Bostadsbubbla i Sverige?

Spekulantuppdatering för Oscar Properties projekt 79&Park:

Brf Stettin 7
169 lägenheter
Spekulationsgrad: (10+29)/169= 23,1%
Föreningslån på 23 594 kr/kvm. Om man ser till hur mycket som skall amorteras år 11 enligt den ekonomiska planen så skulle det ta 533 år att amortera klart.
awindex: 141 %; tulliusindex: 281%

De spekulantlägenheter som har sina objekt listade på Hemnet idag har satt utgångspriserna med följande pålägg mot ekonomisk plan:
-3%, 0%, 0%, 1%, 1%, 2%, 2%, 2%, 2%, 4%, 5%, 6%, 6%, 6%, 7%, 7%, 7%, 7%, 10%, 14%, 20%. Nu har alltså första spekulanten gått under nollan.

Jag uppskattar att de spekulanter som har sålt sina objekt har lyckats få följande pålägg mot ekonomisk plan (det har ibland varit svårt att identifiera vilken lägenhet som sålts så ta siffrorna med en nypa salt):
2018-05-25 −50 000 −1% (Endast Booli)
2018-05-03 50 000 1%
2018-04-25 145 000 3% (Endast Booli)
2018-04-19 150 000 4%
2018-03-27 60 000 1%
2018-03-09 50 000 1%
2018-03-07 0 0%
2018-02-15 200 000 3% (Endast Booli)
2018-01-17 ? ?
2017-12-01 ? ?

OP har ca 12 lägenheter kvar. Sex av dessa är inflyttningsklara enligt annonserna på Hemnet och det sammanlagda priset för dessa enligt den ekonomiska planen är 89 200 000 kronor. Nu har OP visserligen sänkt priset redan tidigare med sammanlagt 6 700 000 kronor för tre av dessa lägenheter, men då återstår 82 500 000 kronor som på något sätt snart skall börja belasta deras balansräkning. Det beror väl på upplägget med bostadsrättsföreningen om vi ser dessa summor redan i kv. 2 rapporten eller om det dröjer till dess hela projektet är klart. Jag skulle gissa på det senare.

En typisk spekulant: Första utgångspris var 4 250', sedan 3 995', nu 3 800'. Just denna spekulant är den med minst is i magen och är nere på -3%, de stegvisa sänkningarna är dock typiska.

https://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-2rum-gardet-ostermalm-stockholms-kommun-sandhamnsgatan-75c,-van-2-13174975

Diagram som även inkluderar två tidigare OP projekt på Gärdet (Sandhamnsgatan 39 & Stettin 4/Sandhamnsgatan 55-57):
https://docs.google.com/spreadsheets/d/e/2PACX-1vRzpecvbyaL4UHr3mB_k0idVSzoRh8-FzzZg0Rqx2B6_vLCL-K_DcUng0atZXicBkDtRTNDYUHIi07B/pubchart?oid=1116106615&format=interactive

Alla diagrammen:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/e/2PACX-1vRzpecvbyaL4UHr3mB_k0idVSzoRh8-FzzZg0Rqx2B6_vLCL-K_DcUng0atZXicBkDtRTNDYUHIi07B/pubhtml?gid=329635805&single=true

Det låter som om du behöver komma ut i världen. Även en miljöpartist begriper väl att det finns grader i helvetet? Det är ingen höjdare att bo i ett getto oavsett klientel. Men du måste ju inse att det finns vissa saker som särskiljer invandrarghetton så som bilbränder en masse, gruppvåldtäkter, muslimsk fundamentalism, kvinnor som trakasseras p.g.a. sin klädsel och blåljuspersonal som får stenar kastade på sig. Hedersproblematik och omskärelse förekommer inte heller i getton där grannarna heter Tonny och Lenny. Jag har bott i "getton" av båda varianterna och väljer utan tvekan den senare. Det är t.ex. ovärderligt att kunna kommunicera med sina grannar på svenska, tjack-Macke sänkte faktiskt musiken när man bad honom.

Nu till det jag egentligen ville säga:

Har du sett tornet i verkligheten? Det är verkligen stiligt redan nu trots att det inte på långa vägar är färdigt. Precis som du resonerar nu resonerade säkert de boende i gamla stan när man byggde t.ex. Östermalms jugentkåkar, de som ju alla är så förtjusta i idag. Alla epoker har sin stil och jag föredrar en byggnad som har en tidstypisk design istället för ett hafsverk till nyfunkis med limegröna balkonger. Jag hade kunnat instämma i kritiken om tornen faktiskt byggts i Vasastan, men de byggdes faktiskt precis utanför den gamla stenstaden och de följer traditionen med höga byggnader vid inloppet mellan de olika stadsdelarna. Tors torn (ursprungliga designen) var i min mening aningen vassare men man är ju inte precis bortskämd med ny, bra arkitektur i Stockholm. Fler torn, tack!

Fastighetsägarna såklart, det är en lukrativ affär med rullande renoveringar, företag som Victoria Park baserar hela sin affär på det. Victoria Park var det för övrigt "budstrid" om rätt nyligen då både Tyska Vinnova och Amerikanska Starwood vill köpa ut bolaget. Styrelsen rekommenderade väl mig veterligen dock inte ägarna att sälja. Har för mig att buden låg runt 10 miljarder, för lägenheter i miljonprogramsområden med renoveringsbehov.

