Bostadsbubbla i Sverige?

Till viss del där kommuner köper bostadsrätter. Men det är bara en liten del av förklaringen. Den absolut största påverkan har billiga krediter. Utan minusräntan och ett lågbegåvat inflationsmål så hade vi inte hamnat här.

Behov & efterfrågan är inte vad som diskuterades.

Det som flushdown påstod var att befolkningsökningen varit pådrivande i denna bubbla.

Du förnekar detta och hänvisar till billiga krediter.

Jag menar ju detta är en falsk dikotomi och att båda dessa fenomen varit inus-villkor för den situation vi befinner oss i.

Befolkningen har ökat med drygt 10 % sedan 1995, det förklarar knappast varför bostadspriserna har ökat med ca 350 % under samma period. Titta på graferna nedan och jämför utvecklings av bostadspriser och reporäntan sedan 1995. Titta särskilt på vad som händer med bostadspriserna 2009 och 2011 och jämför detta sedan med utvecklingen av reporäntan, är detta en slump?
Bostadspriser:
https://www.ekonomifakta.se/Fakta/Ekonomi/Hushallens-ekonomi/Bostadspriser/
Reporäntan:
https://www.ekonomifakta.se/Fakta/Ekonomi/Finansiell-utveckling/Styrrantan/

Fast en prisökning och en bubbla är ju olika saker. Ifall vi enbart hade haft en befolkningsökning, men inte de billiga krediterna, så hade priserna säkert gått upp av den ökade efterfrågan. Men detta hade ju varit en reell efterfrågan, och jag ser inte varför priserna skulle krascha igen efter denna uppgång. Det är ju inte som att befolkningen kommer minska igen. De billiga krediternas framtid är dock mycket mer osäker, och om de försvinner kommer bostadspriserna absolut krascha.

Som jag ser det, befolkningsökning leder till ökad efterfrågan, och allt annat lika, ökade priser, men inte en prisbubbla. Detta är fullt normala marknadseffekter under normala förhållanden. Det abnormala i sammanhanget är minusränta som pushar priset för krediter långt under marknadsvärdet. Det är detta som skapar bubblor.

Helt riktigt. Ett inflöde av nya människor med förknippad ökad efterfråga skulle i en fungerande marknad skapa ökad produktion med en tillfällig prisökning innan jämvikt i marknaden uppnåtts.

I Sverige har vi inte sett något sådant. Här har priserna trissats upp flera hundra procent ibland på något decennium och det är väldigt långsökt att koppla det till en ökat befolkning. I vissa avfolkningsorter har priserna på bostadsrätter stigit trots att man på samma plats rivit hyreshus pga att det inte gått att hitta hyresgäster.

Det har också varit helt orealistiska förväntningar på framtida prisstegringar, frånkopplade all rationell analys. Priserna ska stiga för att priserna stigit tidigare. Det är rent bubbeltänk. När jag köpte bostadsrätt 2011 hade priserna fördubblats från 2005, och mäklaren var säker på att det ”bara var början”. Han hade rätt, jag fick nästan dubbelt upp igen när jag sålde 2016. Inga renoveringar, förutom en ny spiskåpa som knappast kostade 800 tusen

Och när jag sålde fick den nya köparen förstås höra samma sak. Bara det att lägenheten värderas till 1,6 i stället för 1.9 miljoner nu två år senare. Jag hoppas hon inte får problem med banken...

Det tror jag inte. Det hade iallafall inte varit möjligt annat än att sparandet minskat och hade efterfrågan på bostäder ökat hade efterfrågan på annat minskat. Om inga billiga krediter, inga ökade priser i allmänhet.

Liten historiefråga.

Minns/vet någon vad en andel kostade i en nybyggd lägenhetsbrf år 1997? Hade priserna återgått till det "normala" eller reade byggarna ut andelarna? (med hänsyn till kraschen)

Innan jag flyttade tidigare i år, hittade jag den ursprungliga ekonomiska planen för föreningen. Där framgår att "min" andel kostade 37 000kr(för en etta). Snittpriset för en andel var 72 500kr, högsta 135 000kr och lägsta 35 000kr.

