Bostadsbubbla i Sverige?

...och detta beror på att de stora utvecklarna är så sega vad gäller att sänka priser, vilket i sin tur beror på att de tjänat så enormt mycket pengar fram till nyligen.

Så jag återkommer till min hypotes att vad vi kommer att få se är en långsam men stabil nedgång i priserna på nyprodution under lång tid framöver. Till slut kommer förstås ändå urvattnandet av kronans värde att sätta punkt för prisfallet.

En allt viktigare faktor framöver blir dock att utvecklarna kommer att behöva betala månadsavgifter för osålda bostadsrätter. Detta borde efter hand bli ganska tråkigt, och för vissa kanske så pass tråkigt att de ändå vräker ut lägenheterna. Problemet är nog dock att t ex en prissänkning på 5% i dagsläget inte lockar en enda köpare. Snarare börjar köparna då tvivla ännu mer, och vill ha ytterligare 5%, varpå de vill ha ytterligare 5% etc. Kompromissen blir då istället att omvandla bostadsrätten till en hyresrätt.

Tack för välskrivet inlägg.

Som du tar upp finns hel del risker med denna typ av boende, för individen. Jag undrar vilken typ av människor som denna lösning skulle kunna attrahera? Ungdomar? De med lågt deklarade tillgångar? Skuldsatta med tillgång till mindre kapita?

Blir om inte annat intressant att följa upp om 10 år

...
Men om saker inte börjar röra på sig så kommer det bli betydligt mer problematiskt under början av 2019. Vad jag kunnat se av det som är till salu på JMs hemsida så är det bara tre projekt som kan få lite större problem under hösten (alla har runt 30% osålda lägenheter):
1. https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/stockholm/osteraker/osteraker/ostra-kanalstaden-barken/
2. https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/stockholm/stockholm/enskede/hojden-enskede/
3. https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/stockholm/solna/jarvastaden/akerbaret/
Totalt ca 90 osålda lägenheter varav Åkerbäret verkar ha inflytt på vissa under 2019. Här kan man ju även ana att det är de sämre lägena som säljer sämst. Österåker, Enskede, Järvastaden.

Blickar vi då framåt mot 2019 så ser det tuffare ut. Många projekt har då istället haft säljstart under 2017 och 18 vilket lett till en betydligt sämre försäljningsgrad. Ett urplock av några av de värsta projekten:
* Allén, Ensked 50% (31 st) osålt. Inflytt Q1/Q2 2019 https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/stockholm/stockholm/enskede/allen/
* Sjöviksbacken 33% osålt (76 st + 10 st bokade/reserverad). Inflytt Q1/Q2 2019 https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/stockholm/stockholm/liljeholmskajen/sjoviksbacken/
* Vattenkvarnen 1+2, Järfälla. 40% (32 st) osålt https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/stockholm/jarfalla/soderdalen/vattenkvarnen-1/
* Solstrålen Älvsjö. 40% (54st + 8st bokade/reserverade) osålt. Inflytt Q2/Q3 2019 https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/stockholm/stockholm/alvsjostaden/solstralen/#price-list
* Mälarfronten Kungsängen. 50% (28 st) osålt. Inflytt Q4 2019- Q1 2020 https://www.boratt.se//bostader/sok-bostad/stockholm/upplands-bro/kungsangen/malarfronten/

Totalt är det ca 600 lägenheter som JM kommer att behöva sälja i Stockholms län under slutet av 2018 och under 2019. Merparten kommer ut under 2019. Så det är bara fortsätta sätta press, de kommer troligtvis behöva vika sig förr eller senare. Marknaden sätter alltid press på de för tillfället svagaste..

Alla siffror är från JMs hemsida och räknar alltså inte med privata spekulantförsäljningar. Siffrorna hoppar lite upp och ner på vissa objekt, så inte omöjligt att JM håller på vissa objekt för att få det att se bättre ut.. Har inte räknat med bokade och reserverade lägenheter i procentsiffran.

ur halvårsrapporten (Q2):
"En positiv effekt av det minskade byggandet är att entreprenadpriserna har kommit ned från en upptrissad nivå. Uppskattningsvis handlar det om en minskning på 20 procent. [min fetning] Den ungefärliga kostnaden per kvadratmeter bostad ligger nu på 30 000 kronor +/- 5 000, beroende på hur komplicerade objekten är."

Som vanligt är det intressant att läsa vad Joakim Alm skriver i bolaget Alm Equity's rapporter. Senaste rapporten (Q3) kom i november. Litet axplock:

"De senaste månaderna har ALM Equity pratat med fler byggare, betonggjutare och arkitekter än någonsin tidigare. Anledningen är att alla är ute och letar nya jobb..."
...
"Bankernas ansökningar om byggnadskreditiv rasar vilket är en tydlig indikator."
...
"Flertalet kommuner uppger att det råder bostadsbrist på deras orter. Denna brist är emellertid självförvållad. De skyldiga är politiker på kommunalplanet som släppt fram för många byggen med stora lägenheter och politiker på riksplanet som reglerat sönder bostadsmarknaden."
...
"Det handlar bland annat om hyresregleringen som gör att ingen lämnar en äldre innerstadslägenhet. [min fetning] Alla alternativ är sämre, dyrare och mindre."
...
"Under perioden såldes endast fem bostäder i bostadsrättssegmentet samtidigt som vi efter perioden tecknat ytterligare försäljningsavtal för 180 hyresbostäder. Totalt har vi nu sålt 710 hyresbostäder i produktion och 536 sålda hyresbostäder som ska produktionsstartas. Till detta har vi nu ytterligare 1 100 hyresbostäder som ligger ute till försäljning mot investerare."

http://www.almequity.se/nyheter/2018/alm-equity-delarsrapport-q3/


ur halvårsrapporten (Q2):
"En positiv effekt av det minskade byggandet är att entreprenadpriserna har kommit ned från en upptrissad nivå. Uppskattningsvis handlar det om en minskning på 20 procent. [min fetning] Den ungefärliga kostnaden per kvadratmeter bostad ligger nu på 30 000 kronor +/- 5 000, beroende på hur komplicerade objekten är."

Wells koncept BRF 2.0 tycker jag är det sämsta av BRF och HR i ett paket. Avgifterna är lika höga eller tom högre än motsvarande HR. Men du måste ändå lägga in pengar. Du kan inte ta ett vanligt bostadslån för insatsen. Så man kan se det som en kontantinsats på 20% istället för 15%. (Föreningen är belånad till 80%).

Om räntan går upp kommer också avgiften gå upp snabbare än HR. Sen så krävs det bara en nedgång på 20% i bostadsvärdet för att BRF ska vara överbelånad. Det känns ju inte helt otänkbart i Barakabystaden. Det har ju redan sänkt priset en hel del.

Fördelarna är ju att man faktiskt kan få bostad utan kö, även föreningen konkat blir det ju en HR av det. Och om räntan försätter vara låg så kommer det vara billigare än HR om några år.. tror man på den utveckling är dock vanlig BRF mycket bättre.

Jag skulle föredra en HR till detta i nästan alla lägen... Men alla har ju inte kötid, så de kanske får det sålt ändå.