Bostadsbubbla i Sverige?

Riksgälden har publicerat en intressant studie. Visar bl a spekulation. Äntligen en seriös genomgång.

Syftet med rapporten är att beskriva och förstå utvecklingen av bostadspriserna, något som underlättats av att den statistiska bilden har blivit påtagligt bättre de senaste 5-10 åren, framför allt för lägenheter. I rapporten är denna nya statistik dessutom utökad med kompletterande skärningar avseende till exempel lägenheter i olika storlek och prisklass. Denna mer finfördelade statistik utgör ett viktigt komplement till en traditionell ekonometrisk modellansats i analysen av såväl den historiska som framtida prisutvecklingen.

Den historiska långsiktiga husprisutvecklingen förklaras väl av den ekonometriska modellen. Priserna har letts av utvecklingen av hushållens inkomster och låneräntor samt ett strukturellt skift nedåt med cirka 7 procent i samband med införandet av bolånetaket 2010. Den nya statistiken visar dessutom på flera sätt att bolånetaket verkade medföra att prisskillnaden mellan små och stora lägenheter ökade i ett antal år efter införandet.

Prisfallet 2017 har modellen däremot svårt att förklara. Men,en analys av pris-, försäljnings-och utbudsstatistik indikeraratt fallet sannolikt kan förklaras av en samtidig förändring av utbudet och efterfrågan. Utbudsökningen beror bland annat på en kraftig ökning av nyproduktionen samtidigt som skärpningen av amorteringskravet sannolikt bidrog till den minskade efterfrågan.

Ökningen av nyproduktionen innehöll sannolikt i sin tur en viss del spekulation, en slutsats som vilar på att en förvånansvärt stor andel nyproducerade lägenheter har sålts på successionsmarknaden redan i samband med den första inflyttningen. Sedan sommaren 2017 har antalet försäljningar av framför allt dyra lägenheter påtagligt minskat i Stockholm, vilket delvis skulle kunna bero på minskad spekulation. En analys av fördelningen av den totala försäljningen visar dock att den halverade försäljningen av dyra lägenheter beror på marknadens utveckling som helhet och inte på att just det dyra segmentet har påverkats mer.


https://www.riksgalden.se/contentassets/b450c141e8c840c8899d301ec55ba2d6/2019-05-28-fokusrapport-bostadsprisernas-utveckling.pdf

Trevlig helg!

Dessvärre kan du få fel och det kanske blir du som är obelånad som får betala för att rädda den stora massan med höga skulder.
Redan idag är det ju så, riksbanken håller räntan negativ så att bolånetorskarna och bubblan ska överleva, KPI manipuleras till låga siffror så de belånade har i praktiken räntor lägre än inflationen och du som skuldfri får hög inflation, och ökade kostnader.

Politikerna gör alltid vad som gynnar den stora massan av röstboskap, så att de får många röster vid nästa val.

Absolut! Vi kommer alla få betala för detta pyramidspel, inget snack om saken. Men vi får se vem som har mest ångest i nästa lågkonjunktur, den utan skulder eller den med 4 miljoner i lån, en fru utan arbete och bostadsbankomat som ligger grovt minus.
Politiker kan fortsätta bygga korthus då folk inte tänker längre än närmaste månaden men med skulder för resten av sina liv.

Deedesomegrejen!

Just det, lån! Lån är inte pengar! Lån skapas ur tomma intet och värdet på det du köpte kan försvinna i tomma intet fast lånet måste du fortfarande betala. MED PENGAR!

Pengar är en fordran på Svenska staten, och har i teorin alltid ett värde. Du kan alltid gå till kungen och begära att få mat och kläder för dina pengar.

Lån är ett betalningsmedel som banken hittar på själv, och smäller det rejält försvinner din fordran på banken om inte staten klarar att täcka upp.

En liten fråga till alla kreditkramare i tråden - för tio år sedan lyckades skitbanken Lehman nästan tanka systemet med all skit de hade lagt på sig som plötsligt saknade värde. Det krävdes ett globalt samarbete för att rädda det monetära systemet och stora delar av Europa lider än idag.

Har krediterna, dvs betalningsmedel utan inneboende värde, ökat eller minskat sedan dess?

Blir nästa smäll a walk in the park, ett nytt 70-tal eller blir det något episkt, typ Tyskt 20-tal, Argentinas 90-tal? Eller vad blir det?

En av den moderna nationalekonomins fäder, Alfred Marshall, menar att en finansiell krasch inträffar i den stund som krediten upphör.

Jag delar den analysen och konstaterar att systemet är ett gigantiskt pyramidspel.

Skulle inte kalla honom modern då Alfred Marshall dog 1924. Snarare är det keynesianismen som är modern nationalekonomi, efter 1930-talet och depressionen.

Varje lån som utges, betalas tillbaka med en nominell ränta. Om banker skapar pengar genom att utge lån, får banker tillbaka pengar plus nominell ränta.

