Bostadsbubbla i Sverige?

Har du några historiska exempel på fastighetsmarknader som mjuklandat efter en uppgång liknande den vi sett här i Sverige? Har försökt läsa lite om tidigare fastighetsbubblor men inte hittat något tillfredsställande ännu.

Nej det är det som är grejen. En mjuklandning har aldrig tidigare skett

Med mjuklandning menar jag ett prisfall på runt 30% och sedan en gradvis återhämtning under en 5-7 års period. Jag tar ovan upp ett exempel på en mjuklandning och inte ens dessa fakta vill alla ta till sig.


Fastighetskrascher är oresonliga (och de som i goda tider säger "banken är så snäll mot mig, jag fick låna precis det vi ville och köpte en mycket dyrare lägenhet än vad jag tänkt" brukar vara rätt tysta och bittra efteråt). Det finns ju folk som än idag betalar för finanskrisen -90 till -94 liksom.

Bara att säg att "amortering är inte en kostnad, det är en utgift". Hur tänker man då ? Ska man ut med 24000 kronor så ska man, sedan om det är en amortering på eget lån det skiter man rätt högaktningsfullt i om man går på knäna och inte har de pengarna. Banken kommer klara sig (det gör de alltid). De ser till att få sina pengar.

Det var det jag misstänkte. Många debattörer tycks glömma bort att hushållens inkomster bör minska på grund av fallande bostadspriser. Samtidigt har bankerna inte tagit hänsyn till föreningarnas lån i sina KALP-beräkningar vilket bör göra det svårt för många som köpt toppen och nyproduktion att få ihop sin ekonomi.

Det är den kognitiva barriären de riktiga torskarna lever bakom. Kruxet är ju inte enskilda påståenden utan kombinationen av påståenden, det är därför de lyckas lura sig själva hela tiden.

Påståenden:
1) Amortering spelar ingen större roll, för det är ingen kostnad
2) Köpeskilling spelar ingen större roll, för inget säger att man måste betala tillbaka ett lån innan försäljning

Kombinerar man dessa påståenden går det åt skogen, men det händer inte för torskens hjärna smälter (eller något).

I den bästa av världar borde de stora tidningsdrakarna göra just det. Men uppenbarligen har de viktigare saker för sig, som t ex att försöka pressa de stora amerikanska IT-drakarna till censur av obekväma sanningar. Dessutom vill nog inte de storstadsbaserade journalisterna "väcka den björn som sover", eftersom de flesta troligen är beroende av fortsatta övervärderingar på sina bostäder. Att överhuvudtaget börja peta på bostadsbubblan genom grävande journalistik skulle riskera deras egen ekonomi.

För övrigt kan jag meddela att jag förlorade 85% av mitt bostadskapital från köpet 1991 till försäljningen 1996. Och det var inte nyproduktion jag bodde i. Så påståendet att ett stort ras inte kan hända är givetvis rent nys. Tack och lov var det inte mycket i reda pengar jag blev av med, idag får man nog lägga till en nolla på slutet jämfört med min förlust.

Japp, och "Kvar att leva på"-kalkylen görs när man mår så bra att man tillsammans säger "Ahh nu köper vi den där lägenheten" eller "Ny bygger vi nytt".

Då har man landat ett välbetalt jobb, räntan är låg, framtidstron är på topp, priserna är stigande, det är kamp och budgivning om bostäderna............... och frun är ung och vacker (typ )

Sedan vänder konjunkturen (och det vet alla, även 90-talister, att den gör, man vet bara inte när).
KALP-beräkningen visar sig helt plötsligt vara rätt ansträngd med högre ränta både på eget lån och på föreningslånet, en i familjen har mist sitt jobb och går på A-kassa och helt plötsligt är det väldigt många bostäder ute på marknaden, och ordet budgivning har försvunnit från svenska akademins ordlista.

