Bostadsbubbla i Sverige?

Min bedömning som hus ägare och utan att orka slå alla siffror är att om man klarar av crunchen i början där räntenivån sticker så är det i längden positivt. En ränta på 7% innebär att inflationen också har börjat röra på sig. Med en 10% inflation är det en jättebra affär att ha stora lån om man klarar av räntorna. De amorteras med 10% av året utöver den ordinarie amorteringen samtidigt som säkerheten stiger i pris. En ökad ränta och inflation innebär ju att hyrorna stiger också. I längden är det ännu mer fördelaktigt att äga sitt boende med höga räntor och inflation under förutsättning att man klarar övergångsfasen mellan lågränteekonomi och högränteekonomi.

När det gäller underhåll så är det en ökad risk också men generellt överskattas kostnaden. Till viss del prisas detta in vid förvärvet. Ett stenhus med tegelfasad är generellt sett dyrare än motsvarande hus med målad träfasad. Vidare slipper ju inte riktigt hyresgästen i från underhållet också. Hur många gånger har man inte sett snyft reportage i tidningen om hyresgäster som fått balkong och nytt kök vid stambytet och nu får höjd hyra eftersom bruksvärdet har ökat. Ohh hade de förstått att de skulle behöva betala renoveringen genom hyresökning hade de aldrig velat ha balkong eller nytt kök.

Och detta är sunt. Det ska vara fördelaktigt att äga sitt egna boende. Du tar ju ansvaret för att sköta bostaden och större risk för kostnadsändringar.

Att vara bunden till en viss bostad för att man klarar cashflowen för boendet men inte klarar att betala en reaförlust gör också att man inte kan söka sig till en bättre betald arbetsmarknad någon annanstans. Om man bor kvar i det scenariot och priserna återhämtar sig, så har man bott billigt men till kostnaden av en försämrad karriärutveckling. Vilket i och för sig kanske är oviktigt för de flesta, som Sverige ser ut.

Det håller jag med om. Om utgift plus obefintlig risk (hyra) är lägre än utgift plus risk (ägande) är desamma, så finns det ju ingen anledning att välja utgift plus risk. De som lever farligt är de som negligerar risken eller hoppas att de, likt svågerkapitalister, ska kunna leva enligt maximen "privatize profits, socialize losses". En del argumenterar för att bobubblan är "too big to fail" och att staten måste se till att den aldrig spricker.

https://en.wikipedia.org/wiki/Lemon_socialism

Man får ju se vad som är troligast. Eventuellt slår en asteroid ner på jorden i natt och dödar allt levande. Eller så för socialisterna en knäpp och avskaffar hyresregleringen och förbjuder hyresgästföreningen och inför marknadshyror över en natt på samtliga lägenheter. Om man ska oroa sig för alla tänkbara och otänkbara scenarion så kommer man aldrig våga köpa. Och då får man leva med att hyra hela sitt liv. Men det kanske ger den bästa livskvalitén för dessa personer. Allt handlar inte om kvadratmeter och granitbänkskivor.

Om man tittar på den 10 års räntan så kommer vi ligga på snitt 3% över de närmaste 10 åren. Riksbanken tycks ju nästan vara lika rabiat för att uppnå 2% inflation som den var när det gällde att försvara kronan 1992. Men har vi deflation i 25år så har vi en låg ränta för lånen, alltså billigt att bo, har vi en hög inflation så amorteras lånen bort av inflationen. Det enda som är säkert att i längden är det billigare att äga än att hyra, köper du och säljer i samma marknad kommer det endast vara vinster och förluster på marginalen. Bo ska du göra under hela ditt liv. Att hoppa mellan hyrt boende och ägt boende för att maximera förtjänsten är i stort sett omöjligt och när du ligger för dödsbädden om minst 60 år (för min del, förhoppningsvis ) så kommer de 5-10% som du försökte spara på dit boende genom att hoppa mellan hyres och bostadsrätt vara felräkningspengar.

Det som jag tycker talar emot ett stort prisras i innerstan är att det skulle innebära att i stort sett alla då skulle ha råd att bo där, det skulle konkurrensen sätta stop för.

Många som tror på bubbla har pratat om prisras på 50% eller mer. Det skulle innebära att en genomsnittlig innerstads 2a skulle gå på runt 2-2.5m SEK. För att få lån till denna krävs en årsinkomst på ungefär 400-450k, för ett par motsvarar det 2st löner på ca 19k/månad.

Är det rimligt att i stort sett alla med heltidsjobb från låg till höginkomsttagare skulle ha råd med lägenheter i Sveriges attraktivaste områden?

du har helt rätt, det är helt orimligt, raset kommer att avstanna vid -20% i Sthlm innerstad.

.

Definitivt är det så. Jag hatar även to big to fail mentaliteten. Samtidigt så ska ju staten vara en förlängd exekutiv arm för landets invånare. Alltså kan jag köpa att man för att rädda ekonomin från armageddon så går staten in och räddar "bolånetorskarna". Eventuellt genom att ge nödbostadslån med 1% bunden ränta och prövad aggressiv amortering utifrån betalningsförmåga ( nästan som löneutmätning helt enkelt). Folk tvingas inte ur hus och hem med personlig konkurs som följd. Banker kursar inte. Och förhoppningsvis betalas de flesta lånen tillbaka till slut. Men jag anser att bankens kreditprövning egentligen ska vara av sådan kvalitet att detta aldrig ska behövas.

Detsamma gäller väl, från dödsbäddsperspektivet, nästan alla ekonomiska beslut (och ofta även övriga beslut) man fattat under sin livstid. I det stora hela är det felräkningspengar i den stora konkursen.

Men på kort eller medellång sikt kan fel beslut leda till stor ofrihet och stora mödor.

Redan vid 70k/m2 börjar det bli relativt billigt för många att bo i innerstan. Jag räknar på att de flesta unga par klarar sig på 45m2, det skulle innebära att båda behöver en lön på 29k innan skatt för att ha råd med med 45m2. Det känns verkligen som en botten, blir det billigare än så har allt för många råd med dessa lägenheter.

Köpare värderar ju inte enbart utifrån vad man har råd med utan även vad alternativkostnaden är. Om priserna utanför tull innebär X antal färre tusenlappar i månadskostnad finns de alltid de som väljer det billigare alternativet. Priserna i innerstan är toppen på en pyramid. Rycker man undan basen sjunker också toppen.

Alla är nog överrens om att det sett över en livstid generellt sett lönar sig att äga sitt boende. Men detta är nog snarare att betrakta som en tumregel än en naturlag. För alla regler finns det undantag. I historisk närtid har vi ju Japan. Det säger sig självt att då priserna är långt över historiskt medel så ökar oddsen för att just ett sådant undantag skall inträffa. Man behöver inte räkna in några asteroidnedslag eller zombieapokalypser i den bedömningen.

Visst, men fallande priser kommer också att påverka konsumtionsviljan, vilket ganska snart påverkar löner och skatteintäkter, och riskviljan. Så även de som just nu har råd, i cash flow-hänseende, kan vara oroliga för den allmänna konjunkturen på lite längre sikt, vilket leder till mindre riskvilja hos långivare och låntagare.