Bostadsbubbla i Sverige?

En på tok för hög invandring ->blir placerade i befintligt bestånd bostäder -> utbudet av bostäder sjunker -> det befintliga beståndet BR, som dessutom råkar ligga i ”bra” områden blir värda sin vikt i guld!

Invandringen är väl den största orsaken till bubblan och det är rent matematiskt sagt, utan att ta med de andra invandringskritiska argumenten, som inte är topic i denna tråden!

En fråga som jag har undrat över många nätter, är hur vanligt det är att BRF’er skiter i underhållet för att spara så lite som möjligt till framtida renoveringar, då dom ändå inte har några planer på att bo kvar, då det är aktuellt för stambyten, osv.? Kan tänka mig att detta torde vara rätt så utbrett, med tanke på hur marknaden har sett ut.

Min förening var en sådan för ungefär 10 år sedan. Föreningen var högbelånad sedan starten i början av 90-talet och de hade undvikit amorteringar och minimerat avgiften.

Sedan en vår så flyttade hela styrelsen på en gång och de nya som tillträdde fick i uppgift att undersöka utbyte av luftvärme aggregat som var rätt dåliga och fick nej av banken för att ta upp lån. Det resulterade i att avgiften höjdes med 40% mitt under kalender året och föreningen började spara till en underhålls fond och amortera på lånen i rätt snabb takt. Priset på bostadsrätterna stört dök givetvis och rätt många blev irriterade minst sagt.

Jag flyttade in ett par år efter när de fortfarande sparade intensivt till underhållsfond och amorterade rejält. Av min avgift på ungefär 8900 kr/mån (för ett radhus på 116 m2) gick nästan 3000 till amortering och ungefär 1000kr till sparande när jag flyttade in. Efter ytterligare några år gjordes luftvärme aggregats bytet med sparade pengar och ytterligare en del underhåll. Enligt banken är föreningen kreditvärdig igen och kommer att kunna låna till stambyte när det blir aktuellt. Husen byggdes 1991 så det kan eventuellt vara dags snart.

Enligt årets årsredovisning fick vi in 4.5 miljoner i avgifter under året och totalt 2.7 miljoner gick till amortering på lånen (som är nere på 43 miljoner nu). Detta eftersom avgifterna höjts så mycket att vi kunnat ta en del dyra investeringar genom att spara några år men utan att få låna. Planen verkar nu vara att behålla avgifterna, snarare än att sänka till mer rimlig nivå, och betala av så mycket som möjligt av lånen innan räntorna går upp. Det blir nog nästan 2 miljoner amortering i år också.

Det var väl aldrig nära konkurs för föreningen egentligen men folk var inte glada alls. Vår grann förening som byggdes samtidigt hankar sig fortfarande fram med högre lån, obefintlig amortering, lite lägre avgifter och högre bostadsrättspriser. Deras smäll kommer inom ett par år senast.

Det gäller HSB Brf Mjärdevi 1 i Linköping om någon är intresserad. Grannföreningen är Mjärdevi 2.

Antar att nya föreningar som bildas nu lätt hamnar i precis samma läge om 10-15 år. Särskilt om räntorna går upp.

Fattar egentligen inte hur folk kan betala 1.4-1.6 miljoner för en trea i vår förening nu. Särskilt inte som avgifterna inte ligger långt efter stångåstadens hyror. Visst det är trevligt område och när man köpt billigt och bara bryr sig om avgiften så är det lungt även om räntorna sticker iväg men som hyfsat ung utan besparingar och då betala både hög avgift till föreningen och dessutom ha lån själv? Ingen bra sits alls...

Sorgligt, sorgligt. För mig är det nutida Sverige ett satans mörker. Jag försöker flytta pga jobb och det är en liten HR jag vill ha men ska kommunen klämma in svartingar överallt så blir det inga HR över till mig. Det är fördjävligt.

