Bostadsbubbla i Sverige?

Ok, tack. Märkligt att mäklaren inte informerar om detta i annonsen. Eller missade jag det?

Jo, det är klart. Fast skulden i dagsläget ligger ju de facto på de som är medlemmar i föreningen, även om de inte är personligt ansvariga. I och för sig är det ju inget större risktagande att hyra ut bostäder i Stockholm, så pengarna från hyrorna kommer väl rulla in.

Men även om man räknar på alla lägenheter så blir ju skulden rätt saftig, runt 1,4 mkr per lägnhet och 21 000 per kvadrat, som måste ses som ganska osunt högt, framför allt i en gammal kåk med ytterligare renoveringsbehov framför sig.

Hm. Sakta i backarna...

Pantbrev. Är du riktigt säker på vad det är du pratar om?

Det har i grunden ingenting med lån på fastigheten att göra. Tar man ut ett pantbrev gör man det med fastigheten som säkerhet, och amorteringar på lånet man tagit genom pantbrevet, påverkar inte pantbrevets storlek.

Pantbrev i sig har ingenting med belåning att göra. Det innebär bara att fastigheten någon gång, om det är från nuvarande ägare eller för en ägare 10 led bakåt, eller kanske hos flera ägare genom åren, har tagits lån med fastigheten som säkerhet.

Man kan "döda" pantbrev, men det görs egentligen aldrig och är bara korkat. Det kostar nämligen att utfärda nya pantbrev, och behöver man någon gång belåna fastigheten är det en dum kostnad om pantbrev redan finns uttagna och registrerade.

JM-Stockholm Lägenhetsprojekt som färdigställs i närtid (tillträde 2019)

Osålda: 1 februari - 28 februari - 18 mars

Höjden, Enskede - 15 - 13 - 6
Åkerbäret - "ett fåtal" - "ett fåtal" - "ett fåtal"
Allén - 30 - 29 - 25
Rosenlundshöjden - "ett fåtal" - "ett fåtal" - "ett fåtal"
Skattkistan - 45 - 44 - 45
Guldmyntet - 12 - 12 - 12
Sjöviksbacken - 72 - 66 - 56
Vattenkvarnen1 - 30 - 30 - 39
Vattenkvarnen2 - 20 - 24 - "vip-försäljning i augusti"
Solstrålen - 47 - 43 - 38
Östra kanalstaden flaggspelet - 19 - 16 - 16
Gavelhusen - 51 - 52 - 46
Kajplats6 - 54 - 55 - 55
Mälarfronten - 11 - 16 - 16
Strandviks Flyglar - 16 - 19 - 18
Bolinder terrass - 66 - 63 - 63
Condor - 16 - 16 - 13

https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/


=>

Q4 2018 sålde JM Stockholm 286 bostäder, Q1 2018 dock bara 117 (men Q1 2017: 354). Troligen är mars den stora säljmånaden i Q1. Listan ovan är ingen komplett lista över JM Stockholms projekt, men innehåller nog det mesta av lägenheter med tillträde 2019, (men ej radhus/villor).

Som jag tidigare skrivit är det lite av en gåta för mig hur antalet objekt ibland stiger, eftersom reserverade/bokade samtidigt verkar ingå i osålt.

=>
Försäljningsframgången de senaste tre veckorna verkar va koncentrerad till Enskede och projekten Höjden och Allén.

Gigantprojektet Sjöviksbacken på Liljeholmen verkar också ha en stabil försäljning.

Annars många projekt där inget händer försäljningsmässigt, förefaller det.

Fortsatt torka i Bonavas stora Stockholmsprojekt "Kristinebergs Slottspark" på Kungsholmen och "Lugnet i Hammarby Sjöstad". 153 respektive 53 lägenheter osålda.

https://www.bonava.se/bostad

=>
Här måste nog något börja hända snart. Kristinebergs Slottspark har stått och stampat i över ett år med noll-försäljning, men tillträde ska ske i höst. Lugnet i Hammarby Sjöstad hade tillträde redan årsskiftet 18/19.

---

"Lugnet i Hammarby sjöstad är perfekt för dig som drömmer om middagar på kvarterskrogen, lördagspromenader vid kajen och backintervaller före frukost. Nu med nya lägre priser på utvalda lägenheter."
https://www.bonava.se/bostad/stockholm/hammarby-sjostad/lugnet-i-hammarby-sjostad


=>
Skulle det inte gå att omvandla hela Kristinebergs Slottspark till hyresrätter... I synnerhet om den nya regeringens löfte om marknadshyror i nyproduktion införs.

Kanske även något PEAB kan tillämpa på vissa av sina Stockholmsprojekt.

MEN

Då har vi Jonas Sjöstedt som ska avsätta regeringen om marknadshyresförslaget kommer, så detta blir komplicerat. Ingen vet egentligen vad som gäller.

Nej det är jag inte får jag erkänna Det fungerar visst inte som jag hade fått för mig.

