go:
https://www.svt.se/nyheter/snabbkollen/sjunkande-priser-pa-boratter-i-april

Att stora villor inte blir sålda och att vi kan förvänta oss en ketchupeffekt låter lite väl alarmistiskt.

Innan 2017, i bostadsmarknadens glansdagar, så fanns det starka incitament för att byta upp sig och maximera värdeutveckling. För ett par med 1 barn så var det rimligt att byta upp sig från villan på 5 rum till villan på 8 rum om man hade möjlighet, det genererade stora vinster.

Idag när marknaden är mer stabil finns det inte samma typ av incitament, det är inte värt att byta upp sig om det inte genererar tillräcklig värdeökning, då nöjer man sig istället med det man behöver. Jag tycker man ser samma beteende för BR också, prisnivån på större lägenheter är stabil men omsättningen är lägre.