Insatserna från medlemmarna uppgick till ca 10% av totala anskaffningskostnaden för byggnaderna, ca 90% var föreningslån. Snittavgiften per månad var 3 650kr. Ingen ockeravgift och föreningen mår idag mycket bra ekonomiskt med lite lån kvar(vill minnas att om ca 10 år är den beräknat skuldfri)

Föreningen är belägen i en Stockholms förort några mil söderut.

Nybyggen i samma område år 2018 ligger alla en bra bit över 2 miljoner för ettor.

Hur gick det att bygga så billigt för 21 år sen? Visst är det lite enklare standard, enbart mekanisk frånluft, ingen hiss etc. Men det är ingenting jag led av under alla år.

Innan semestern när jag nämnde siffrorna i fikarummet så trodde folk knappt på mig.

Det är dessutom så att den motordrivna luftcirkulationen i moderna hus gör luften extremt torr. Vi bor i torkskåp kan man säga, vilket visat sig vara väldigt dåligt för vår hälsa. Till-luftkanaler där sådana finns är dessutom skitsvåra hålla rent så till-luften innehåller en massa organisk materia ingen vill veta något om. Detta samtidigt som modern enstegstätning skapar mögelfasader. Samtidigt som fasaderna i största allmänhet blivit väldigt bräckliga. Såg några som flyttade som tappade en säng mot fasaden och det blev ett stort hål i fasaden! Det som såg ut som "stenfasad" var i själva verket en målad gipsskiva. Ytor som ser väldigt tjusiga ut är alltså målade gipsskivor.

Husen har alltså blivit dyrare bygga delvis p.g.a. att vi glömt av hur man bygger. Alternativt exprimenterat lite för mycket och inte tryckt på stopp-knappen i tid.

Vissa byggda senaste 20 åren kommer kanske rivas i slutändan och allt får göras om. Fram tills dess blir det eviga renoveringar. I bästa fall löser en renovering problemet. Jag bor i ett område med mycket nybyggt. Det är nya byggnadsställningar hela tiden för att åtgärda brister på hus byggda för 3 år sedan. Dessa renoveringar verkar inte lösa problemen för 3 år senare är byggställningarna uppe igen...

Samtidigt finns ju hus byggda i början av 1900-talet som fortfarande fungerar utmärkt.

Manuellt härlett från booli.se

Tvåor, kkr/m2, median, antalet objekt inom parantes

Södermalm
aug: 93,2
sep: 90,5
okt: 86,7
nov: 82,9
dec: 81,2
jan: 82,0
feb: 83,3
mar: 82,1
apr: 81,7
maj: 84,3
jun: 80,7
jul: 86,4 (32)
aug: 82,2 (16)

Kungsholmen
aug: 93,0
sep: 87,8
okt: 86,5
nov: 84,1
dec: 81,5
jan: 79,9
feb: 80,3
mar: 79,5
apr: 81,8
maj: 84,1
jun: 86,2
jul: 84,4 (39)
aug: 89,2 (18)

Vasastan
aug: 100,0
sep: 97,7
okt: 91,8
nov: 90,1
dec: 85,2
jan: 91,9
feb: 91,3
mar: 90,9
apr: 90,1
maj: 91,3
jun: 91,7
jul: 92,5 (33)
aug: 95,8 (12)

Östermalm
aug: 112,7
sep: 110,4
okt: 102,5
nov: 98,4
dec: 96,2
jan: 100,4
feb: 103,6
mar: 94,9
apr: 107,9
maj: 104,1
jun: 97,7
jul: 96,6 (bara 6 objekt)
aug: 94,3 (5)

Söderort, Stockholm
aug: 60,9
sep: 58,8
okt: 57,7
nov: 55,1
dec: 56,5
jan: 56,8
feb: 55,6
mar: 54,7
apr: 56,2
maj: 56,0
jun: 55,7
jul: 58,9 (125)
aug: 57,2 (54)