Dock är ju frågan vem som har råd att bo kvar efter renovering.
Om kostnaden utslagen per lägenhet för den nödvändiga renovering av miljonprogrammet blir 1.5 miljoner lär det rendera i en viss ökning i hyra.

Precis vad jag också tror.

Macroekonomen nämnde även att de andra två motorerna i samhället som utgörs av övriga investeringar från den privata sektorn samt från den offentliga sektorn är fortsatt stark.

Intressanta uppgifter som också togs upp under dagen (dock inte av Swedbankekonomen utan av andra talare) är att behovet av arbetskraft kommer framöver vara mycket stort i Sverige utifrån den demografiska utvecklingen. Prognosen var att bara den offentliga sektorn skulle i princip kunna "äta upp" den arbetskraft som kommer. Det går lite emot det jag hör om att robotarna ska ta över. Tänker på självkörande bilar/bussar. Ökad intelligent automatisering. Även kvalificerade tjänster som läkare, socionomer, jurister och revisorer kommer till viss del ersättas av robotar.

// CC

När industrialismen kom så slogs inte jobben ut, kanske blir samma sak när robotarna tar över. Folk kommer ha jobb men andra typer av jobb, kanske youtuber istället för lastbilschaffis.

Det där med att det behövs massor med ny arbetskraft för att 40-talisterna går i pension hörde man ju för 10-15 år sedan, nu har alla gått i pension men det verkar fungera ganska bra ändå. Vi får se vad som händer i framtiden, det är svårt att förutspå vad som händer om 5 år eller ens om 1 år och innan robotar tar över och den demografiska utvecklingen slår till så pratar vi väl minst 10 år framåt?

Bor i ett av de där områdena som Victoria Park köpt upp. Jag har för mig att jag sett siffror på att det ökat från ca 6 000kr till ca 11 000kr före respektive efter renovering på en 3a.

Ta siffrorna med en nypa salt eftersom jag inte riktigt kan kolla att jag minns rätt.

Snart kommer vi få bidragstak tror jag och då blir dessa miljonprogramsområden inte lika lukrativa.

Låter inte helt orimligt, de kryddar hyrorna duktigt. Renoverar gör de inte på ett normalt sätt utan de har gamear systemet genom att sätta in allt som kan anses "standardhöjande" så att de kan motivera sina absurda hyreshöjningar. Vem fan vill ha golvvärme i hela lägenheten egentligen t.ex?

Det är ingen tvekan om att hyrorna kommer stiga kraftigt vid dessa renoveringar. Se bara på Högsbohöjd i Göteborg. Vi talar om 30-60% höjningar. Bergsjön ett annat miljonprogram i Göteborg, där talar man om 38-75% vilket kommer slå hårt mot miljonprogramsbefolkningningen då de tenderar att tillhöra den del av befolkningen med lägst inkomster.

// CC

Om priset i den ekonomiska planen är 89,2m borde väl OP lägga just den summan (annars vältrar man över problemet på föreningen som ju betalt överenskommet pris för huset). Om OP har garanterat att köpa dem (vilket jag inte hittade något löfte om när jag letade för några månader sedan) dvs. Annars kan OP bara sänka priset till 19,2m, ta över lägenheterna och sedan försöka få så mycket som möjligt för dem (och tvåla på föreningen 70m i extra lån).

Vet du hur mycket OP just nu måste lösa ut lägenheter för inom de kommande månaderna (och månadskostnaden) om de nu kommer att göra det? Likvida medel uppgick till 480m vid årsskiftet och hade sjunkit till 405m efter Q1.

Ja, renoverar man så att standarden av bostaden höjs så höjs även hyran, det är ju så vår hyresmodell fungerar, det är lite paradoxalt att det som var meningen att "skydda" hyresgäster från höga hyror, faktiskt är en lysande affär när man förvaltar hyresrätter.

Hur mycket hyrorna höjs med varierar ju dock, i Pennygången mobiliserade de boende en masse och Stena Fastigheters hyreshöjning efter renovering stannade på 15% har jag för mig.


Allmännyttan är väl de som sitter lite i rävsaxen, då renoveringar i en helt normal förvaltningsorganisation kan innebära att omstruktureringar i portföljen, t ex försäljningar, men i allmännyttan leder ju sådana transaktioner till ramaskri, exempelvis Mitt Alby affären, utöver det kan man ju säga att det finns inofficiella krav från allmänheten på att dom skall försöka hålla nere hyrorna, och samtidigt då naturligtvis bygga mängder med nya bostäder, och då såklart nya bostäder med låga hyror.

I och med att omstruktureringar är mer känsliga i allmännyttan har dom då svårare att tillgodogöra sig värdestegringarna i deras fastighetsbestånd genom försäljningar, försäljningar som hade kunnat finansiera renoveringar/nyproduktion.

Dessutom sitter dom då på ett åldrande bostadsbestånd som måste renoveras.

Renoviction är ett uttryck på engelska som är intressant, vilket man på svenska då kan översätta till Renovräkning... var ett ganska intressant program om just denna problematiken i Sveriges Radios programserie "Kluvet land".