En på tok för hög invandring ->blir placerade i befintligt bestånd bostäder -> utbudet av bostäder sjunker -> det befintliga beståndet BR, som dessutom råkar ligga i ”bra” områden blir värda sin vikt i guld!

Invandringen är väl den största orsaken till bubblan och det är rent matematiskt sagt, utan att ta med de andra invandringskritiska argumenten, som inte är topic i denna tråden!

Det är sant att möjligheten att sälja något och bli av med lånet är inte realistiskt. Det vanligaste alternativet för att lösa lån är att ta ini pengar från ägarna. Jag hade gärna sett att min förening gjorde det.

Detta är inte särskilt unikt för BRF. Många företag sitter i samma situation. Det upplevs inte heller som något problem utan det är så det funkar.

Min förening amorterar inte en enda krona.

Precis som i bokföringen så är 150 kr/kvm/år en påhittad / uppskattad siffra. Så om man uppskattar att det bara kostar 50 kr så kan man sänka avgiften. Vilket kan resultera i en smäll om 10-15 år när den riktiga räkningen kommer. Detta kan vara lite klurigt att förstå om nivån är rimlig i bokföringen.

Invandringen är väl den största orsaken till bubblan och det är rent matematiskt sagt, utan att ta med de andra invandringskritiska argumenten, som inte är topic i denna tråden!

Här håller jag helt med dig.

Samtidigt får man komma ihåg att 1/3 av alla nystartade företag går i konkurs inom tre år. Det är inte en riskbild man kan acceptera för en bostadsrättsförening.

Och 150 kronor är en faktabaserad siffra. Genomsnittskostnaden för underhåll av befintliga bostadsrättsfastigheter i Sverige är 150 kr/kvm BTA och år. Så att sätta underhållskostnaden till 50 kr utan historik för huset är inte bara en glädjekalkyl, utan en medveten felkalkyl för att kunna sätta fel avgift initialt och driva upp priset mot kund.

Nej invandringen är inte orsaken till priserna, om man nu inte utgår ifrån att det är bostadsbristen som drivit prisutvecklingen, men då skulle det givetvis inte finnas ett överutbud just nu av bostadsrätter, enkelt sagt beror prisformationen helt och hållet på kredittillgången och delvis även kostnaden på lånen. Hade inte tillgången till krediter varit vad den varit hade många varit betydligt mer begränsade i vad dom kunde efterfråga, priserna hade då inte rusat som dom gjort. I Stockholm slog man nog delvis i glastaket(kredittaket) redan tidigt 2017.

Sedan kan man nog även säga att det finns ett latent behov då svallvågorna från 90-tals krisen gjorde att nyproduktionsvolymen av bostäder var "obefintlig" under ett gäng med år. 90-talskrisen medförde ju även att bostadsmarknaden förändrades i grunden, bland annat flyttades risken från Staten till marknadsaktörerna, ränteavdraget hyvlades ner ordentligt etc. Den bostadspolitik som fördes tidigare(ja innan jag var född typ) blev i princip ett svart hål för staten.

Om inte förorterna fyllts upp med invandrare, vilket gör ett oattraktivt område ännu mer oattraktivt, så hade det funnits gott om (billiga, halvtaskiga) lägenheter till ungdomar som flyttar hemifrån, folk som skiljer sig och behöver boende fort, tillfälliga arbetare i staden som bara vill ha ett enkelt boende eller helt enkelt nån bara vill bo billigt och har inga större krav på sitt boende. Alla dessa grupper är nu hänvisade till BR marknaden och det är klart det driver priserna. Att det nu stannat upp kan man ju ha olika analyser på!?

I något nybyggt så har du i praktiken noll i renoveringsbehov under den budgeterade perioden. Därför kan det myglas en del här.

Föreningens skulder är däremot väldigt tydliga. Jag tror inte många missar dessa när de köper nytt.

Du kan också tänka på att olika upplägg passar för olika personer. Du skulle i princip kunna skänka bort bostäderna men låta föreningen ta hela lånet. Vilket i praktiken blir en kooperativ hyresrätt.