Bostadsbubbla i Sverige?

Här fick man skrolla igenom många sidor med tjafs. Intressant att vissa räknar in att prisfallet är slut och att det nu vänder uppåt. I min bok pekar det mesta snarare åt andra hållet. 4-6 år tar som sagt en normal bostadsbubbla från topp till botten.

En rekommendation är även att använda blockeringsknappen generöst (antingen bokstavligen eller genom att bara skrolla förbi) på vissa användare. De vill bara slösa er tid, kommer aldrig erkänna om de haft fel eller bidra med en vettig diskussion. De är inte värda er tid, behandla de som luft.

I verkligheten, där bostadsbubblan i högsta grad är i spel, kan vi annars se detta efter att ha skrapat Booli lite:
Antal lägenheter (med utgångspris över 1 miljon) som är till salu med ett pris lägre (eller lika med) mot vad de köptes för: 222 st
Antal hus (med utgångspris över 2 miljon) som är till salu med ett pris lägre (eller lika med) mot vad de köptes för: 198 st

Berörda annonser:
Lägenheter - https://pastebin.com/MWAeWygL
Hus - https://pastebin.com/WUKsXHUS

Jag vet inte exakt hur Booli får fram att en specifik lägenhet tidigare varit till salu, men det ser ut att stämma ganska bra. Husdatan ska till största delen komma från lantmäteriet, så det borde stämma. Har inte heller kontrollerat all data, men det ska överlag stämma.

Alltså över 400 hushåll som vi får anta anser att bostadsmarknaden åtminstone inte är uppåtgående. Har bara kollat lite snabbt, men känns som det mest är Stockholmsområdet och objekt köpta 2017/2018. Någon får gärna göra en djupare analys där. Kan även vara intressant att följa över tid så ska försöka posta med ojämna mellanrum. Ska ta med lite mer information som område och tidigare år för köp nästa år.

Hur väl tycker du det stämmer med våra tidigare nedgångar av betydelse, t.ex 2007, 2008, 2011?
https://www.valueguard.se/indexes

Jag såg för övrigt en blänkare om att en majoritet nu tror på prisuppgångar.

Kommunerna får in ett snitt av riksmedelvärdet, inte ett snitt av sitt eget.

Det kommunala utjämningssystemet fungerar förenklat likt nedan...

Skattekraft i relation till medel i landet(100), över 115(är väl i runda slängar 10 kommuner av landets 290, resten får alltså bidrag) så är kommunen nettogivare, det mesta av de finansiella medel som fördelas genom systemet utgörs inte av kommunala bidrag, de där 10 kommunerna hade naturligtvis inte kunnat bära den kostnaden... utan det är statliga medel.

De kommuner som inte når upp till 115% av riksmedelvärdet(dvs den stora majoriteten) får alltså bidrag tills dom är där.

Edit:

De kommuner som är nettogivare 2019

Kommunalekonomisk utjämning, utfall kr/invånare efter region och år

0160 Täby -5 858
0162 Danderyd -16 896
0163 Sollentuna -1 526
0180 Stockholm -4 213
0182 Nacka -844
0183 Sundbyberg -1 933
0184 Solna -8 984
0186 Lidingö -8 124
0187 Vaxholm -986

Edit #2:

Sedan är det ju ett gäng med parametrar som vägs in, att Solna t ex är större nettogivare än kommuner där inkomsterna är högre handlar om att befolkningsdemografin är mer gynnsam där, dvs befolkningen konsumerar mindre välfärdstjänster.

Jag motsätter mig inte din metod - Men ditt dataset (och därmed Boolis) verkar innehålla en hel del konstiga uppgifter som kan ställa till metoden.

