Bostadsbubbla i Sverige?

Tycker alltid han skriver bra och insiktsfullt. Så även denna gång. Har inte hunnit grotta ner mig i denna del av statistiken. Jag tror att priserna i nyproduktionen måste ner kraftigt och snabbt om inte byggandet skall tvärnita och jag tycker iallafall inte hans statistik motsäger den tesen.

Rörande att du måste börja prata globala trender och årtionden till århundradens horisont i en tråd gällande svensk bostadsmarknad.

Känns det jobbigt för dig att hålla dig till trådens ämne

De trenderna berör också Sverige så det är on topic och dessutom är du ingen moderator. Om du inte är intresserad av de långa trenderna jag fokuserade på nu förstår jag inte varför du diskuterar detta.

Helt ointressant för svenska bostadspriser om indier och negrer blir fler. Snarare tyder det mesta på att stigande välstånd kommer stoppa befolkningstillväxten inom några årtionden.
Det är lika fel att tro att en massimport av bidragstagare kommer hjälpa överbelånade svenskar att hålla uppe efterfrågan på bostäder.
Enda sättet är om staten ökar statsskulden kraftigt för att finansiera kalaset. Det skulle ge 5-10 års frist före totalt ekonomiskt ragnarök inträffar.

Enda sättet att för bostadspriserna att inte krascha är om regering och riksdagen genomför mycket omfattande samhällsreformer. Sänkta kostnader för immigration med tiotals miljarder och ytterligare sänkta kostnader i välfärden med tiotals miljarder byts mot sänkta skatter.
Då har du en krockkudde, men tycker du själv att det är ett sannolikt scenario 2-3 år framåt?

Ju kortare sikt desto mer slumpmässig blir riktningen men generellt har man oddsen på sin sida om man går emot när många tror på ett ras. Därför var uppgången vi sett nu väntad om än inte säker.

På längre sikt påverkas priserna mer av fundamenta. Min syn är att det är mycket billigt att äga sitt boende och att marknaden är bäst på att göra bedömningar av tex framtida räntor. Vi ser här och har länge sett att marknaden tror på lägre räntor än vad folk i allmänhet tror. Jag utgår från att marknaden har rätt och att folk kommer på nytt bli överraskad av att räntorna håller sig lägre än vad de tror. Det talar starkt för uppgång I det längre perspektivet.

Hur många gånger måste jag förtydliga att min spaning inte baserades på ökande folkmängd innan du förstår? Är du ens läskunnig? Försök snäppa upp dig ett par nivåer och bemöt det just faktiskt skrev eller sätt dig i ett hörn och mumla för dig själv.

Nej du låtsas tro att byggproduktionen inte effektiviserats senaste 50 åren och att en kommand effektivisering skall göra att bostadspriserna fortsätter klättra.

Återigen, vad talar för att en bostadskollaps är oundviklig Sonnenwende?

Om man tittar på fundamenta så finns det inget som talar för att prisnivåerna är ohållbara. Om man tar hyran per kvadratmeter för nybyggda hyresrätter i Stor-Sthlm får man fram att den är 1935kr/kvm/året. Detta är för Stor-Sthlm. Om man betalar 100 000kr/kvm så har du en finansieringskostnad idag på ca 850kr/kvm/året. Om man binder räntan i 10 år så är list räntan 3,3% hos Handelsbanken. Detta bör man få 0,5% rabatt på. Alltså 2,8%. Finansieringskostnaden blir då efter ränteavdrag 1666kr/kvm. Detta betalar du i 10 år säkert. Hyran kommer med största sannolikhet öka under dessa 10 åren. Dagsfärska priset på penates är dessutom 54 600kr/kvm för Stockholmslän. Alltså kan du köpa en kvadratmeter bostadsrätt i Stockholm med en finansieringskostnad på 909kr/kvm/året med 10 års bunden ränta. Det tillkommer dock driftkostnader för bostadsrätter. Vi räknar högt och säger att du betalar 100kr/månaden per kvadratmeter i driftkostnad. Alltså 1200kr/kvm/året. Bundet i 10 år innebär då att det kostar 2109kr/kvm/året. Alltså vill du sova säkert i 10 års tid i din bostadsrätt får du betala 174kr/kvm/året mer gentemot en hyresrätt.

