Bostadsbubbla i Sverige?

Som jag har fattat det har många gjort just det, nämligen konsumerat en stor del av värdeökningen genom att höja lånet. Eller spekulerat med värdeökningen i andra tillgångsslag.

Jaså är det dags för personangrepp nu igen. Gick det så dåligt med argumenten, eller är det allmänna humörsvängningar?

Igen: Det faktum att bolag A och B säljer sin produkt till samma pris på marknaden, bevisar inte att de har samma produktionskostnader.

Du kan därför inte glo på Lindbäcks och Småas försäljningspriser, och därifrån dra slutsatser om deras produktionskostnader.

Lika naivt vore att tro att Norge är konkurrenskraftiga mot Saudiarabien i oljeproduktion baserat på att de säljer sin olja till samma pris.

Nja. Mer naturligt har väl varit att utnyttja den låga räntan för att få tillgång till billiga pengar. Med bostaden som säkerhet har man kunnat få en massa pengar som sedan har kunnat sättas in i fonder med riktigt bra tillväxt.

Tänk ett scenario när ju hade 1 miljon i kapital 2010 och köpte en bostad för 2 miljoner. Maxbelåning vore 1.7 miljoner. Vilket ger 700kkr att sätta in på börsen. Ränta på lånet på 1% ger 20kkr/år att betala. Avkastning på 6% på aktiefonderna ger 42kkr/år i avkastning. Netto 22kkr/år i vinst.

Dessutom flyttar man från hyresrätt till hus så försvinner hyran som utgift. Räknar man bort lånet (som varit ren vinst) så är det betydligt billigare med hus än hyresrätt. Kanske 80kkr/år minskad utgift?

Det har helt klart funnits utrymme för rejäla amorteringar på lånet, ny bil, nysparande i fonderna, och dessutom lite extra då och då till semestern. Sitter man nu när bostadsbubblan håller på att spricka med ett hus värt 3 miljoner (på pappret) lån på kanske 1 miljon och med fonder värda 800kkr (då man tagit ut en del) så finns det ju ingen anledning till panik alls. Det är bara att sälja av fonderna om man är orolig för att räntan kan gå upp.

Visst det är delvis gissningar med siffrorna men antar att det är ungefär så det sett ut? Åtminstone för mig även om jag började med 500kkr i bolån och kapital på ungefär 600kkr. Har gått utmärkt att ta ut pengar ur fonderna kontinuerligt sedan 2010 och både betala konsumtion och lite extra amorteringar på bolånet då och då.

De som riskerar att drabbas är väl främst sådana som precis har haft pengar till kontantinsatsen och som därför inte har haft något sparande kvar som ger avkastning. Har man haft både sparande och lån samtidigt så har man kanske inte dragit nytta av boprisbubblan men definitivt av den låga räntan som orsakar prisökningen. Skulle man verkligen vinst optimera skulle man ju egentligen ökat på bolånet maximalt så att det blev mer pengar att sätta in i fonder. Historiskt har det ju varit en stålande affär de senaste 10 åren.

Men visst hade man utnyttjat hela sitt kapital till kontantinsats och sedan ökat på lånet maximalt vid varje tillfälle och konsumerat upp allt (bil, thailandsresor, etc) då är det kört. Men de flesta har väl haft både lån och sparande och snarast tjänat pengar på skillnaden i ränta på lånet och avkastningen på fonderna. Klart att det kan ta slut någon gång men det går ju fortfarande att kliva av. Det gäller bara att sälja innan fonderna rasar i värde.

Hon talar säkert om snittpris 2016 mot snittpris 2017. Inte dec 2016 mot dec 2017. Det är en stor skillnad. Vi får se vad hon säger när priserna sjunkit några månader till. Den stora produktionsökningen nämner hon inte alls. Tror inte man ska ta för stort intryck av vad hon säger.

Har du någon form av statistik på hur vanligt det är? Det innebär alltså att någon höjer belåningen för att konsumera.

Min uppfattning är att det är ganska sällsynt.

Att spekulera i andra tillgångar istället för att amortera kan vara vanligt. Jag själv gör så. Men jag känner inte till någon data på hur vanligt det är.

Stommen har väl gått fort i många år. Delarna tillverkas i fabrikslokaler och körs ut med lastbil. För villor har det tagit ca 1-2 dagar att få dit de. Förr. Så en fråga är vilka rationaliseringar folk ser framför sig.

Har faktorpriserna sjunkit?
Var ser du det?

Möjligt.

Men än så länge finns det inte många som tagit någon som helst skada av den nedgång man sett mot den tilltänkta platån.

Så det finns ännu inga bevis att någon som helst krasch är i sikte, alltså en bubbla som spricker.

Men det är som vanligt i denna tråden. Folk sitter fortfarande och bara hävdar motsatsen utan någon som helst bakgrund till varför det skulle vara en bubbla, annat än att marknaden rör på sig. Vilket är så amatörmässigt det kan bli.

Än så länge har jag helt och hållet rätt i mina analyser och det duger gott för mig.

Vi diskuterade det här i höstas. Fanns litet data från SBAB vill jag minnas.

det är precis tvärtom, du har helt fel, och är för dum att inse det.

Att jag observerar att du smiter undan frågan, och istället ställer irrelevanta motfrågor om andra saker är inte att ge sig på person.
Det är däremot ett misslyckande för dig i att klara av att svara, och ett misslyckande för dig i att försöka byta samtalsämne.

Vilket är goddag yxskaft.
Om Lindbäcks håller högre priser än konkurrenterna, så får dom svårt att ta större marknadsandelar och sänka prisnivån. Det borde jag inte ens behöva förklara.

Att säga "tvärt om" i en diskussion som denna visar på intellektuell omognad. Det är inte binärt med 2 sidor utan jag har gett en analys med flertalet punkter.

Du har uppenbart ingen analys, eller ens ett vettigt argument när du drar dig med sådana ord.

Men en dag så kanske du kommit till punkten att du börjat fundera och analysera på din egen omgivning snarare än att sitta ilsket bakom en dator och hävda att folk har fel utan att vara förmögen att argumentera eller förklara.

Så sluta göra inlägg bara. Blir bäst så för alla.

Återstår att se hur december såg ut, men att året, som helhet visat plus på en del ställen går ju att se på valueguard.

Göteborg BR331
Senaste mån-3,4%
3 mån-6,3%
12 mån+3,6%

Malmö BR241
Senaste mån-1,8%
3 mån-6,0%
12 mån+2,5%