Exempel: https://www.booli.se/bostad/4088586
Pris 2019-02-21: 7 250 000 kr
Pris idag: 2 950 000 kr
Kommentar: Jag hoppas för ägarna att det är fel på dataunderlaget

Exempel: https://www.booli.se/bostad/3102092
Pris 29 nov 2017: 10 900 000 kr
Pris 19 dec 2017: 7 900 000 kr
Pris idag: 6 975 000 kr
Kommentar: Om man försöker tittar på andra källor så verkar den ha gått för det senare priset: https://pdf.direktpress.se/flashpublisher_data/uploads/18428.pdf . (Motsäger dock inte din slutsats då det fortfarande är nedgång)

Exempel: https://www.booli.se/bostad/2227642
Pris 25 mar 2019: 9 000 000 kr
Pris idag: 6 275 000 kr
Kommentar: Rent spontant hade det varit lite surt att tanka 3 miljoner på 3 månader, misstänker dock datafel igen.

Går man ner på lite mer detaljerad nivå... Solnas kommuninvånare lassar alltså in mer i systemet än Täby, Nacka och Lidingö, trots att skattekraften är lägre.


Och det beror nästan helt och hållet på kostnadsutjämningen...

Inkomstutjämning


Kostnadsutjämning

En sak som jag gillar att spekulera i är vilka bostäder som kommer att motstå ett ev. vidare prisfall bäst, min observation hittills är att det verkar vara bostäder där utbudet inte ökar.

Ett exempel är hus i Stockholm som verkar hålla emot prisfallet bättre (data), förmodligen eftersom det inte byggs några nya villor och det enda någorlunda nära substitutet som tillkommer till utbudet är riktigt sketna radhus som står tätt packade. Annat exempel verkar vara bostäder i attraktiva områden där det inte byggs nytt, exempelvis lägenheter Äppelviken i Bromma som enligt min observation har gjort ett mindre fall än andra bostäder sedan 2017.

På motsatt sida verkar dussinlägenheter med en del pendling till stan vara. Utbudet av dessa ökar oerhört genom nybyggen och det kan fortsätta öka framöver också då det finns plats som är enkel att bygga på för de som kan tänka sig att pendla.


Skräckexempel:
Björketorpsvägen 11 & 13, Bromma (Råcksta) (sökning)
Storlek på lägenhet: 28kvm, 1 rum

Alla lägenheter är relativt jämförbara. Området förtätades perioden 2011 -> idag med acceleration på senare år då det har gått från att ha grönområden till att ha blivit en stor byggarbetsplats.

År - Min / Max
2013 - 1225k / 1460k
2014 - 1325k / 1585k
2015 - 1670k / 2050k
2016 - 2075k / 2250k
2017 - 1950k / 2250k
2018 - 1800k / 2000k
2019 - 1750k / 1790k

Max 2017 - Max 2019 = 460k (ca 20% prisfall). Intressant är ju också att om man köpte 2013 och sålde 2015 kunde man göra över 800k på 2 år i den föreningen.

Har ni några andra intressanta datapunkter att titta på? Framför allt hade det varit intressant med kategorier av bostäder som har stått emot prisfallet bra eller rent av ökat i värde under perioden.

Tog mig ungefär två sekunder per annons att krossa datan som är framtagen:
Den första är under avstyckning.
Den andra har sålts som två fastigheter, 1A och 1B. Där 10,9 är det gemensamma priset för de två.
Den sista är under avstyckning.

Vilket minskar incitamenten till att göra något åt bidragstagare ännu mindre.

Det pratas mycket om att OP skulle vara det som gör att marknaden gungar till ordentligt, men det finns ju fler aktörer därute som inte går speciellt bra?

tex, Prime living, SSM, Tobin, m.m.

Faller en av dessa så lär ju dom andra få problem, så försök gärna belysa även dessa då blir svennepajas tyst.

Sen får man ju inte glömma byggbolagen som är medelstora, BTH bygg och Q-gruppen som nu har stora problem som säkerligen har underentreprenörer som är beroende av dessa.


Många bäckar små brukar man ju säga, så det gäller att lyfta alla aspekter här!

