Bostadsbubbla i Sverige?

En titt på Luleå igen. Denna stad med ambitionen att växa snabbt m h a invandrare (från Mellanöstern och Afrika).

Låt oss börja med det positiva. Man bygger bostäder i ett hiskeligt tempo i Luleå:

Nya bostäder i Luleå

2015: + 272 st
2016: + 354 st
2017: + 606 st
2018: + 715 st (prel.)
2019: + 1053 st (prel.)
2020: + 751 st (prel.)

https://www.lulea.se/kommun--politik/nyheter/nyhetsarkiv/2017-12-27-kraftig-okning-under-aret-av-bade-bostader-och-befolkning-i-lulea.html


Hur går det då med befolkningen. Föds det fler än det dör?
Födelsenetto
2016: +142
2017: +31

Nja, det var inte mycket att komma med, när man bygger 715 bostäder i år och 1 053 nästa. Lösningen: In med folk från Afrika och Mellanöstern.

Flyttningsnetto:
2016: +540 (varav mot utlandet +362)
2017: +642 (varav mot utlandet +541)

...men ännu mer invandrare bör nog tas in om kommunalrådet ska få fira:

– Vi har ett befolkningsmål på 600 nya invånare per år. Med den här takten kommer vi att kunna fira 78 000 Luleåbor redan under 2018, säger Niklas Nordström. "

https://www.svt.se/nyheter/lokalt/norrbotten/okat-bostadsbyggande-och-okad-befolkning

Vid årsskiftet låg man på 77 470 invånare.


Avslutningsvis lite biologisk information från SVT i en avbiologiserad tid:

"Länge undrade forskarna varför inte alla människor var mörka. Vad är det för vits med att ha ljus hudfärg? Svaret är enkelt: den ultravioletta strålningen är viktig för vår förmåga att kunna tillgodogöra oss D-vitaminer. Den ljusa huden är en anpassning till solbrist. Utan den skulle människor knappast ha kunnat leva norr om 40:e breddgraden, åtminstone inte före vitamintillskottens tid."

https://www.svt.se/nyheter/vad-bestammer-var-hudfarg


--- (färskare källor)
Luleå växer sig större och större - "Vi har bostäder"
http://www.nsd.se/nyheter/lulea-vaxer-sig-storre-och-storre-vi-har-bostader-nm4771696.aspx

Luleå kommun vill ha förvar för flyktingar. Ska ge 60-80 jobb:
https://www.tv4play.se/program/nyheterna/3955152

Tack för bra information. Detta är ju en högst relevant aspekt vid köp av nyproduktion i dessa skakiga tider.

Politikerna har väl en hel del att göra med att man tagit in hundratusentals livstidsförsörjda som får förtur i hyreskön och hyran betald.
Det skapar hundratusentals svenskar som pushas att livstidsskuldsätta sig istället för att ha någonstans att bo.

En intressant reflektion är att gårdar och torp inom rimligt avstånd från Sthlm-Uppsala inte har gått ned i pris, i många fall budas de iväg.
Prispressen verkar ännu så länge främst beröra storstadskommunerna.

Det ger mig lite funderingar, vad händer när börsen viker och konjunkturen bromsar in?

30 mil norr om Stockholm kan man köpa en liten gård för ungefär samma pris som 20 kvm kostar i Stockholm. Denna typ av objekt tror jag kommer att bli mer attraktiva framöver, tillgången är dock begränsad; Delsbo folkmängd: 2.192 (2010).

https://www.svenskfast.se/gard/gavleborg/hudiksvall/delsbo/kallbergsbo-143/183481
Typ: Gård, Rum: 4, Boarea: 120 kvm, Tomtarea: 213 300 kvm.
Utgångspris: 1.875.000 kr.
På Källbergsbo 143 möts vi av ett hemtrevligt bostadshus med härligt ljusinsläpp och fungerande öppen spis.Här har man just installerat Bergvärme och möjlighet finns att inredda det övre planet för den större familjen.Då fastigheten är ett Jordbruk erbjuds du en möjlighet till djurhållning med egen sammanhållen mark nedanför boningshuset.Detta Jordbruk är omringad av natur och med en egen badstrand vilket lämnar väldigt lite mer att önska för er som är på jakt efter en villa med bra läge i charmiga och lugna DELSBO. JAKTRÄTT .
Här har ni nära till butiker, restauranger, caféer, och mataffärer. Trots det centrala läget är det inte långt till fina grönområden. Dessutom har området utmärkta kommunikationer.

Det är som du skriver, priserna 15-20-30 mil bort från Sthlm-Uppsala upplevs som väldigt billiga ännu så länge.

Ja, men de skall också ha möjlighet att köpa och få lån till en BRF. Man kan ju inte förutsätta att kommunerna skall klara av att köpa/hyra snordyra lägenheter till alla. Förvisso kan de ju tränga ihop sig många per lägenhet. Problemet är ju at nyproduktionen är för dyr för majoriteten av låginkomsttagare som inte gjort bostadskarriär.

Invandringen påverkar, men antalet invandrare minskar. T ex invandrade det drygt 20 tusen från Syrien ifjol mot drygt 50 tusen året innan.

Man har kunnat driva upp bostadspriserna bl a genom att 1) öka invandringen och 2) sänka räntan. Men på båda dessa punkter har man nu slagit huvudet i väggen.

Som jag skrev, Stockholms läns befolkning ökade med nästan 40 000 personer ifjol. Ändå sjönk bostadspriserna. En stor industri av bostadsbyggande har kommit igång på senare år och den kan inte bara avvecklas när invandringen sjunker. Istället blir det konkurrens mellan byggarna.