Då var min "statistik" ganska värdelös tyvärr. Går väl göra vissa antaganden där pantbrevet är högt och det är ett nybyggt / nyrenoverat objekt. Men kanske inte så mycket mer.

För de som är lika ignoranta som mig:

Förstår jag det rätt om jag tolkar det som att det någon gång funnits ett lån på den storleken? Om det finns ett pantbrev på 2 miljoner har ett lån på 2 miljoner funnits? Måste man ha pantbrev på hela lånebeloppet på ett bolån till en villa?

Vid lån på bostäder som ej är i brf-form, dvs äganderätter så behöver man pantbrev för hela lånebelopet. Om det finns pantbrev på 2 Mkr så har det någon gång i tiden funnits lån om 2 Mkr. Kan fortfarande finnas men det går inte att utläsa av bara pantbreven. Det lär dock vara en stark indikator för hur det ligger till med belåning i fastigheter med tanke på att amortering inte varit särskilt prioriterat av de flesta..

Det är nog vanligt. Men det är nog ovanligt att lånebeloppet på huset är 85%+ av försäljningspriset på hus som säljs idag. Om vi pratar t ex villor så antar jag att det är vanligare att folk bor längre tid i en villa än lägenhet. I nominella termer är vi "bara" tillbaka på januari 2017s prisnivåer för villor. Har du köpt innan det kan du troligen fortfarande göra en fin vinst om du köpte med 85% belåning (och inte utökat lånet allt för mycket).

På den undersökningen jag gjorde är medianvärdet på pantbrevet ca 55% (så det verkliga lånet är antagligen betydligt lägre än så). Så vid varje villaförsäljning är det fortfarande i snitt miljonvinster som realiseras.

Ser nog värre ut när det kommer till bostadsrätter där folk byter oftare.


Tack Danne! Då är jag med på hur det fungerar. Håller med, är nog ett fåtal som tar ett lån med 85% belåning för att sedan amortera en krona mer än vad som krävs av reglerna.

Det behöver inte vara "ett" lån på 2 miljoner.
Generellt brukar även antalet pantbrev skrivas ut, har du säkert sett. Står det "10 st pantbrev om totalt 2 miljoner" kan det ju innebära att alla är i storleken om 200 000:-, vilka kan vara utfärdade precis när som helst sedan fastigheten byggdes.
Står det bara 1st om 2 mkr är det ju dock så att det är uttaget ett sådant, med ett sådant lån. Men du kan inte se vem som tecknat pantbrevet. Kan vara gjort av nuvarande ägare, eller av ägaren för 50 år sedan, eller av 10 olika ägare om det finns flera brev som sagt.

Men som sagt - det går inte att bedöma belåning på ett bra sett endast genom pantbrev, och om du ska du köpa en fastighet är det till och med bra om det höga pantbrev, om du det är så att du själv ska belåna fastigheten. Då behöver du nämligen inte betala, eller betala så mycket, för utfärdande av nya pantbrev. Det kostar nämligen en hel del "onödiga" pengar som inte går till något alls mer än ett tomt hål. För som svar på din sista fråga - ja man måste teckna pantbrev på bolånet utöver det du inte själv puttar in, förutsatt att inga pantbrev redan finns! Om tidigare ägare redan har skaffat pantbrev, om det så var första ägaren av fastigheten, eller nuvarande ägare, spelar ingen roll.
Lånen har nödvändigtvis inget med det att göra. Även om du köper en fastighet cash och betalar miljoner för det, finns pantbreven kvar där om det fanns några uttagna tidigare.

Min tanke var mer att visa på diskrepansen mellan vad en del köpare vill få ut och vad de idag faktiskt får. Det var inte min mening att göra en bedömning på huruvida huset är värt slutpriset eller inte. Där finns det alltför många andra faktorer som påverkar (renoveringsbehov som ex).

// CC

Ja, vilket väl är anledningen till att de vill sälja av hyresrätterna...

Verkar råda lite förvirring här angående pantbrev.

Pantbrev utgör en "säkrad fordran" ur fastigheten som är pantsatt. Dvs nån som är innehavare av ett pantbrev har sin fordran säkrad i den mån det täcks av försäljningspriset av fastigheten vid tvångsförsäljning/utmätning/konkurs. Pantbrevens storlek behöver inte nödvändigtvis alls följa den belåning som finns.

Fiktivt exempel: Du köper en fastighet till priset av 2 miljoner varav du betalar 1 miljon kontant. Det finns pantbrev uttagna för fastigheten 1 pantbrev á 1 miljon. Du överlämnar sedan pantbrevet (sker väl elektroniskt numer) till banken som säkerhet för ett lån om 1 miljon. 10 år senare har du amorterat ner skulden till noll och ber din långivare att återfå pantbrevet. Simsalabim finns det allmänt pantbrev om 1 miljon men ingen skuld/lån. Därav diskrepansen mellan beloppen på pantbrev och lån (även om det numer verkar populärt att maxa