Bostadsbubbla i Sverige?

Du har inte förväxlat det där med negativ realränta med att folk säger att vi har negativ nominell ränta i högkonjuktur? Det sistnämnda är helt unikt. Negativ realränta i högkonjunktur är också unikt. Läget vi har är extremt ovanligt. Det i sig självt räcker inte för att jag ska oroa mig, men...

OMX går knackigt. Och har gått knackigt sen hösten 2017. Den varken går upp eller ner.
Källa: https://www.avanza.se/index/om-indexet.html/19002/omx-stockholm-30

Konjunkturen i Stockholm är den sämsta på 5år.
https://www.vafinans.se/aktier/nyheter/KONJUNKTUR-SVAGASTE-LAeGET-I-STOCKHOLM-P%C3%85-FEM-%C3%85R-1024685098

Bostadspriserna går fortfarande bara sidledes(om de går uppåt är det bra lite).
http://www.penates.se/sverige/

Det här är bara inre faktorer. Om vi även lägger på yttre faktorer som att Italien och Spanien är ekonomiskt svagt och att Trump rör om i grytan rejält ser det ut att bli en otrevlig soppa hyfsat snart.

Nej jag har inte förväxlat detta och har aldrig sagt att vi haft negativ nominell ränta tidigare men det är realräntan som är det mest intressanta om man ska bedöma kostnaderna med ett lån och en negativ realränta är inget unikt.


Efter en stark uppgång från 1300 år 2016 till 1555 nu (+20%) har börsen sedan gått sidledes, inget konstigt med det. Och då har jag inte ens tagit med utdelningar.


Nyss påstods det att vi befann oss i en stark högkonjunktur, åsikterna går tydligen isär.


Ja och om du går tillbaks några år fanns det ännu större saker som folk oroade sig för, kollaps för Grekland och risk för motsvarande i en rad andra europeiska länder samt även för USA. Du kommer som jag sa tidigare inte kunna hitta någon period i historien som inte har varit fylld med hotbilder, verkliga eller inbillade.

Du skrev att nivåerna på börsen i så fall borde handlas lägre om vi nu ska oroa oss.
Det gör dom, så då finns det med andra ord fog för oro.
Vi kan konstatera att börsen toppade 2015, bostäder 2017.
Den som vill ha investeringstips kan köra graferna i TA och ta sig en funderare.
Vad är det som fortfarande inte har toppat? Utlåningen.
Bankerna är i ner 15-20% sedan högsta nivåerna, bostadsbyggare och utvecklare ner 75% till konkursnivå.
3500 miljarder (nästan 100% av BNP) ligger som säkerheten mot något som faller samman enligt börsen. Lycka till med investeringarna och "risktagandet".

Säkra pengar idag är amerikanska statsobligationer, avkastar mer än europeiska skräpobligationer tack vare ECB:s våldsamma manipulationer.

När har inte staten tagit smällen för banker på obestånd?

Som synts i kvartalsrapporterna för byggbolagen så minskar byggstarter av nya projekt.
Byggbolagen blir försiktigare.

En indikation på hur illa det är kan vara är att försöka hitta information på hur stor del av lägenheterna där avtal måste vara tecknade innan byggstart sker.

40-50% har varit vanligt de senaste åren.

I en förort ett par mil utanför Stockholm projekteras 23 lägenheter. (Fresta Berså Upplands Väsby)

I broschyren för projektet står: Byggstart sker när avtal tecknats för 16 av 23 lägenheter, vilket ger 69.5%.

Någon som sett en högre siffra ?

Visst är realräntan också intressant. Fortfarande som sagt har vi haft negativ realränta i högkonjunktur. Det är inte positivt.


Efter en stark nedgång från 1650 2017 till 1555 nu har börsen gått ner. Vi kan ta vilka intervall vi vill. Poängen är att den vägrar gå uppåt. Detta är en indikator på sämre tider. Inte den enda indikatorn. Men en i mängden. Vi kan inte hävda att det är något positivt att börsen går sidledes.


Så man kan inte hävda att man varit i högkonjunktur med negativ nominell ränta och är på väg in i lågkonjunktur utan att säga emot sig självt?

