Bostadsbubbla i Sverige?

Det finns många missförstånd av vad som menas med att marknaden alltid har rätt eller att marknaden vet bättre än någon annan. I inlägg nyligen som jag valde att inte beröra eftersom jag skrev från mobil kom också resonemang att marknaden inte kan anses vara bra på att bedöma priset när börsen kan falla 50%. Det här visar på en mycket dålig förståelse för hela resonemanget och jag ska belysa det med ett exempel.

Säg att jag säljer 2 st lotter och den ena ger 2 miljoner i vinst och den andra är en nitlott. På en riskneutral marknad är då förstås det rätta priset för varje lott 1 miljon eftersom 50% av 2 miljoner är 1 miljon. Men när lotterna öppnas kommer den ena lotten stiga 100% och den andra falla 100%, betyder det då att marknaden hade helt fel i sin bedömning? Nej förstås inte alls, marknaden gjorde en helt korrekt värdering. Att informationen om vilken lott som gav vinst kom senare och förändrade priset på lotterna dramatiskt innebär bara att den nya informationen slår igenom på priset. För börsföretag finns också sådana här okända faktorer som kan påverka på motsvarande sätt, t.ex. för ett läkemedelsföretag som väntar på godkännande av ett nytt läkemedel, antingen blir det ja eller nej med stora konsekvenser för bolaget. Men det kan förstås också vara faktorer utanför bolaget som påverkar hela marknaden.

En annan sak att bemöta i din text är att om jag låter er bedöma hur många kulor det är i en burk skulle de flesta göra rätt dåliga bedömningar. Det är betydligt lättare att bedöma om antalet är högre eller lägre än vad någon annan har gissat, då har man 50% chans om man bara drar en ren gissning och om båda två personerna är lika bra på att bedöma kommer man nog kunna överträffa 50% (prova gärna med en kompis). Detta eftersom två gissningar är bättre än en. Tre gissningar är förstås ännu bättre och ju fler som är med och gissar desto bättre blir det och det är här en stor marknad kommer till sin rätt. Bedömningarna blir allt bättre ju fler som är med och bedömer. Bäst är det också om alla som bedömer placerar sina pengar efter sin tro, i annat fall kommer en många göra bedömningar utifrån vad de vill och inte utifrån vad de verkligen tror.

Ja det är jättefint. Det är "wisdom of the crowds" som jag nämnde och det funkar ofta bra för att gissa kulor i en burk.

Problemet är fortfarande att marknaden inte går att jämföra med att gissa kulor i en burk eftersom det inte finns något sådant oberoende att gissa under överskådliga tidsperioder som i princip alla investerare är intresserade av.

Det skulle till stor del bli som att gissa kulor i en burk och sedan är det rätta svaret att medelvärdet av gissningarna är det rätta svaret.

Eller kanske riktigare att det rätta svaret är vad deltagarna i nästa veckas tävling kommer gissa om vad deltagarna om två veckor kommer gissa att deltagarna om tre veckor kommer...

Det finns alltså ett stort inslag av emergens i det hela vilket i sig kan göra att systemet blir instabilt på kort och medellång sikt istället för att marknaden är självstabiliserande som påstås i rådande mainstream makroekonomi.


Sedan kan man säga att om 30 år spelar det ingen roll för i det långa loppet så kommer fundamenta att ta över. Jag håller inte med om det heller annat än i begränsad usträckning. En finanskrasch som orsakades av lokal (temporal) instablilitet orsakad av emergenta fenomen och instabilitet få effekter som kvarstår mycket länge. Hade man inte haft den lokala instabiliteten så kunde det sett ganska. annorlunda ut även efter lång tid. Systemet är inte ergodiskt:

Snart träder det nya, hårdare amorteringskravet i kraft.
Men mäklarna spår ingen rusning på bostadsmarknaden.

– Bankerna har redan anpassat sig, säger Johan Engström på Fastighetsbyrån.

Peter Yllmark (VD Era Sverige) bedömer att priserna i Stockholms innerstad gått ner med 10–15 procent jämfört med toppnoteringarna i somras. Nu tror han dock att nedgången är bruten.
– Det är inte sannolikt att det fortsätter neråt. Jag tror inte på några drastiska förändringar under året, säger han.

Vidare tar man upp att utbudet är dubbelt så stort mot samma period 2017, vilket vi som följer tråden och Bahamas fantastiska sammanställningar från booli vet.

https://www.aftonbladet.se/minekonomi/a/6noE33/ingen-rusning-trots-hardare-amorteringskrav

Men inga mer nedgångar i år enligt Peter Yllmark alltså. Är dom så blinda verkligen eller varför uttalar dom sig på det här sättet? Vad vinner man på att gång på gång upprepa att priserna inte kommer falla, när det mesta talar för ett fortsatt prisfall?

Man försöker motivera köpare att lägga bud. Simple as that.

Vad är det som jag påstår inte fungerar på börsen?