Sedan håller jag inte med om att försäljningen är normal. I Stockholm är försäljningen av nyproduktion snarare NOLL i dessa dagar. På andra håll i landet är det mindre dramatiskt, men det går givetvis åt samma håll (med vissa undantag).

Besqabs presentation av bokslutet kan avlyssnas här:
http://media.fronto.com/cloud/besqab/180223/

länkat härifrån:
http://investors.besqab.se/sv/rapporter/bokslutskommunike-2017

Det förvånar mig att de sålde så mycket som 34 lägenheter i Stockholm under Q4 (och 14 i Uppsala).

Man uppger att man produktionsstartade projektet ZickZack i Kärrtorp i kvartalet (93 lgh), samtidigt står det på projektets hemsida att byggstart preliminärt sker första halvan 2018. På den sidan står det istället att man har säljstartat projektet. (edit: och inlett projektering, så ok, då är det startat)

Det fanns också sådana här nyheter i oktober "

"STOCKHOLM (Direkt) Bostadsutvecklaren Besqab säljstartade i söndags ett projekt i Kärrtorp söder om Stockholms city samt ett i Ultuna söder om Uppsalas stadskärna. Intresset var stort vid båda dessa säljstarter, uppger de båda städernas affärsområdeschefer för Nyhetsbyrån Direkt.
....
I projektet Zick Zack i Kärrtorp planerar Besqab för drygt 90 bostadsrättslägenheter på mellan 1 till 5 rum och kök.

"Vi hade det första släppet för tre veckor sedan och detta var andra etappen. Tillströmningen av folk var god och vi fick in rätt mycket intresseanmälningar. Vi har nu gått ut med 55 lägenheter, så ungefär halva projektet", säger han och påpekar att det kändes bra efter viss oro i spåren av skriverier och känslan av nuvarande marknad."

=>
Så frågan är vad man egentligen gjort. Zickzack har legat uppe med ett antal bokningar. Samtidigt framgick det av presskonferensen att det (rent allmänt) funnits ett visst intresse att avboka lägenheter, vilket man tydligen kunnat göra ganska billigt, om förhandsavtal om försäljning ej skrivits.

När nyheten ovan dök upp noterade jag att man på sin sajt skiljde mellan etapp 1 och 2. I etapp 2 syntes nästan inget bokat, men en hel del i etapp 1. Jag misstänker därför att man har haft en del intresseanmälningar sedan tidigare, sedan släppte man etapp 1 i sep/okt och då blev det bokningar av dessa, men att det därefter inte hänt mycket.

Tittar man just nu på ZickZack kan man se 14 bokningar men inget sålt. Dock har Besqab för vana att "välja" vad som visas, ibland syns sålda lägenheter, iband ej, och mängden osålda lägenheter verkar pytsas ut pö om pö.
http://www.besqab.se/bostaeder/intresseanmaelan/kaerrtorp-centrum/laegenhetsvaeljare-och-priser/

Summa summarum tror jag att det varit ett mycket bräckligt försäljningsresultat Q4 2017, och det handlar förmodligen mycket om bokningar.

Q1 2018 kommer det nog se riktigt svagt eftersom jämförelsesiffran från ifjol då är hög.

En anekdot från Besqabs rapportering får en att undra hur läget är:

Efter Q3 rapporterade man i webcasten att projektet Loftet i Bromma hade sju osålda lägenheter.
http://media.fronto.com/cloud/besqab/171110/ (kl 15:25)

Nu rapporterar man i Q4s webcast fortfarande att projektet har sju osålda lägenheter, men gör tillägget "vi har en bra säljtakt där"
http://media.fronto.com/cloud/besqab/180223/ (kl 13:20)

Då ska tilläggas att det verkar va åtta lediga lägenheter just nu:
http://www.besqab.se/bostaeder/intresseanmaelan/blackeberg-bromma/bostaden-och-priser/

...och att detta då är ett projekt som blir klart nu i sommar.

=>
Saken är förstås den, att bostadsutvecklarna fortsätter att begära de hutlösa priser som funkade fram till sommaren 2017, men som ingen vill betala längre. I kraft av starka balansräkningar kan de hålla skenet uppe, trots att verksamheten i försäljningshänseende är "stendöd", för att citera ett annat fastighetsbolags VD.

Hus 12 Bokade: 7; Till salu: 11; ingen info om sålda
Hus 21 Bokade: 7; Till salu: 21; ingen info om sålda
Totalt Bokade: 14; Till salu 32; ingen info om sålda; 93 lägenheter totalt
Om man väljer från bilden på huset så är det mycket etapp 3 säljs senare även i samma portuppgångar. 46/93 är ju precis under 50 %. Ett utmärkt sätt att kolla av marknaden och lätt kunna fördröja projektet om det inte flyger.

Ovanstående mest för att vi alla enkelt skall kunna jämföra över tid. Tankade även över till excel.

Tack Tullius. Beträffande situationen efter släppet av etapp 2 sa man alltså så här: "Vi har nu gått ut med 55 lägenheter, så ungefär halva projektet"

Men som sagt, svårt att veta hur man ska tolka det. Antingen har man sålt en del och tagit bort, eller så har man gömt undan en del. Bådadera är fullt möjliga. Jag vill absolut minnas att när man slutade särredovisa etapp 1 och 2 så "försvann" en del "till salu-objekt" från sajten. Det såg väl helt enkelt så illa ut med typ en bokad och dussintals till salu i etapp 2, att man buntade ihop det med etapp 1 och plockade bort några objekt.