Bostadsbubbla i Sverige?

Och jag som köpte min bostadsrätt för tio år sedan, har tjänat i runda slängat 100.000:-/år.

Angående boendekostnader. Det är ju standard att folk i princip endast kollar på månadskostnaden för att sedan lite självgott jämföra det med kostnaden att hyra. Men som tagits upp här många gånger innan och som folk verkligen borde ha förstått under det senaste året. Man betalar en premie för att hyra. Det görs för att du på 3 månader kan lämna nycklarna och dra därifrån utan några bekymmer. Köper du en bostad tar du en risk. Som med alla andra investeringar så gäller det att du blir korrekt kompenserad för risken du tar.

Min åsikt just nu är att premien för att hyra är väldigt låg (dvs du blir dåligt kompenserad för risken du tar att köpa något). Bostadspriserna kan vända uppåt härifrån men det finns även en väldigt stor nedsida som känns som det troligare scenariot.

Det är bara att se på de som köpt en medelvilla i Stockholms län under jan-aug 2017 (medelpris ca 5 700 000 under 2017). Skulle de sälja sin villa nu så skulle de realisera en förlust på 340-560 000 kr (~6-10%). Tar man det värsta exemplet, dvs de som köpte i augusti förra året och vill sälja nu så blir det i snitt en förlust på 46 000 kr per månad ovanpå alla andra kostnader. Det är ej inräknat för de 2-3% i inflation som riksbanken rapporterar under 1-1,5 år med sina manipulerade mått vilket till viss del gömmer fallet.

Motsvarande siffror för bostadsrätter i Stockholms län är back 300-330 000 kr för de som köpt en medelbostadsrätt (pris 3 660 000 kr) under jan-aug 2017. Alltså 27 000:- per månad för de som köpt i augusti förra året och vill sälja idag om man ska räkna som de som räknade på att de "tjänat på att bo". Alltså runt en snittlön netto som gått förlorad.

Även på längre sikt börjar effekterna synas, även om de inte är lika kraftiga. De som köpt en Stockholmsvilla i januari 2016 och vill sälja idag är back ca 110 000, dvs ca 3700:-/mån. Siffrorna är nästan identiska (3700:-/mån) för bostadsrätter. Detta utan att räkna in den ~5% rapporterade inflationen som skett under 2,5 år. Detta hindrar såklart den kanske största drivkraften till den uppåtgående marknaden. Dvs att tidigare vinster ihop med lättheten att få lån använts för att öka hävstången vid köp av en ny, dyrare bostad.

Detta gäller alltså medelpriser. Det finns de som sitter betydligt värre i hålet än så, med både sämre och dyrare bostäder. Så visst, de flesta kan kanske betala räntorna ett tag till. Men risken är att många blir "fångar" i sina egna hem där de inte kommer ha råd att sälja och ta förlusten.

En sak jag tänker på - och jag tog bara ditt inlägg som exempel nu, det har egentligen inte med ditt inlägg specifikt att göra - är att om du ska bo i en bostad de närmsta 30 åren (jag skrev innan att vi ville skaffa hus) så spelar det väl ingen roll om priserna går ner 20 % de närmsta åren så länge du har råd att bo kvar? Om du ändå inte ska sälja menar jag.

Är det inte betydligt värre att det är (enligt banken vi träffade) "väldigt många som har lånat för mycket och när, inte om, räntan går upp kommer det bli väldigt läskigt" (citat från banken)?

Dels för att de inte har råd att bo kvar (vid ett sådant scenario) och dels för att de måste sälja och då till en förlust.

Det jag menar är att priserna i sig kan gå upp och ner - och det spelar ingen roll om du inte ska sälja - utan det är betydligt värre om räntan går upp tiill >4 %.

Juli-siffror från Hemnet. Utbudet ökar.

Utbudet av bostadsrätter ökade med 24 procent i juli jämfört med samma månad 2017. Utbudet av villor steg 15 procent.

I Stockholms län ökade utbudet av bostadsrätter med 25 procent medan utbudet av villor ökade 60 procent.

https://www.avanza.se/placera/telegram/2018/08/01/bomarknad-utbud-bostadsratter-24-i-jul-jmf-jul-2017-hemnet.html

Grattis mannen! Du är som många andra svenskar, rik på pappret.
Värdet på finansiella tillgångar går som bekant i cykler. Inga jämförelser i övrigt, men t ex S&P500 avkastade från 1982-2000 i snitt 20% per år. Från 2000-2009 tappades 50% av värdet. Många som inte sålde i tid fick lida stora finansiella förluster.
En klyscha, men den stämmer: Tidigare resultat säger väldigt lite om framtida.