Och du menar att vi inte hade recession i Europa under Greklands-krisen? Eller vad försöker du säga?

Den som påstår att dom kan säga var Europa befinner konjunkturmässigt bör redovisa vad ECB:s innehav av företagsobligationer har för inverkan på den reala ekonomin.
Det kan såklart ingen.

Nja det är krångligt eftersom det är så många olika ekonomier som är del i en valutaunion.
Svårt att förena olika länder, med egen finanspolitik, under en gemensam penningpolitik. Känns som det är uppgjort för att inte fungera långsiktigt! Länderna i Europa är för olika för att kunna förenas anser jag.

Du tänker fel. Om man visste att priserna kommer vara lägre i framtiden än idag skulle man inte betala dagens priser, då skulle priserna istället direkt ned till de priserna man vet kommer gälla i framtiden. Därmed skulle alltså fallet inte komma i framtiden som ni hävdar.


Skattebetalarna har inte gjort förluster när staten gått in och räddat banker, det har istället blivit vinstaffärer för skattebetalarna men stora förluster för aktieägarna. Detta finns det utredningar om som du säkert kan googla fram.


Jag noterar att du inte tycker det är positivt även om du inte redogör varför, men låntagarna håller inte med. Det är inte av Gud givet att det ska gå att tjäna bra pengar utan att ta risk så det är inte självklart att "rätt" nivå på räntorna måste vara högre än idag.


Börsen har som jag skrev gått upp med 20% från 2016 från 1300 till 1655 och därtill kommer 2 års utdelningar. Från 2015 till 2016 hade vi däremot en nedgång som kom efter en mycket kraftig uppgång 2009-2015 (från ca 555 till drygt 1700).

Det här är inga konstigheter, börsen går upp och ned på kort sikt. På längre sikt är det mest upp däremot och det ser du om betraktar längre perioder.



Jo det kan man säga men man kan inte säga att man vet att priserna ska fall när en lågkonjunktur inleds och använda börsnedgången 2015 som argument för det. Det skedde för 3 år sedan och vi är fortfarande i en högkonjunktur enligt vad ni också sagt. Mer om vad jag anser om att kunna förutsäga framtida priser baserat på konjunkturen finns i inledningen av detta inlägg.


Jag menar att vi har olika ekonomiska kriser och hot hela tiden, det finns inte en enda period i historien där inte det funnits. Att använda det som argument för att priser ska falla håller alltså inte för då skulle det falla jämt. Verkligheten är att det både stiger och faller trots att vi hela tiden har kriser.

Nej det är inget direkt fel på den, men den är ju lite eftersläpande. Om man skall kommentera det så tyckte jag att det var lite förvånande att Kungsbacka backar, och rätt så ordentligt, medans t ex Mölndal och GBG ligger på plus, både YoY och jämfört med perioden innan.

Sedan var det väl även rätt intressant att volymen(antal köp) i GBG kommun var större än i Sthlm, så borde det definitivt inte vara med tanke på storleken på respektive marknad.

Börjar Oscar Properties sänka priserna?

Den här lägenheten (No.4 01.1305) ligger ute på OPs projektsajt för 8 800 000 (samma som i den ekonomiska planen). Samtidigt annonseras den på Hemnet prissänkt med 17 % till 7 495 000 av den mäklare som säljer OPs osålda objekt.

http://www.nytthem.se/bostad/?guid=4PHC8LK8F7P602HM

https://oscarproperties.com/projekt/No.4/lgh/4EQRM5DOKR9RE41E/

Ett scenario jag kom på här igår är den "nya" formen "hyrköp" och hur det kan vara uppbyggt, kan inte detta vara ett sätt för byggbolagen att i princip kunna använda det osålda beståndet som en andrahandsuthyrning? Problemet idag är att det finns tre marknader där alla har sina problem:

1. Hyresmarknaden - Den så kallade "omöjliga marknaden" där man måste ha väldigt lång kötid för att få ett någorlunda attraktivt objekt, men kötiden för lägenheter ökar i snabbare takt än dom personliga kötiderna då beståndet har minskat.

