Bostadsbubbla i Sverige?

Låter verkligen spännande. Måste komma och inspektera. Gillar Göteborg och skulle kunna tänka mig att åka dit oftare om tågen gick som de borde. Men varje gång jag varit där privat så har det blivit problem med tåget. Lättare att flyga till London.

Gillar Malmös Turning torso. En vän hade lägenhet där länge sedan. Men HSB hade problem med försäljningen så en del blev hyresrätter vill jag minnas. Saftiga hyror men det drabbade ju inga fattiga. Annars är jag inte alltför upphetsad över höghus och skyskrapor. Vill att de ska ha stil. Annars kan de bli slum på höjden.

Du förstår men ändå inte...

Ja, det är riktigt det som du säger MEN det betyder att vi hela tiden "ligger efter" övriga världens räntehöjningar vilket ger en svag SEK (av precis samma anledningar som du nämner).

Ja det är ett spännande och bra projekt, och det rullar ju på rätt bra. Byggnaden kommer nog inte börja resa sig över marken förrns nästa år dock, då pålningen är så omfattande(pågår för fullt), det kommer även bli blandade upplåtelseformer inom planområdet, då Robert Dicksons har byggrätter i området.

Ja tågen är väl inte alltid det bästa alternativet hehe...



7000:- per m2 BTA.

Dyraste byggrätterna i GBG är mig veterligen fortfarande Cirkustomten.

Ja det var ju en del problem med TT, men Västra Hamnen är väl ändå ett ganska lyckat utvecklingsprojekt, precis som Hyllie.

Albans projekt

Jag har kollat statistik mm och får uppfattningen att vi är inne i en platåfas just nu. Vad tror ni andra? Tror att vi kommer att stå och stampa på dessa prisnivåer några månader till innan vi får ett utbrott upp eller ner. Större sannolikhet nedåt men inte säkert pga de evigt framförskjutna räntebanorna. Ser mer och mer ut som att vi kommer att skjuta vår valuta i sank istället för att korrigera bopriserna.

"Prime Livings dotterbolag Prime Living Campus Stockholm AB emitterar ett seniort säkerställt obligationslån om 100 miljoner kronor.

Lånet är riktat till svenska och internationella institutionella investerare. Obligationslånet löper med en fast ränta om 9 procent till och med september 2019 och därefter med en ränta om 10,5 procent till mars 2020, enligt ett pressmeddelande.

"Det är glädjande att emissionen blev övertecknad vilket gör att vi kan fokusera på att genomföra det program som finns för projektet i Spånga som där totalt 1 134 lägenheter uppförs", säger Jan Severa, vd för Prime Living, i en kommentar."

https://www.vafinans.se/aktier/nyheter/Prime-Livings-dotterbolag-emitterar-obligation-om-100-miljoner-1018747454

=>
Ganska hög ränta för ett bolag som jag tror har 0% vakanser. Men givetvis väldigt bra att dessa byggen framskrider.

Då börjar vi att runda av marsmånaden.


Manuellt härlett från booli.se

Tvåor, kkr/m2, median

Södermalm
aug: 93,2
sep: 90,5
okt: 86,7
nov: 82,9
dec: 81,2
jan: 82,0
feb: 83,3
mar: 82,4

Kungsholmen
aug: 93,0
sep: 87,8
okt: 86,5
nov: 84,1
dec: 81,5
jan: 79,9
feb: 80,3
mar: 79,7

Vasastan
aug: 100,0
sep: 97,7
okt: 91,8
nov: 90,1
dec: 85,2
jan: 91,3
feb: 91,3
mar: 90,8

Östermalm
aug: 112,7
sep: 110,4
okt: 102,5
nov: 98,4
dec: 96,2
jan: 100,4
feb: 103,6
mar: 94,9

Solna kommun
aug: 60,5
sep: 58,2
okt: 56,8
nov: 54,9
dec: 54,6
jan: 52,4
feb: 54,6
mar: 56,0

Uppsala ort
aug: 38,1
sep: 38,0
okt: 37,4
nov: 34,5
dec: 34,8
jan: 34,8
feb: 34,8
mar: 34,4

Göteborgs innerstad
aug: 61,8
sep: 63,5
okt: 60,3
nov: 55,3
dec: 58,3
jan: 54,2
feb: 58,0
mar: 53,9

Malmö Centrum
aug: 35,8
sep: 34,8
okt: 33,3
nov: 29,3
dec: 28,8
jan: 31,4
feb: 31,6
mar: 34,2

Linköping ort
aug: 36,2
sep: 36,6
okt: 35,2
nov: 33,0
dec: 32,4
jan: 33,8
feb: 30,3
mar: 31,6

---

Valueguard HOX BR Stockholm 2017, förändring mot föregående månad

jan: +2,0%
feb: +1,0%
mar: +0,2%
apr: -0,3%
maj: -0,2%
jun: -1,1%
jul: +0,9%
aug: +0,5%
sep: -2,2%
okt: -3,4%
nov: -4,2%
dec: -2,3%


Valueguard HOX BR Stockholm 2018, förändring mot föregående månad

jan: +2,4%
feb: -0,6%
mar: ?


https://valueguard.se/publicering

=>
Notera att jan-mar var hyfsat starkt ifjol. Sedan började det falla apr-jun. Därefter låg omsättning och studs uppåt jul-aug, för att sedan krascha totalt.

=>
Jag tror ju inte riktigt på att alla dessa svängningar upp och ner existerar, utan det är mer mixförändringar. (I annat fall skulle man kunna göra säsongsarbitrage.) Mina siffror ovan är nog mer med verkligheten överensstämmande.

Hur som helst, det mesta tyder väl på att vi får sådär -1% för BR Stockholm i mars om man tittar på Penates, eller mina siffror ovan (även om jag har en starkare utveckling i Solna).

