Bostadsbubbla i Sverige?

Fortsätter slå rekord i antalet prissänkta lägenheter i Stockholms län enligt Booli (https://www.booli.se/stockholms+lan/2/?direction=asc&objectType=L%C3%A4genhet&page=12&pr iceDecrease=1&sort=priceChangePct).

Lägenheter i Stockholms län (layouten ser antagligen sne ut om man läser på mobil, skyller på flashback)

Intressant rykte angående arkitektbyrån White. Har tänkt att arkitektkontoren är de som borde känna av vändningen först. Det har ju länge vart guldtider med full beläggning, priser på över 1000 kr/h och champagne varje fredag.. Speciellt för de som ritar bostäder. De är ju de som i princip är tidigast inblandade och har ofta gjort 90% av allt arbete långt innan huset står klart. Jag har hört att ett annat arkitektkontor också haft det lite skakigt. De har expanderat från 60 anställda till 100+ på 3-4 år men nu börjar orderboken tömmas och då kan det gå snabbt utför.

Angående diskussionen om krediter så håller jag med om att tillgången på krediter är det som styr nästan allt. Får folk lån så kommer de att låna (vilket vi ju verkligen sett här hemma) och om det inte är ett enormt utbud så kommer priserna att gå upp. Om folk inte får lån lika lätt så kommer priserna att gå ner oavsett utbud. Är utbudet större (som nu) så kommer fallet bli större. Det som händer när folk fått låna för mycket är att de köper saker de inte har råd med. Det fungerar bra så länge det går bra för alla. Men när konjunkturen vänder så kommer problemen att visa sig och de som egentligen inte har råd kommer få problem.

I april så pekade kredittillväxten för bostadslån nedåt Från att ha legat runt 17 miljader/månad till ca 14 miljarder. Om det är en trend som håller i sig så kommer det att bli problem.
https://pbs.twimg.com/media/DeWQl5AW4AA8ZCB.jpg:large

Ett ok mått för att se om befolkningen verkligen har råd med sina lån är ration huspriser / hushållens inkomster. Om priserna ökat mycket mer än inkomsterna så kommer det troligtvis bli problem på längre sikt om inte lönerna tar fart.

Hittar bara statistik från 2010
http://www.imf.org/external/research/housing/images/pricetoincome_lg.jpg
Men sedan dess så ligger Sverige i topp (Bara NZ och Österrike som är värre), högre än "erkända" bubblor som Kanada och Australien.

Jag tror inte heller på någon mjuklandning eller inbromsning på denna nivån. Det är inte så kreditbubblor fungerar. Antingen så görs något för att få fart på kredittillväxten igen och då tar priserna fart uppåt. Eller så kraschar det betydligt mer från denna nivån..

Skillnaden på långa och korta räntor i USA fortsätter bara att minska vilket pekar på dystra utsikter framåt 2019. USA styr fortfarande världsekonomin och problem där kommer att sprida sig.

Enkel förklaring varför:
När räntorna på en obligation går upp så går priset ner och vise versa.
Så när räntorna på obligationer med kort löptid (ett par månader till två år) närmar sig obligationerna med lång löptid (5-30 år) så visar det på att investerarna förväntar sig en ekonomisk nedgång på kort tid.
Priset på de korta räntorna går ned (och räntan upp) för att pengar flyttas till de långa räntorna vars pris då går upp (och räntan ned). Skillnaden nu är den lägsta sedan 2009 har jag för mig och det brukar vara en av de tydligaste signalerna på kommande problem.

Fast yieldkruvan har blivit knepig att tolka med minsuräntor och ffa QE som pressar ner de långa räntorna.

Rent allmänt så tykcer jag den här sidan är ganska illustrativ:

http://stockcharts.com/freecharts/yieldcurve.php

Om man trycker på "animate" och har lite tålamod så kan man se både dotcom-kraschen 2001 och finanskrisen några år senare i yieldkurvan.

Att byta ut våra inflationistiska valutor mot deflationistiska är också något att överväga om man vill minska konsumtionen imo.

Fått mail angående "studentbacken" i Sollentuna och byggherren tror jag är SSM Living där dom säljer studentlägenheter från 1 335 000:-, sedan har dom lagt till "JUST NU! Bo avgiftsfritt i ett år".

Detta borde vara objektet:
https://www.ssmliving.se/vara-bostader/tentafabriken/

Det märks att man börjar bli gammal. När jag pluggade på 80-talet anmälde man sitt intresse för ett litet rum på Lappkärrsberget, som man fick nästan på direkten. Låg hyra, låg standard, men man skulle ju bara bo där ett tag.

