Bostadsbubbla i Sverige?

Extremt spännande!

Tittade förresten på Kaiser Cars årsredovisning. Av den kan man väl sluta sig till att hela den uppgivna försäljningssumman för aktierna i AlpFast på 250 miljoner inte verkar ha kommit in. Jag tycker det styrker min tes att Engelberts försäljning av preferensaktier och Kaiser Cars motsvarande ökning på något sätt är del i affären. 100 procent är jag såklart inte, men som sagt vad ska en bilhandlare med preffar i OP till?

https://www.allabolag.se/5562560184/kaiser-cars-aktiebolag

Jag försöker förstå mig på OPs kvartalsrapport.

1) Punkten Övriga finansiella anläggningstillgångar 536,1 MSEK består tydligen i huvudsak av långfristiga fordringar på bostadsrättsföreningar. Det borde då vara 308 MSEK som Brf Skurusundet är skyldig koncernen (marken köpt för 170 MSEK) och 228 MSEK för något annat, Cykelfabriken (köpt för 100 MSEK) kanske? Vi kan här ha ett övervärde om 266 MSEK.

2) Projektfastigheter har vi redan gått igenom tidigare idag. Det verkar matcha vad de köpt mark för. Har de betalat för mycket? Låt oss säga att det kan finnas ett övervärde om 10 % här, d.v.s. 122 MSEK.

3) Upparbetad ej fakturerad intäkt 998,3 MSEK består tydligen av pågående entreprenaduppdrag för bostadsrättsföreningar. Låt oss säga att denna siffra stämmer.

4) Övriga omsättningstillgångar 639,2 MSEK består tydligen huvudsakligen av handpenningar för förvärv och kortfristiga fordringar på bostadsrättsföreningar. Borde inkludera t.ex. marken för Helix, om den inte ligger under upparbetad ej fakturerad intäkt. Om de måste rabattera osålda bostadsrätter ytterligare 10 % skulle det blir: Bageriet 5,5''; 79&Park 13,4''; No.4 12,9''; NG19 2''; och Helix 53,6''. Totalt: 87,4 MSEK.

Så med en litet mer konservativ balansräkning blir OP av med: 475,4 MSEK.

Eget kapital: 1323,6 MSEK, så fortfarande 848,2 MSEK i marginal.

Dra bort immateriella rättigheter på 66,6 MSEK som troligen bara är något strunt + OP world (som definitivt är strunt) så har de 781,6 MSEK kvar. Så min tidigare tes om att de kan downsiza och klara sig stämmer om jag inte villat bort mig helt i siffrorna. Det bygger dock på att de fortfarande kan kränga av projektfastigheter för 90 % av bokfört värde.

Hittade även denna ligga godbit om Innovationen / Helix: "Bolaget förbinder sig att vid vite av 50 Mnkr ha färdigställt bebyggelsen 42 månader efter byggstart." Ca 2017-07-04 (Helix)+ 42 månader blir 2020-12-04 om jag inte missförstått allt. Skynda, skynda!

Verkar vara som du säger. Ett 10-tal lägenheter lades igår ut på Hemnet under ”Oscar Properties Förvaltning AB”. Och ett antal dagarna före.

https://www.hemnet.se/bostader?keywords=oscar+properties

Verkar som det saknas 82,6 MSEK ungefär?!?!

781,6 MSEK - 82,6 = 699 MSEK kvar hos OP om man är litet mer konservativ...

Paniken ökar.

Skulle man kunna säga att du menar att 781.6 msek är skrotningsvärde/likvidationsvärde?

Vad tror du om man lägger till lite delar vad gäller kostnadsdelen?

Dels avlönar de i dagsläget 150 anställda, dels har ett flertal projekt varit komplicerade och blivit dyrare vilket är troligt att det fortsätter då tornet verkar ligga efter i tidsplanen och kanske kräver övertid av byggarna för att nå deadline, dels står de nu med utfästa garantier på osålda lägenheter där de måste kompensera föreningen med avgifter och tillsist har vi det här Axxonenhålet på 140 miljoner.

Efter ditt gräv om Kaiser så är ju likvidationsvärdet kanske nere i 699 MSEK. Sen har vi Axxonenhålet som kan ha ordnats upp, men kan vara kvar. Det går ju inte att utläsa ur kvartalsrapporten. Sedan har vi ev. fördyrningar. MEN ett downsizat OP som gör sig av med anställda skulle kunna komma tillbaka. Om jag var bank skulle jag dock inte låna ut mer pengar till dem utan sparbeting. För jag tror inte bostadsmarknaden kommer utvecklas åt ett håll där de bara kan köra på. De säljer ju knappt något så priserna är helt fel.

28 563 496 stamaktier * 16,04 = 458,2 MSEK
2 234 435 preffar (350 SEK?) * 140,5 = 313,9 MSEK [2 234 435*350 = 782 MSEK]
134 601 pref serie B (500 SEK?) [134 601*500 = 67 MSEK]

När stamaktien stängde i fredags var marknadsvärdet 465 miljoner kr. Vilket kan vara någon sorts referens. Så det kanske ligger i det häradet där du landat. Precis som du säger har man då i princip 0 tillsikt till bolagets framtidsutsikter utan värderar det i princip till ett hypotetiskt likvidationsvärde.

Är det möjligt att räkna ut ungefärlig kostnad för Oscar Properties att färdigställa ett projekt, och via det få fram en vinst marginal?

Finns det marginal att sänka priserna ytterligare och ändå gå med vinst, eller krävs det effektiviseringar och att markpriset går ner.

Tittar man kvartalsrapporten för jan-sep 2017 så var rörelseresultatet 644,1'' och omsättningen 2229'' vilket ger en bruttovinstmarginal om 28,9 %, netto efter finansiella poster 22,6%. Om vi antar att de alltid trixat litet med siffrorna och att de i en ökande marknad har kunnat räkna hem framtida vinster (tidigare inlägg idag om Nasdaqs genomlysning av bostadsutvecklarnas successiva vinstavräkning) så sätter detta ett tak för vad deras lönsamhet var före nedgången.
Kv. 3 2017 separat gav en vinstmarginal om 15,7 %, netto 10,9%
Helår 2016: 19,7 %, netto 16,7%
Helår 2015: 20 %, netto 17 %

Så vi har en nettosiffra från 10,9% till 22,6 %.
Låt oss säga att nyproduktionsmarknaden har dykt åtminstone 10 %, kanske även 20 % så kan vi sluta oss till att OP måste effektivisera eller köpa mark billigare.

Inte lustigt alls.

Lekplatser signalerar trygghet.

Trygghet är värdefullt. Så det säljer.

Oscar Properties har i kvartalsrapporten skrivit ”Fordringar hos intresseföretag är mot SOF-11 Camilla S.à r.l.”

Någon som vet vad det står i dessa dokument?

https://gd.lu/resa/bPg4gK
https://gd.lu/resa/6G62jC

Jag gissar själv att det är bolagshandlingar som visar att de reggat ett luxemburgskt dotterbolag?

Edit: Struntsamma, verkar vara joint venturebolaget med Starwood