Tittar man på Booli-tvåor i hela Stockholms län enligt ovan får man:

feb: 58,7
mar: 55,5

...vilket är hela 5,5% ner. Men då är det säkert så att en massa dyrare lägenheter såldes före amorteringskravsändringen den 1 mars. Jag gissar att husmasken säger ungefär detsamma, även om den räknar in alla lägenhetsstorlekar.

Sedan hade vi ju episoden att Valueguard inte ville publicera någon säsongsjusterad siffra för februari. Frågan är om man gör detsamma för mars.

Ytterligare ett Besqab-projekt som går långsamt verkar vara Hemskogshöjden. Totalt ska 59 lgh byggas i tre hus. Man har dock valt att nu bara sälja 18 lgh, dvs ett av de tre husen. Av dessa 18 lgh är bara 3 sålda, och då anger man ändå att byggstart skedde hösten 2017, och sedan skriver man rakt ut att priserna har sänkts i början av februari.

http://www.besqab.se/bostaeder/intresseanmaelan/stureby/laegenhetsvaeljare-och-priser/

=>
Flera av bostadsutvecklarna har i praktiken befunnit sig i ett tillstånd av koma under Q1. Det kommer bli urusla försäljningssiffror som presenteras i Q1-rapporterna under kommande veckor, framför allt vad gäller Stockholm.

Nötte igenom statistiken på sidan och hittade att februari traditionellt sett är en stark månad. Den styrka som februari brukar se, har vi istället sett i januari i år. Vet inte om man kan dra på växlarna på det, annat än att marknaden beter sig ovanligt?

Juni, juli är också ofta två svaga månader(tillsammans med perioden runt december, men det är långt tills dess). Någon som vågar gissa på varför?

Notera också prisfallet 2011. Vad berodde det på? Det var mer långvarigt, men också lite snällare.

2017
jan: +2,0%
feb: +1,0%
mar: +0,2%
apr: -0,3%
maj: -0,2%
jun: -1,1%
jul: +0,9%
aug: +0,5%
sep: -2,2%
okt: -3,4%
nov: -4,2%
dec: -2,3%

2016
jan: +0,1%
feb: +1.6%
mar: +1.0%
apr: +0.1%
maj: +0.3%
jun: -2.7%
jul: -2.1%
aug: +3.5%
sep: +0.6%
okt: +1.6%
nov: +0.8%
dec: -0.6%

2015
jan: +0.3%
feb: +3.5%
mar: +2.7%
apr: +2.8%
maj: +1.6%
jun: -0.7%
jul: +0.2%
aug: +3.0%
sep: +2.1%
okt: +2.2%
nov: -0.2%
dec: -0.6%

2014
jan: +0.3%
feb: +2.8%
mar: +1.3%
apr: +0.9%
maj: +1.3%
jun: +0.3%
jul: -0.5%
aug: +3.7%
sep: +1.6%
okt: +1.2%
nov: +0.5%
dec: +0.6%

2013
jan: +0.1%
feb: +2.8%
mar: +1.4%
apr: +1.4%
maj: +0.7%
jun: +0.3%
jul: +1.4%
aug: +0.7%
sep: +1.5%
okt: +0.9%
nov: +0.2%
dec: +1.3%

2012
jan: -0.4%
feb: +2.7%
mar: +1.1%
apr: +1.8%
maj: +1.1%
jun: +1.0%
jul: -0.9%
aug: +1.9%
sep: +0.3%
okt: +0.1%
nov: +0.4%
dec: -0.6%

2011
jan: -0.6%
feb: +0.1%
mar: +1.2%
apr: -1.9%
maj: -0.4%
jun: -0.1%
jul: -1.8%
aug: +1.9%
sep: -0.1%
okt: -1.4%
nov: -1.0%
dec: -0.3%

2010
jan: +1.0%
feb: +1.5%
mar: +1.2%
apr: +0.1%
maj: -1.4%
jun: +0.2%
jul: -0.3%
aug: +0.1%
sep: +3.6%
okr: +1.0%
nov: +0.8%
dec: +3.6%

2011 hade vi Greklandskrisen.

Tack för genomgången!

Besqab har varit en vinstmaskin:

Antal produktionsstartade bostäder:

2013: 192
2014: 468
2015: 389
2016: 456
2017: 450

Bolagets vinst efter skatt (MSEK):

2013: 59,0
2014: 88,5
2015: 261,2
2016: 261,5
2017: 320,1

Ren vinst efter skatt utslaget per påbörjad bostad:

2013: 0,3 MSEK/bostad
2014: 0,2 MSEK/bostad
2015: 0,7 MSEK/bostad
2016: 0,6 MSEK/bostad
2017: 0,7 MSEK/bostad

http://investors.besqab.se/sv/rapporter/arsredovisning-2017

=>
Notera hur stabilt bolaget varit vad gäller produktionsstarter. Man har startat sådär 400 bostäder per år OAVSETT efterfrågan. Men i takt med att folk blev galnare och galnare formligen exploderade vinstnivåerna.

Nu in i 2018 kommer man att kunna fortsätta boka goda vinster, men gradvis faller sedan allt samman. Aktiekursen har ju också dykt till dryga hundralappen trots över 20 kr/aktie i vinst under fjolåret.

Enskilda stadsdelar har mindre betydelse, det handlar om en stads långsiktiga attraktionskraft att på lång sikt konkurrera med andra städer/länder att vilja bo i och driva företag på.

Ungefär som att ragga en snygg tjej på puben. Varför ta en skata när man kan få en fotomodell?
Typ; Varför skall jag ha Volvo PV (Volvo personvagnar) i Göteborg när jag kan flytta företaget utomlands till bättre leverne?

Varför låna att bygga när ingen kunde sälja?