Några lågkonjunkturer och finanskriser senare så har nutidens alkemister bestämt sig för att studenterna ska belåna sig kraftigt för att bo och plugga. Vad kan gå fel, liksom. Jättelika CSN-lån toppat med ett lån för att köpa en skrubb för 1,5 mille. Kanske pappa betalar?

"Bo avgiftsfritt ett år". Desperationen lyser igenom. Kanske kan de få en cykel på köpet också om de ber riktigt snällt.

Dessutom: tillträde 2020. Har man verkligen den framförhållningen som student?

Spekulantuppdatering Oscar Properties Norra tornet Brf Innovationen.
182 lägenheter totalt i det första tornet
Spekulationsgrad: (12+47)/182=32,4%. Det droppar in lägenheter vartefter. Som jag påpekat tidigare, det kan vara så att några av de som tillkommit och som har inflyttning i augusti helt enkelt inte får lån och därför måste sälja. Jag kan inte rensa ut anledning till försäljning på ritning så de finns med i siffran "spekulationsgrad".
Föreningslån 15 274 kr/kvm. Om amorteringen år 11 användes varje år tar det 533 år att amortera.
awindex: 131%; tulliusindex: 218%

Datum Pålägg mot ekonomisk plan i % och kr
2017-09-07 19,0% 1 530 000
2017-11-24 5,2% 380 000
2018-01-05 10,1% 680 000
2018-02-06 8,2% 530 000
2018-03-02 7,3% 475 000
2018-03-16 1,0% 65 000
2018-04-10 5,0% 425 000
2018-04-24 5,8% 525 000 (Endast Booli)
2018-04-28 4,0% 280 000
2018-05-01 1,6% 75 000
2018-05-14 2,6% 190 000 (Endast Booli)
2018-05-15 8,9% 720 000
(Har strukit de tre objekt som står som sålda på Booli men som antingen dykt upp igen på Hemnet/Booli eller inte känns som trovärdiga försäljningar)

OP har 2 lägenheter kvar att sälja. Dessa borde ha inflyttning i augusti eftersom de ligger lågt ner och det verkar som inflyttning sker nedifrån och upp (rätt logiskt). Sammanlagt pris enligt den ekonomiska planen: 17 370 000 kronor. Sista inflyttning i föreningen är i december så detta belopp belastar troligen balansräkningen från kv.4 2018, om OP har garanterat att köpa osålda lägenheter vid projektets slut. Effekten i kv.3 är väl troligen (nu spekulerar jag fritt) att OP måste ligga kvar med en bankgaranti för föreningen mot bank.

Pålägg mot ekonomisk plan för de objekt som ligger ute på Hemnet idag:
−12,9%, −12,6%, −11,9%, −6,5%, −0,1%, 0,00%, 0,00%, 0,00%, 0,30%, 1,50%, 1,80%, 2,10%, 2,20%, 2,40%, 2,50%, 3,00%, 3,40%, 3,60%, 3,80%, 3,90%, 4,80%, 6,30%, 7,40%, 9,10%, 9,90%, 10,50%, 16,80%. Priserna har sjunkit något sedan förra veckan.

Diagram:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/e/2PACX-1vRzpecvbyaL4UHr3mB_k0idVSzoRh8-FzzZg0Rqx2B6_vLCL-K_DcUng0atZXicBkDtRTNDYUHIi07B/pubchart?oid=555029778&format=interactive

Spekulantspaning OPs projekt Bageriet i Nacka

127 lägenheter i Brf Bageriet 3

Föreningslån 23 594 kr/kvm, om amorteringen år 11 används alla år skulle det ta 533 år att amortera
awindex: 140%, tulliusindex 235%
Spekulationsgrad: (20+16)/127=28,4%
OP verkar ha 7 lägenheter kvar att sälja, så (16+7)/127 = 18,1 % av projektet till salu från spekulanter eller bostadsutvecklaren.

Av de 7 objekt som OP har på sin projektsida har 5 st även annonserats på Hemnet med inflyttning i juli. Det sammanlagda värdet på dessa är 35 920 000 kr. De två som inte annonserats på Hemnet har ett sammanlagt värde på 15 100 000. Totalt har OP alltså osålda lägenheter för 51 020 000 kr. Enligt senaste kvartalsrapporten skall projektet vara klart kv.2 2018. Låt oss anta att det blir ett kvartal försenat. Då har vi en effekt om 51 020 000 kronor på OPs balansräkning i kv. 3 2018.