En tragikomisk sak är då att alla säger "vad var det jag sa" och skrattar åt citat som "kommer ni ihåg när priserna peakade på 131000 kr/kvm på nybyggnationer" och "det kunde ju vem som helst räknat ut att det skulle gå åt hel***e".

Problemet är inte att folk är dumma, för det är de inte. Vi är däremot flockdjur (fast det vill vi inte erkänna). Det är därför det är så svårt att förstå varför och när man ska bromsa (ingen annan bromsar ju), och det är därför det aldrig sker någon softlanding. För när en väl ställer sig på bromsen så gör alla det. Sedan om det är aktier eller bostadsrätter det spelar ingen roll.

Det kan utlösas av ett citat i nyheterna, att en politiker säger det ofrånkomliga "Vi måste bromsa, det går för fort nu. Vi har tagit beslut att höja räntan". Sedan sprider sig detta som ringar på vattnet och proppen går ur. Nu kanske detta inte händer i morgon (speciellt inte när vi har politiker som är helt verklighetsfrånvända). Det kan vara en naturkatastrof också, en jordbävning i Los Angeles som gör att kapitalet vill flytta hem eller liknande.

Men som vanligt kommer det inte att vara de rika på Strandvägen som råkar illa ut (de har sett om sitt hus med rejäla krisbuffertar), det kommer vara vanliga arbetande människor som "också ville vara med på tåget"....och som köpte en 52kvm liten bostadsrätt av Tobin Properties på Äril i Norra djurgårdsstaden för 7,2 miljoner kronor (ett fullständigt huvudlöst kvadratmeterpris där jag medtagit föreningens lån) utan att ställa sig frågan "klarar jag verkligen detta"

Du har nog rätt. Vi får hoppas på att FI och RB har kommit till insikt, har förvarnat regering och opposition och att det finns någon som faktiskt planerar för vad som händer när bubblan spricker. Hittills har vi ju bara haft en liten svacka. De som ojar sig över nedgången har inte sett något än.

Sätter även mitt hopp till att banker skall stoppa de som inte har marginaler. För de banker som glömt ta hänsyn till föreningens skuld kommer här en liten instruktion hur man räknar ut KALP på riktigt:
1) Notera objektets andelstal (t), föreningens totala skuld (S) och räntesatsen i den ekonomiska planen alt. kostnadskalkylen (r). Justeringsvärde (J1) för månadsavgiften är S * (bankens KALP-ränta - r) * t / 12
2) Kontrollera hur stor amortering av föreningens skulder (A) som är medräknad i årsutgifterna i den ekonomiska planen alt. kostnadskalkylen. Om A är lägre än S / 60, räkna ut justeringsvärde (J2) = (S / 60 [eller 50 om det känns bättre] - A) * t / 12)
3) Addera J1 och J2 till månadsavgiften innan du gör den sedvanliga KALP-kalkylen.

Lätt som en plätt, eller hur? Sedan går du till chefen och säger att de ekonomiska kalkylerna i flera av prestigeprojekten i Sthlm inte går ihop och att ni inte skall bevilja lån till köpare i dessa projekt utan att först ha genomlyst både köparens och föreningens ekonomi grundligt. Tack! Så slipper min skatt gå till att rädda er. Jag tycker inte det är häftigt att betala skatt, men det är ett nödvändigt ont. Att behöva rädda banker som lånat ut pengar lättvindigt är som naglar på en griffeltavla.

Projekt // föreningar som INTE har rak amortering och som därmed förskönar de ekonomiska siffrorna:

Projekt // Amorteringsplan // Kostnad i årskalkylen // % av total skuld som är medräknad som kostnad i årskalkylen // Total skuld
Tobins Äril // "Amorteringsfritt 4 år" // 0 // 0 // 164 520 000
Tobins Etaget // "Amorteringsfritt 3 år" // 0 // 0 // 125 000 000
OPs Bageriet // "40-årig serieplan" // 97 974 // 0,0699981% // 140 000 000
OPs Cigarrfabriken // "50-årig serieplan" // 40 589 // 0,069981% // 58 000 000
Bonavas Tollare Marina // "5 år rak, 45-årig serieplan" // 120 000 // 0,1% // 120 000 000
Ikanos Löparen // "5% ökning per år" // 161 664 // 0,16% // 161 040 000
OPs No4 // "40-årig serieplan" // 79 779 (amortering) + 185 257 (överskott) = 265 036 // 0,2324877% // 114 000 000
OPs 79&Park // "60-årig serieplan" // 216 943 (amortering) + 658 882 (överskott) = 875 825 // 0,282524% // 310 000 000
Riksbyggens Trädgården // "50-årig serieplan" // 127 800 (amortering) + 114 000 (överskott) = 241 800 // 0,3042466% // 79 475 000
JMs Blåbärsskogen // # // 464 000 // 0,32% // 145 000 000
OPs Industriverken // "50-årig serieplan" // 132 965 (amortering) + 502 764 (överskott) = 635 729 // 0,33459% // 190 000 000
Järntorgets Omnia // # // 533 000 // 0,35533% // 150 000 000
PEABs Råckringen // # // 1 419 568 // 0,44557% // 318 590 000
OPs Norra tornet Innovationen // "50-årig serieplan" // 153 960 (amortering) + 844 400 (överskott) = 998 360 // 0,4538% // 220 000 000
SSMs Bromma tracks // # // 819 000 // 0,49956% // 163 944 000
Veidekkes Hagaterassen // "50-årig serieplan" // 1 497 000 // 0,567045% // 254 000 000
Skanskas Linabergs allé // # // 590 000 // 0,593569% // 99 398 692
Besqab Studion // # // 211 653 // 0,818457% // 25 860 000
sedan har vi:
Einar Mattssons Haga Nova // "1%" // 3 440 000 // 1 % // 344 000 000
WAY TO GO EINAR MATTSSON BEST IN CLASS

Som ni märker syndar de flesta bostadsutvecklare. Så det är inte bara räntan på föreningens lån som kan komma som en överraskning utan även amorteringarna på föreningens lån!

Lysande inlägg! Vet du om Tobin garanterar att köpa osålda lägenheter (för att hålla BRF skadeslös)? Om det inte är fallet kan kalkylen snabbt spricka om inte allt sålts.

BRF derbyt är övervärderat med minst 100-150%. Det har jag sagt i nästan 1 års tid nu.
Det krävs en inkomst på 55000 kr/mån tillhörande top 5-7% av inkomster för att köpa en 1a i Brf derbyt på 42 m2 för 4.2 milj och 650 000 i kontantinsats, en liten plutt lägenhet som jag själv bor i med 3700 hyra närmare stan än så. Klart inget säljs!

Alla Peabs projekt är svindyra när jag tittade igenom deras hemsida. 49 m2 i Roslags näsby för 3 miljoner haha. 7 miljoner för ett kedjehus med minimal tomt i Täby hägerneholm. 3.3 milj för en 1a på 43 m2 i arena staden. Vem fan vill bo där och casha 500 000 i kontantinsats och få 2.8 milj i lån för en pyttelägenhet där alla skriker under evenemang. Det krävs en inkomst på 45000 kr/mån för att köpa en 1a i arenastaden. Man behöver alltså tillhöra top 13-14% inkomstmässigt för en 1a.


Peab kan komma tillbaka sen när dom säljer dessa lägenheter för 1 miljon som i Chicago, där får man dock havsutsikt och 50 kvadrat för det priset.
1 miljon köpeskilling, 2600 i avgift, 20% kontantinsats och 4-5% ränta och 30 års amortering och så hade jag köpt den.

1% i amortering låter väl sunt om man räknar med att avskrivningstiden är 100 år

Absolut och det är ju bara Einar Mattsson som kommer upp i den nivån, av de 19 ekonomiska planer jag hunnit gå igenom under kvällen. Skrämmande.