Har svårt att se att detta är ohållbara nivåer för bostadsrätter.

Observera att jag har tagit förstahandshyror för nybyggda hyresrätter, ska du hyra i andrahand för du räkna med betydligt högre hyra.

PS. Innan någon börja svamla om hyresreglerade hyresrätter som är klart billigare kan jag påpeka att den billigaste bostadsrätten i Stockholmslän nu skulle innebära en kostnad på 1074kr/kvm/året med 10 års bunden ränta inklusive driftkostnaden. Alltså man ska inte jämföra de billigaste hyresrätterna med snittet på bostadsrätterna, utan man får jämföra med vad gemene man realistiskt kan få tag på.

Du svamlar. Min vän bor i en hyresrätt i sthlm innerstad om 3 rum för samma månadshyra som en etta skulle kosta på bostadsmarknaden. Med amortering pratar vi 70% av månadsutgifter. Detta alltså för en 3a vs en 1a. Folk köper alltså inte bostadsrätt av ekonomiska skäl utan utav spekulation och känslan av att äga något, kunna renovera och skapa sig ett bo. Men hur mycket är premiumkostnaden för det värt?

Vad du visar på, är att marknadshyrorna har följt med bostadspriserna uppåt, och är lika extrema.

Det är rätt.

Och de kommer också att följa med bostadspriserna neråt.

Däremot begriper jag inte hur du ska få låna 100 000 kr i tio år med en finansieringskostnad på 1 666 kr per år. 1 960 skulle det bli med 30% ränteavdrag på 2,8%. Men sedan är ju alla politiska partier överens om att räntebidragen ska bort över tid.

Så det väsentliga är inte denna exercis kring finansieringskostnader, utan det faktum att Sverige har mer än tillräckligt med mark för sina invånare (om befolkningen ligger still) och fyra väggar och ett tag kostar med dagens teknik väldigt lite att producera. Det är alltså rena rama galenskapen att folk ska behöva lägga tiotals årsverken på en bostad.

Problemet är utbudet och att skuldsättningen i de områden där nyproduktionen framförallt finns är outhålligt hög.
Samtidigt stiger skatter och räntorna är nere på en bottennivå.
Samtidigt har vi en börs som närmar sig ett fall och en svensk högkonjuktur som går mot sitt slut. Allt det föder osäkerhet om vart vi ska.
Oavsett vad man tycker om amortering som sparande eller ej så minskar det svängrummet för köparna när amorteringskravet ökar.
Sammantaget leder det till ett mindre utrymme för att köpa bostäder och en stigande pessimism på marknaden. Exakt det vi sett det senaste året, den här typen av sentiment tenderar dessutom att förstärkas av en kärvare marknad. Det leder till ökad försiktighet vilket leder till fortsatt prisfall.
Vi såg det omvända när priserna klättrade uppåt.

Ingenting pekar på att det kommer skattelättnader som leder till att optimismen kommer tillbaka. Sen kan det komma mindre justeringar uppåt före den stora sättningen.

"Min vän" är anekdotisk bevisföring och har ingen relevans. Vidare har din vän då i praktiken vunnit på lotto och fått en artificiellt lågt prissatt hyresrätt. Man kan lika gärna jämföra din väns månads kostnad men just en som har vunnit på lotto och kan köpa en bostad utan lån. Amortering är vidare ingen kostnad men visst en utgift som kommer att ha påverkan.


Jag räknade med 85% belåning. Högsta som är tillåtet. Man kan argumentera för att man ska räkna med 100%