Solna kommun
aug: 60,5
sep: 58,2
okt: 56,8
nov: 54,9
dec: 54,6
jan: 52,4
feb: 54,6
mar: 56,6
apr: 56,5
maj: 56,3
jun: 56,8
jul: 53,2 (36)
aug: 55,2 (18)

Uppsala ort
aug: 38,1
sep: 38,0
okt: 37,4
nov: 34,5
dec: 34,8
jan: 34,8
feb: 34,8
mar: 34,8
apr: 34,9
maj: 35,0
jun: 38,1
jul: 36,6 (51)
aug: 35,4 (11)

Göteborgs innerstad
aug: 61,8
sep: 63,5
okt: 60,3
nov: 55,3
dec: 58,3
jan: 54,2
feb: 58,0
mar: 54,0
apr: 57,6
maj: 61,4
jun: 61,2
jul: 56,7 (30)
aug: 56,3 (13)

Malmö Centrum
aug: 35,8
sep: 34,8
okt: 33,3
nov: 29,3
dec: 28,8
jan: 31,4
feb: 31,6
mar: 34,4
apr: 33,9
maj: 32,5
jun: 35,7
jul: 32,0 (28)
aug: 36,3 (5)

Linköping ort
aug: 36,2
sep: 36,6
okt: 35,2
nov: 33,0
dec: 32,4
jan: 33,8
feb: 30,3
mar: 31,2
apr: 33,0
maj: 32,4
jun: 31,2
jul: 33,3 (24)
aug: 38,3 (17)

Örebro ort
aug: 26,5
sep: 24,0
okt: 22,7
nov: 23,9
dec: 24,0
jan: 26,6
feb: 23,6
mar: 23,1
apr: 24,5
maj: 26,3
jun: 27,0
jul: 22,4 (12)
aug: 24,6 (11)


Vad har hänt i Uppsala? Finns det lediga studentlägenheter eller köpte studenterna lägenheter redan i juli? I Linköping ser det ut som förväntat att antalet avslut går upp kraftigt när nya studenter ska flytta in.

Jag skulle ju snarare säga att det har blivit dyrt för att produktivitetsutvecklingen inom bygg är urusel, kass utveckling=svårt att pressa kostnaderna per producerad bostad=höga kostnadsökningar.

Skulle produktiviteten istället haft en stark utveckling så skulle produktionskostnaden kunnat minska. Man kommer ju aldrig kunna bli lika effektiv inom byggsektorn som inom exempelvis tillverkningsindustrin dock, bland annat pga renoveringsmarknaden som egentligen inte går att industrialisera.

Edit: Man är även rätt trög på att digitalisera byggsektorn. det finns verktyg som BIM, men det finns mycket kvar att göra på det området.

Edit #2: BIM.



Och Skanskas beskrivning...

Då hade folk bott på gatan istället. Eller typ 4+ pers i ettor.

Fast så kommer det bli sen när räntan går upp och kraschen kommer. Man skjuter bara på problemen och dom blir större och större ju mer man gör det.

Det är svårt att dra slutsatser från så små ändringar på en så liten marknad som Uppsala.

Tittar man på Uppsala tätort på bostadspriserna.nu så ser man hur medelpriset per m2 går upp nu som det verkar göra inför varje terminsstart (förmodligen pga att studentlägenheter är mindre och ger högre m2pris), men inte i närheten av samma prisspik som föregående år vid 10 augusti.

Tittar man istället på "Kvadratmeterpris ytjusterat" så ser man inga terminsstartspikar alls ens historiskt. Däremot tycks priserna ha fallit sedan sommarens början ganska markant.

Tittar man på boyta så verkar det säljas ngt större lägenheter nu än det brukar göra runt 10 augusti, vilket gissningsvis skulle visa på att färre studentlägenheter köps av föräldrar i spekulationssyfte än vanligt?