Från senaste kvartalsrapporten:
Det är alltså troligt att vi har lån för 51 MSEK som OP inte kan betala tillbaka enligt plan i kv.2/kv.3 2018 för Bageriet utan måste refinansiera. Vi vet ju inte om OP internt hade räknat med att projektet skulle blir klart först i kv.3 eller om den redan nu i kv.2 blir frågan om att refinansiera.

Värt att notera, ingen spekulant har noterat inflyttningsdatum senare än kv.2 2018 i sina annonser.

De som sålt har fått ut följande pålägg mot ekonomisk plan:

Datum Pålägg i % och kr
2017-04-20 29% 950 000
2017-05-11 11% 490 000 (Endast Booli)
2017-05-15 25% 1 055 000
2017-05-16 15% 555 000
2017-06-02 31% 995 000
2017-06-08 15% 555 000
2017-08-11 12% 445 000
2017-08-21 9% 600 000
2017-08-25 5% 220 000
2017-09-14 16% 540 000
2018-01-17 8% 310 000
2018-01-17 ? ?
2018-01-19 5% 320 000
2018-01-26 −3% −165 000
2018-02-19 −5% −260 000 (Endast Booli)
2018-02-20 3% 150 000
2018-03-07 ? ?
2018-03-16 0% −10 000
2018-04-27 −13% −425 000 (Endast Booli)
2018-05-03 22% 610 000 (dock så verkar nuvarande säljare göra 385' i förlust mot vad han/hon gav för objektet förra sommaren om jag har spanat rätt)

De objekt som är till salu idag har följande pålägg mot ekonomisk plan:
1%, 2%, 4%, 5%, 8 %, 12%. En liten ökning mot förra veckan, samtidigt som en spekulant som jag inte kan bedöma vilken lägenhet som säljs sänkte så netto ingen förändring.

Diagram:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/e/2PACX-1vRzpecvbyaL4UHr3mB_k0idVSzoRh8-FzzZg0Rqx2B6_vLCL-K_DcUng0atZXicBkDtRTNDYUHIi07B/pubchart?oid=1953694792&format=interactive

Klöverns VD Rutger Arnholdt säger i Ekonomiekot extra att han inte skulle köpa bostadsrätt på ritning. Branschen tror att vi får se konkurser bland några mellanstora bostadsbyggare. Bostadsavsnittet börjar någonstans kring 16 minuter efter Italien diskussionen.

https://sverigesradio.se/sida/avsnitt/1084296?programid=3626

Det intressanta vore få veta hur ser andrahandsmarknaden ut vad gäller bostadsrätter. Nybyggen ligger i alla fall på is.

Kommer bostadsrätten gå i graven eftersom det är alldeles för lätt att gömma stora skulder i föreningarna och låta de boende ta risken som de inte ens förstår. Nu är det väl dags att bilda om föreningarna till ägarlägenheter eller något.

Svårt är det att sia om framtiden. Anders Borg tex spår att priserna kommer gå sidledes några år framöver Medans andra tror att det blir som i Japan dvs nollränta sedan 2001.. Nu detta året sänkte tom till -0.10 %. Om det blir som Japan så har vi ytterligare några år till med nollränta eller minusränta. Beror mycket också på hur konjunkturen framöver kommer att utveckla sig samt makroekonomiska data.

En bra illustration till en mycket tråkig samhällsutveckling! Man ska väl inte vara beroende av sina föräldrar för att kunna bo som student.

Tyvärr har mycket av meritokratin tagit skada i Sverige bl.a men inte enkom p.g.a bostadssituationen. Jag tror att meritokratin kommer fortsätta att urholkas de närmaste årtiondena oavsett hur bostadssituationen utvecklas.

Byggs ganska mycket studentbostäder i Stockholm. Jag vet inte hur många som är beredda lägga ut 1.4 miljoner på en "BRF-studentbostad" åt lillen när det finns att hyra.

Förstå hur jobbig en sådan förening måste va med mest studenter i styrelsen? Tacka vet jag surgubbar.

Hade lägenheterna varit klara för 2-3 år sedan hade de sålt som smör. Nu ... vet inte riktigt. Iaf inte till studenter. Och vilken vuxen person med pengar vill bo i en etta med kokvrå för 1.4 miljoner?