Istället för att dra ut den linje som beskriver historiska data (Valueguard, som dessutom är för kort tidsserie) och utifrån den göra sannolikhetskalkyler om framtiden bör vi gardera oss för fatala risker som är för stora för att ta, till exempel ett stolt prisfall. Prognosmakare/experter har oftast fel, och kan fortsätta ha fel eftersom de aldrig tar någon personlig risk. Allt annat lika, är en potentiell uppsida på bostadsmarknaden på kort och medellång sikt försvinnande liten och sannolikt negativ. Vi ser en tydlig kreditkontraktion sedan ett par åt tillbaka. Utbudet på pengar till bostadsaffärer har begränsat kraftigt -> det har blivit dyrare att låna helt enkelt. Marknadsräntorna går upp för att banker ska öka marginaler för att kunna ta ev kreditförluster, som alltid uppstår i slutet av en konjunktur. Dessutom har vi ett uppsluppet utbud av nyproduktioner som ska fasas in på successionsmarknaden på ett eller annat sätt. Det kommer innebär långsamma och komplicerade flyttkedjor och försäljningar som inte sällan kommer leda till tvångsförsäljningar - för varje nyproduktion som ska tillträdas kommer den eller en annan lgh bli ledig, vilket enligt data toppa år 2022, dvs vi har inte sett det värsta än.

Lite datapunkter att fundera över:
FI är självsäkra i sina insatser på marknaden trotts kritik. Riksbanken är på samma spår, se deras finansiella stabilitetsrapport: https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/fsr/svenska/2019/190522/bilder-fran-presskonferensen-den-22-maj-2019.pdf
Riksgälden utredning är också inne på samma spår: ”Mycket talar för en påtaglig dämpning av bostadspriserna under lång tid.
FI senaste rapport om "Bankernas utlåning till fastighetsföretag kräver mer kapital"är blir dessutom grädde på moset: https://www.fi.se/sv/publicerat/pressmeddelanden/2019/bankernas-utlaning-till-fastighetsforetag-kraver-mer-kapital/
Dessutom har vi en skev demografi idag. Vi har en negativ naturlig befolkningstillväxt, dvs färre än 2 barn per par och vi går in i en tid där stora generationer börjar bli gamla och kommer behöva sälja av naturliga skäl. Vi är även det land där vi flyttar hemifrån tidigast i Europa. Inget av det här är bra för efterfrågan på bostäder.

Och slutsatserna i samtliga rapporter ovan är att givet att omvärlden/konjunkturen bara står stadigt mitt i byxan så kanske vi kan balancera oss igenom detta utan att få kiss på benen. Men konjunkturen håller ju redan på att gå in i lågkonjuktur (läs valfri dagstidning eller kolla konjunkturinstitutet), det är inte mycket till tröst. För transparens tycker jag alla ska avlägga hur de är investerade på bostadsmarknaden innan de kommentera. Var själv inne på centrala Stockholm bostadsmarknad från 2008 till maj 2019. Nu letar jag alternativ och tor en på en positiv utveckling för bostadsrätter så går det enkelt att köpa aktier i någon av de större bostadsutvecklarna för att ta del av en positiv uppgång men samtidigt vara relativt likvid.

Det vi ser nu på marknaden är att de allra sista nu stuvar om sina positionera för långsiktig övervintring alt exit innan ytterligare prisras eller lågkonjuktur (fina lgh (<30 msek) byter nästan bara ägare precis på konjunkturtoppar). Dock är nog dörren väldigt nära att stänga nu. Sitter en person/hushåll felpositionerad i ett boende idag får den sannolikt övervintra där i minst 10 år och hoppas att personliga omständigheter inte ändras så en tvingas flytta/realisera.

Bostadsfrågan är i grunden en högst politisk fråga, så varför kan inte en stor prisnedgång vara lösningen på bostadsproblemet? Fördelningspolitiskt så borde det kunna lösa en hel del och vi har en socialdemokratisk regering. Se den senaste debatten på områden här: https://www.sns.se/aktuellt/bostadspolitiken-i-fyrpartiuppgorelsen/

Varför citerade du min fråga när du inte besvarade den? När stämde någonsin påståendet som jag frågade om?