Bostadsbubbla i Sverige?

Du har helt rätt, fastigheten värderas som hyresfastighet och säljs till en brf. Givetvis blir enskild brf-lägenhet "mer" värd per lägenhet men också en mycket större risk för enskilda personer (okänt i många kretsar i Stockholm).
Det ska vara billigare att bo i bostadsrätt än hyresrätt eftersom det borde finnas en riskpremie.

Problemet är följande. Säljer ett kommunalt bostadsbolag ut fastigheter till rabatterat pris får ju bostadsrättsföreningen sig en tillgång som bostadsbolaget går miste om. Bostadsbolaget som säljer bryr sig inte. Det viktiga är att det blir en försäljning för det är vad politikerledningen har velat ha.

Det är detsamma som att kommuninvånarna blivit av med offentliga tillgångar de tidigare hade del av. Jag ser inte det etiska rätta i detta.

En del pengar är bättre än inga. Kostar lägenheten 3 miljoner och du säljer den för två blir det garanterat köp. Säljer du den för 3 kommer många boende tacka nej och du får 0 kronor.

Skattebetalarna tjänar på det, kommunen får in 2 miljoner och det blir färre hyresrätter vilket innebär färre bidragsinvandrare.

Skattebetalarna förlorar. Kommunpolitikerna säljer ut folkets egendom och spenderar pengarna på anti-svensk verksamhet såsom massinvandring.

Bostadsföretaget säljer en hyresfastighet till en Brf.
Värderingen sker utifrån var hyresfastigheten inbringar/värderas till.
Alternativet är att i värsta fall tömma fastigheten på hyresgäster under en längre tid, tappa allt större del av hyresintäkterna tills huset är tomt. Sen bilda en Brf och sälja av lägenheterna styckevis till hugade spekulanter.
Känns varken speciellt ekonomiskt eller administrativt hanterbart.

Personligen skulle jag hellre se att man reducerade allmännyttan med 80-90% under ett antal år.
Större mygelklubb är svår att finna, rätt sopiga värdar med för den delen.
Däremot vore det bättre om det blev fler ägarlägenheter som ett komplement till Brf.
Då skulle det bli betydligt mer lägenheter att hyra vitt i andra hand dessutom.

De kommunala bostadsbolagen drivs på affärsmässig grund(reglerat i kommunlagen), det är lönsamma fastighetsbolag, de stora jättarna(några av landets största fastighetsbolag är allmännyttiga) gör typ miljardvinster varje år och bolag som agerar på en konkurrensutsatt marknad kan såklart ge utdelning till ägarna(kommunen och kommuninvånarna). Ingår dom även i en koncerngrupp underlättar det för skatteplaneringen, förlustbolag i kommunal sektor, låt säga arenabolag blir mindre skadliga för den kommunala ekonomin, då vinsten från t ex de lönsamma fastighetsbolagen inte beskattas lika mycket av staten.

Har du några källor/handlingar man kan titta på där kommunala bolag säljer fastigheter under marknadsvärde? Så man kan lättare förstå din huvudpoäng.

Fast det är inte riktigt sant. Det finns ett glapp mellan vad fastigheten är värd som hyresfastighet (p g a hyresregleringar) och vad den är värd i form av bostadsrätter.

De enda som kan få ut värdet som bostadsrätter är hyresgästerna när det görs en ombildning.

Det "glappet" är någon som ägaren och hyresgästerna kan förhandlar i en "win-win/lose-lose"-förhandling. Det blir snarast ett klassiskt spelteoretiskt problem där båda vill ha så stor del av "glappet" som möjligt. Påtryckningsmedlet som båda har är att "straffa" motparten genom att inte genomföra affären.

Ett sådant spelteoretiskt problem är rätt knepigt för siffernissarna som analyserar allt enligt EMH-axiomet för det blir inslag av "irrationell" beteende-ekonomi i det hela.

I princip är förhandlingen en form av det kända "Ultimatum game": https://en.wikipedia.org/wiki/Ultimatum_game

Vad gäller allmännyttans utförsäljningar är kanske problemet att de som förhandlar för säljarens del inte har något eget "skin in the game" och därför inte blir tillräckligt giriga.

Fast det där är teori. Det är som att säga att kommunen borde sälja bebyggda fastigheter med färdigställda byggnader och inredning för att maxa priset.

För att ge incitament att bygga/stimulera marknaden?

För att?