Om krediten skulle upphöra skulle färre investeringar kunna göras. Du med ett företag skulle inte kunna göra bra investeringar och ekonomin skulle få en långsammare utveckling.

För bankerna och samhället är det inga problem att ge ut lån, så länge dessa betalas tillbaka med en nominell ränta. Det är t om önskvärt. Varför skulle kredit upphöra? Finansiella marknader fyller många viktiga syften för den reala ekonomin. Ett pyramidspel brukar inte ha några sådana viktiga syften. Vidare är i slutändan den "på toppen", samhället som grupp.

Förvisso tjänar banker pengar på att låna ut, men de gör också en förlust om det inte betalas tillbaka, alltså finns det en risk i att låna ut.

Om du vill se länder utan krediter är detta majoriteten av länder i världen. I princip varje land runt Sahara exempelvis..

Om du tittade på FI:s pressträff igår och tittar i själva rapporten är FI bekymrade över svenskars skuldsättning, men vad de är mycket mer oroade över är svenska bankers utlåning till kommersiella fastigheter.
Denna typen av utlåning är idag 40% av BNP, ca 1700 miljarder.
Stabiliteten hos låntagare är stabil från en vinkel , men alarmerande om man ser till en annan.
Det kan te sig stabilt om man ser till kvoten mellan vinst och räntekostnader, snittet ligger på 4, dvs låntagarna tjänar 4 ggr mer än räntekostnaderna.
En mer alarmerande kvot är den mellan bankbelåning och vinst, där ligger snittet på 12, dvs låntagarna har lån på 12 ggr vinsten, oerhört hårt belånade.

Hyror och priser på kommersiella fastigheter ligger på och ökar till en astronomisk nivå i Stockholm jämfört med resten av Europa. Ringer det några klockor hos er andra här i tråden?

Hos publiken i denna pressträff igår ringde det nämligen inte en enda klocka, det satt 6 (journalister?) där igår, 5 st under 30 och en gubbe över 70.
EN fråga ställdes, gubben efterfrågade en kommentar till en slutsats som en ekonom hade om amorteringskraven, att dessa dämpade ekonomin och inte var bra enligt någon ekonom.
Svaret var att FI inte höll med ekonomen eftersom teorin med oproblematisk hög skuldsättning förutsätter låga räntor för alltid och att FI är mer försiktiga.

Hela diskussionen om lånen till kommersiella fastigheterna gick rakt över huvudet på publiken, se själva om den ligger kvar.

Diskussionen tog inte upp att dessa låntagare även är belånade med certifikat och obligationer, här ska 150 miljarder betalas tillbaka de närmaste åren, plus ränta.

5,5% av lånen till kommersiella fastigheter är under stress nu och FI efterfrågar en omedelbar ökning av bankernas buffertar för att hantera dessa.

Alfred Marshall med sitt magnum opus Principles of Economics lägger grunden för den neoklassiska teoribildningen som än idag har inflytande på nationalekonomiskt tänk.

Ditt uttalande är ju bara ignorant.

Jag förstår inte vad du försöker kommunicera.

Banker skapar pengar genom att ge ut lån, och det är inte alls säkert att det räntebetalas och amorteras på dom lånen.

För att de ska kunna räntebetalas och amorteras på gamla lån så behövs nya lån hela tiden tas i samhället. Alternativt att det råder 100% omfördelning från de som sitter på kapital till de som sitter i skuld. Då vi inte har det senare så blir det hela ett pyramidspel som i grunden bygger på tilltro till imaginära pch påhittade resurser i form av kreditpengar.

Om krediten skulle sluta upphöra så skulle parasitära moneymarkets-fenomen sluta existera. Såsom share repurchases och kredituppblåsta marknader där resurser allokeras till finansiell värdetillväxt istället för till reell ekonomisk tillväxt.

Det ligger inget i definitionen av pyramidspel som säger att det måste vara samhällsnyttigt eller är inte samhällsnyttigt.

Sedan går det på allvar kritisera samhällsnyttan i ett system som parasiterar på den reala ekonomin och jordens resurser för sin egen överlevnad.

Att du frågar varför kredit skulle upphöra år 2019 är du som är historielös.

Bankerna är too big to fail. Mycket liten risk i ett kort perspektiv för bankerna att låna ut pengarna dom skapar ur intet. Bankerna blir räddade av skattebetalarna.

Jag tror ju på en utveckling av ett system som visat sig vara ohållbart för mänskligheten och som med säkerhet kommer leda till en avtagande och nedåtgående marginalnytta för samhället i stort.

Vad förespråkar du, egentligen? Länder utan fungerande kreditmarknader har inte hög levnadsstandard. Malthus trodde att folk skulle dö av svält idag på grund av befolkningstillväxt kontra tillgång på mat. Förespråkar du också något sådant?

Det innebär en risk för banker att låna ut pengar (vad du kallar "inte alls säkert").