Det ser ju inte särskilt positivt ut om vi tittar på bostadspriser i Sverige just nu.. Då känns det ändå som om det knappt har börjat.
Räknar vi in KPI-inflationen i Hox prisindex så får vi följande:
Hox Sverige: -8% från toppen, tillbaka på samma nivåer som i augusti 2016.

Bostadsrätter i Stockholm: -12% från toppen, tillbaka på samma nivåer som i maj 2015.
Villor i Stockholm: -12% från toppen, tillbaka på samma nivåer som i augusti 2015.

Det börjar alltså bli fler och fler som realiserar reella förluster vid en försäljning.

Något som kanske inte är helt relevant, men som ger ett rätt brutalt resultat och kanske en fingervisning om vad som komma skall. Räknas devalveringen av kronan in genom att bostadspriserna i Euro (index för SEK/EUR) multipliceras med KPI så fås följande:

Hox Sverige: -14% från toppen, tillbaka på samma nivåer som i mars 2015.

Bostadsrätter i Stockholm: -18% från toppen, tillbaka på samma nivåer som i oktober 2014.
Villor i Stockholm: -18% från toppen, tillbaka på samma nivåer som i januari 2015.

La alla siffror i ett google docs om någon vill mixtra med det lite själv eller se fler index. https://docs.google.com/spreadsheets/d/13tFzHXSlmJh9bVvLDz8QavwLoPJub6kOL96VfdGy-0Y/edit?usp=sharing Fritt fram från min sida att kopiera, dela, ändra eller vad som om någon skulle vilja.

Sitter i styrelsen i vår förening och har roat mig med att kolla priserna på försäljningar senaste året i vår föreningen. Har nu enbart tagit med de personer som ägt lägenheten en kortare tid (ca 1-1,5 år) och köpte under perioden på peaken var.

Föreningen är en så kallad nyproduktion och som stod klart för ca 2 år sedan i en av Stockholms förorter. Var mycket spekulation i föreningen för de som köpte på ritning och som alla andra nya föreningar har vi stora lån.

Köpt Summa Såld Summa Diff
mar-17 2 550 000 jul 2018 2 995 000 445 000
mar-17 3 250 000 jul-18 3 300 000 50 000
feb-17 3 500 000 mar-18 3 150 000 -350 000
maj-17 2 800 000 feb-18 2 820 000 -20 000
okt-17 4 300 000 jul-18 4 500 000 200 000

Kan även säga att det varit 3-4 lägenheter ute som inte blivit sålda där ägaren har tagit tillbaka objektet.

-Real bolåneränta i Norge är 2016 -1%(wtf!) medans i Sverige typ 1.5%. Antar att de inte har räntebidrag där.

Juli-siffror från Hemnet. Utbudet ökar.

Utbudet av bostadsrätter ökade med 24 procent i juli jämfört med samma månad 2017. Utbudet av villor steg 15 procent.

I Stockholms län ökade utbudet av bostadsrätter med 25 procent medan utbudet av villor ökade 60 procent.

https://www.avanza.se/placera/telegram/2018/08/01/bomarknad-utbud-bostadsratter-24-i-jul-jmf-jul-2017-hemnet.html

Villorna måste ner. Vi bor i BR nu och har trots fallet cirka 2 miljoner i handpenning om vi säljer. Har kollat i norra Stockholm och för vår budget om 6 miljoner får man ett 1-plans 70-talshus med krypgrund i Täby Kyrkby där badrummet inte är fackmannamässigt omgjort och där det finns fuktgenomslag på vinden. Förutom det så behöver vi en till bil som kommer kosta 5000:- per månad med avskrivningar, drivmedel, skatt, försäkring, däck och allt annat. Sambon får dessutom 1h resväg till jobbet (city) istället för cirka 10 minuter med tunnelbana eller 25 minuter med cykel.

Vi tappar dessutom all service som finns här som matbutik, tunnelbana, apotek samt bageri 150 meter bort. Har även kollat ute på Ekerö men efter att ha blivit tvungna att käka middag i Ekerö centrum så känns inte inte aktuellt längre.

Ett nybyggt hus (2 plan) i Täby kyrkby kostar 7-10 miljoner idag, hur ska man kunna köpa det med amorterings och inkomstkrav. Dom som har en samlad inkomst om 150k i månaden bor väl hellre i Bromma än Täby Kyrkby. Jag tror bara husmarknaden är trögare än BR, det tar längre tid men nog ska den ner. Om man ska köpa ett hus för 7 miljoner ska man BÅDA tjäna 50k (100k samlad inkomst) för att slippa inkomstkravet (vid 1.6 mille insats).