Det är väl den som påstår att marknaden alltid har rätt som säger att spekulation i t ex index är lönlöst.

Har marknaden alltid satt ett optimalt väntevärde så finns de inga möjligheter att slå index i det långa loppet. Det kan man bara göra om marknaden med systematik felprissätter saker.

Annars får man inte avkastning utöver "riskfri ränta", "total tillväxt i ekonomin" eller något sådant.

Iofs är alla spekulationer i felprissättning en lite konstig aktivitet. Man säger att just nu är marknaden "irrationell" så då köper jag och sedan skall marknaden bli "rationell" så att felprissättningen korrigeras. Det kan bli en lång väntan...

Jag har ingen bra strategi för att spekulera i en slumpmässig marknad. Har du?

Möjligen kan man resonera så att man bör vara försiktig med hävstångsinvesteringar och inte förlita sig på att "det är lugnt för marknaden förutser stabilitet, så risken att bli knockad är väldigt liten."

Huruvida någon verkligen lyckats på börsen genom att vara rationell är omöjligt att veta. Några gissar rätt och några gissar fel. Med flera miljoner investerare kommer några enstaka naturligtvis att gissa rätt en jävla massa gånger i följd och ha ett fantastiskt "track record". Sedan antar man att de haft en särskilt bra och rationell strategi men det är omöjlig att veta egentligen.

Det närmaste man kommer i det du är ute efter är väl Nassim Taleb som inte försöker förutse marknaden alls utan bara tror att oväntade saker kommer hända i större grad än vad marknaden förutser. Det har gått rätt bra för honom men han kan lika gärna ha haft tur. Det går inte att avgöra detta.

Säkraste sättet att bli hyfsat rik på börsen är väl att detsamma som under guldrushen i USA: Man skall inte gräva guld, man skall sälja spadar till guldletarna...

En av orsakerna till kraftigt stigande bostadspriser sista 10 åren är att skatterna faktiskt sjönk eller låg stilla. Räntorna sjönk.
Nu stiger skattetrycket, räntorna har slutat att sjunka annat än marginellt. Amorteringskrav har införts och skärpningar är på väg.

Konsumtionsutrymmet stiger sålunda inte på samma sätt, tvärtom naggas det i kanten.
Det har fått marknaden att sakta backa.
Gissa vad som händer när det börjar skaka på riktigt.

Håller helt med. Den här tråden bör enligt mig innehålla aktuell information kring räntor, valutavärden, balansräkningar från BRF:er men framför allt berättelser från verkligheten.

Jag har flera gånger i tråden berättat om släktingar och kollegor som sålt med förlust, fått en lägenhet kraftigt övervärderad eller haft diskussioner på ett sätt som inte diskuterats tidigare. Vi vet alla att bollen är i rullning men är det bara jag som läser denna tråd för att få höra saker från den riktiga världen?

Huruvida amortering är sparande eller om det är lika dyrt att bygga idag som 1983 är i nuläget inte intressant, de diskussionerna har besvarats tidigare i tråden.

Precis! Huvudet på spiken! Jag har tyvärr inte många anekdoter att återberätta om kompisars köp/sälj, men jag jobbar med fastigheter i Gbg och träffar vanligt BRF-folk på daglig basis, och det vanligaste jag får höra är dom sjuka priserna och hur det har börjat bli mer och mer svårsålt generellt.

Ja, fast när uppgifterna kommer ifrån fastighetsmäklarbolag, så kan man lika gärna tro på att jorden är platt. Om man däremot har en någorlunda neutral syn på marknaden (utan något vinstintresse) så kan man få en nyktrare syn på den, utan en massa uppenbar mäklarpropaganda som endast är bullshit.

Ja valueguard är enligt min mening mer relevant än fastighetsmäklarbolag men dessa är å sin sida mer relevant än anekdoktiska berättelser från folk som inte är neutrala och där det inte finns någon möjlighet till källgranskning.

Hej,

Finns det någon månadssäsong när medelpriset för en lägenhet är lägre om vi tittar på de föregående åren? Till exempel under sommaren när mindre personer letar efter en lägenhet så kan lägenheterna säljas till ett lägre genomsnittspris.

Eller om jag skulle omformulera på annat sätt: När är det bästa priset att köpa en lägenhet till billigare pris i allmänhet?

Spekulantspaning:
Senaste tiden har fyra nya säljare lagt ut sina lägenheter i det första Norra tornet. Baserat på utgångspriset vill de ha 8 %, 12 %, 12 %, 37 % pålägg mot den ekonomiska planen. Totalt är det 37 spekulanter som har haft sina objekt ute till försäljning på ritning, varav 6 st inte haft objektet ute sedan årsskiftet. OP verkar ha 4 osålda lägenheter enligt kvartalsrapporten, varav 2 syns på projektsidan. 4 säljare har lyckats sälja sina objekt. Totalt finns det 182 lägenheter. Spekulationsgrad 22,5 %