De som sitter på kapital har också skulder, oftast större. De största rikedomarna har skapats genom att ta upp lån.

Kreditmarknaden är inte ett pyramidspel. Folk betalar tillbaka lån av överskott i deras disponibla inkomster, inte med nya lån. Det går givetvis ett tag, men aldrig i längden, som ett företag som gör förlust. Det är en moot point. Kreditupplysning görs. Banken betalar en ränta för inlåning, och kräver en annan för utlåning. Det finns kreditregleringar och bankerna kräver ofta säkerhet för lånen.

Att förespråka något respektive att konstatera något är inte samma sak.

Att ha ett ekonomiskt system som har som grundläggande mekanism att det måste råda finansiell tillväxt för sin överlevnad är att betrakta som felaktigt incitament. För det går historiskt att konstatera den slags strategin leder till samhällskollaps. Och det måste vara samhällsekonomins främsta syfte att motverka samhällskollaps.

Det är inte samhällsnyttigt att blåsa upp priser på fastigheter och aktiemarknad. Det skapar inget reellt välstånd.

Du måste förstå skillnaden mellan teori och praktik.

I teorin så är det inte alls säkert att lån kan betalas för bankens överlevnad.

I praktiken så räddas bankerna av skattebetalarna. Så den reella risken är obefintlig, för bankerna i ett kortsiktigt perspektiv.

Det stämmer inte. Här har du graf på det:
https://imgur.com/a/pXa37d4

De yngre i samhället är skuldsatta och de äldre sitter på kapital.

Folks disponibla inkomster är någons annans lån, duh.

97% av penningmängden är kreditpengar.

97% luft med andra ord.

Fast du har exempel på hur det ser ut i länder utan fungerande kreditmarknad, och dålig tillgång till internationella marknader. Sahara till exempel. Där har du din praktik..

Bankerna är rationella aktörer som tjänar på att få tillbaka sina pengar plus nominell ränta. Detta helt enligt neoklassiska teorin du så fint nämner. Även där får vi anta att bostadsägare nyttomaximerar genom att äga en bostad som ökar i värde. Alltså ökar välfärden.

Kapitaltäckningskravet för svenska banker är 5 procent. Basel III sätter miniminivån på 3 procent.

Du förespråkar ett system som finns i tredje världen redan. Väldigt enkelt att göra jämförelser och inse att vad du "konstaterar" är helt värdelöst. Du kan kolla upp vad som händer när centralbanken säljer statspapper. Du förespråkar att "samhällsekonomins främsta syfte att motverka samhällskollaps", en total riskaversion med andra ord. Självförsörjning, byteshandel, Sahara alltså.

Finns en skillnad mellan den finansiella och reala ekonomin. Banker är som vilken annan verksamhet som helst. En bank som lånar ut pengar till folk som inte betalar tillbaka blir inte långvarig, och en bank med en låg kapitaltäckning stryker med i någon finansiell kris. Banken "ger inte pengar" till kunder. Bankerna tjänar på skillnaden mellan inlåning och utlåning, inte själva skapandet av pengar i sig.

Det här med Sahara är ju en efterbliven halmgubbe som du attackerar. Jag har aldrig förespråkat Sahara, det är din svartvita tolkning av vad jag skriver.

Sedan att kreditmarknaden fungerar stämmer ju inte alls. Samhället lider enormt av finansekonomins krav på finanstillväxt. Se miljön, se invandring, se bostadsmarknad. Det råder avtagande marginalnytta för samhällsekonomin i stort. Det är inte fungerande, det är stagnerande.

Den neoklassiska ekonomin har fel i att anta marknaden nyttomaximerar - det saknas empiriskt belägg för det fantasifostret. Empirin talar snarare för att marknaden agerar enligt vad man kallar för probability matching.

Vad jag föreslår är att banker ska ta ansvar för deras ekonomiska handlingar och leva med den risk man tar. Har man så låg kapitaltäckning som 5% och lånar ut pengar som inte finns, vilket bygger kreditbubblor som sedan spräcks för att sedermera bli bank run så är det banker och banksystemet som borde leva med den konsekvensen. Men så fungerar det ju inte i realiteten man pumpar in mer lån för att upprätthålla samhällskollapsandet. Så det du skriver om att banker stryker med i finanskriser är ju direkt felaktigt.

Banker får inte konkursa och därför är banker inte som andra verksamheter, så det är tvärtom så att det är bankerna som är immuna mot risk. Marknadsekonomi? Hah, yeah right. Banker älskar fri marknad för resten av marknaden, men inte för sig själva = hycklare.

Banker tjänar pengar för att man sitter på privilegiet att skapa pengar ur intet som man sedan säljer till folk som tror på att pengarna existerar. Modern alkemi alltså. Ungefär som att ICA skulle sälja mat utan energi och näringsinnehåll. I alla andra verksamheter så är det fusk att sälja saker som inte existerar. Men inte i det ekonomiska pyramidspelet.