2. Bostadsmarknaden - Denna marknad som har varit ett "säkert kort" under lång tid med jämna prisnivåer och där man kunnat bo och amortera ner sitt lån under en längre tid och möjligen få liten avkastning i takt med inflationen. Denna marknad började spåra ur 2014 och är nu uppe i alarmerande nivåer inte bara för privatpersoner utan även för byggbolagen där kostnader har skenat.

3. Andrahandsmarknaden - En marknad som är i princip omöjlig att levao ch bo i, det är ofta under kortare perioder man kan hyra objekten, det är oftast överprisat då marknaden styr på en ojämn marknad och oftast är det unga personer som i alla fall klarar detta leverne någorlunda.

Men sen då? Finns det någon marknad där det går att kombinera alla dessa tre marknader? Ja det är där hyrköp kommer in och enligt Riksbyggen är det uppbyggt på detta viset:
- Den boende får hyra lägenheten med option att köpa den som bostadsrätt inom fem år.
- Vänder sig till unga vuxna upp till 35 år.
- Hyran ska motsvara nyproduktionshyra på aktuell ort.
- Överlåtelsepriset från Riksbyggen till den boende motsvarar ursprunglig insats, med en årlig - - ---
uppräkning motsvarande konsumentprisindex.
- Hyrköp kommer i första hand att erbjudas medlemmar i Riksbyggen Förtur, därefter andra intressenter.
- Max tio procent av lägenheterna i en bostadsrättsförening kommer att erbjudas med Hyrköp.

Sedan finns det ju flera olika aktörer som har använt sig av detta upplägg bland annat HSB men vad är det som är nytt då? Jo om man tar JM så startade dom JM@HOME år 2017 vilket även är förvaltning av dom hus dom bygger och vad skulle JM då förlora på att ha hyrköp som sitt upplägg? Jag tror att den risken är minimal faktiskt och deras tjänster via hemsidan skulle ju göra upplägget enklare:
https://www.jm.se/om-jm/jm-at-home/forvaltning/
Där har dom ekonomisk förvaltning och tjänsterna är:

"EKONOMISK FÖRVALTNING
Låt oss ta hand om tjänster som löpande bokföring, avisering, lägenhets- och medlemsförteckning, årsbokslut. Samt nya tjänster som väkomstservice för inflyttande medlemmar till ett flertal digitala tjänster som underlättar föreningens styrelsearbete. Exempel på tjänster:

-Löpande bokföring, betalningar och redovisning
-Medlems- och lägenhetsförteckning
-Lånehantering
-Hyres- och avgiftsadministration
-Ekonomisk uppföljning och planering"

Sedan har dom tjänster som mer låter som på hyresmarknaden:
Därför har JM@home tagit fram en rad tjänster som underlättar det inre underhållsansvar du som bostadsrättsägare har. Det består av enklare hantverkshjälp, flytthjälp och hemstädning utfört av certifierade leverantörer som bland annat uppfyller JMs höga miljökrav.
Som enda aktör på marknaden erbjuder JM@home abonnemang med paketerade städtjänster där samtliga innehåller inre underhållsansvar. Utöver städning och fönsterputs, kan det vara bland annat rengöring av golvbrunnar, vattenlås, köksfläkt, filter, ventilationsdon och filter i tilluftsdon."

Detta upplägg är ju perfekt rent ekonomiskt för bostadsbyggaren och helt ok för hyraren/köparen beroende på marknaden.
- En student som flyttar till t.ex. Stockholm får en chans att få ett boende 2-3 år under studenttiden till ett billigare pris än i andrahand men dyrare än en studentlägenhet och sedan får chansen att släppa lägenheten eller köpa den ifall personen blir kvar på orten.
- Ett par som vill flytta ihop men där ena kanske bor i andrahand och den andra hemma alternativt har en liten hyres- eller bostadsrätt så är detta upplägg också perfekt och det verkar ju vara den marknad som bostadsbyggarna vill åt, dom som står långt ifrån bostadsmarknaden helt enkelt.

Detta var bara två exempel men att byggherrarna skapar sina egna förvaltningar lagom (JM's förvaltning startade i slutet av 2017) till det här med att hyrköp är i ropet säger väl vart marknaden kan barka. Då blir det ännu en ekvation att lägga in i när man skall försöka gissa vart marknaden är på väg.