Bostadsbubbla i Sverige?

Det är ytterst svårt att förmedla ironi eller sarkasmer i dessa forum. För du skämtar väl?

Om jag tolkar din fråga från min aspiga sida (Dr Polymem tror ju att du är ironisk, men jag förstår ju inte alltid ironi....):

Jag har roat mig med att göra grafer av SCBs bostadsstatistik. Några lärdomar:
Man måste använda glidande medelvärden, annars får man alltför taggiga grafer. Jag valde själv fyra kvartals glidande medelvärde som det optimala.
Det bästa är att justera påbörjade 8 kvartal gentemot färdigställda, då får man kurvor som passar rätt bra över varandra.
I verkligheten så är ju alla projekt unika så självklart blir det ju inte perfekt. Det är ju inte alltid två år från påbörjat till färdigställt. Den finaste kurvan jag lyckades skapa hade t.ex. färdigställda vid en tidpunkt före påbörjade...

Jag vill minnas att jag nånstans har läst att sådär 10% av alla påbörjade bostäder aldrig avslutas. Kan nog va att man anmäler två etapper som startade, men bara den ena kommer igång.

Här får man först fundera på hur många personer/bostad som är rimligt att kalkylera med.


2016
Sveriges befolkning: +144 tusen,
Stockholms läns befolkning: +38 tusen
-varav födelsenetto: +14 tusen
-varav flyttningsnetto: +24 tusen
-----varav mot övriga Sverige: +3 tusen
-----varav mot utlandet: +21 tusen


2017
Sveriges befolkning jan-nov: +109 tusen
Stockholms läns befolkning jan-sep: +31 tusen

=>
1) Jag tror att Stockholms läns befolkningstillväxt kommer att rasa från 2016 (och 2017) års nivåer.
2) Av kategorin "flyttningsnetto mot utlandet" kan vi nog räkna med 3-4 personer per bostad. I många fall flyttar man nog in hos släktingar, dvs tar ingen ny bostad i anspråk alls. Här ingår också t ex polygamisten i Nacka, som i denna mening bor "väldigt effektivt" sett som personer/bostad.

Av kategorin "flyttningsnetto mot övriga Sverige" är det nog å andra sidan många ensamhushåll som flyttar in (och familjer som flyttar ut). Men jag tror också att den kategorins inflyttning rasar av demografiska skäl, när de stora årskullarna med 124 tusen födda/år 1990-1991 stegvis ersätts med de små årskullarna med 88 tusen födda/år 1999.

=>
Låt säga att de som flyttar in från övriga Sverige netto behöver 2-3 tusen bostäder/år.
Födelseöverskottet behöver på kort sikt inga bostäder, men indirekt kanske något tusental.
Kvar blir kring 20 000 utlänningar som kanske behöver 6-7 tusen bostäder. Sedan tror/hoppas jag att siffran 20 000 utlänningar/år kommer att sjunka drastiskt, och det kraftigt minskade antalet asylsökande kan tyda på det.

Men jag medger direkt att allt ovanstående är spekulativt och oklart. Invandringen från utlandet är nyckelfrågan. Nu finns det mycket professionellt folk i den kategorin, men större delen är ju flyktingrelaterat, och då är frågan vad politikerna gör framöver.

Enligt kurvan du länkar till så ser man att någonstans runt år 2007-2008 så påbörjades ca 2500 lägenhetsbyggen i Stockholms län. Det naturliga vore ju att dessa påbörjade byggen efter några (ca 2) övergår i avslutade byggen. Grafen visar dock att 2 år senare är det max 2000 som rapporteras som avslutade. Vad kan vara anledning till detta?

Jag vill rikta ett stort tack till er som verkligen höjer trådens kvalitet och bidrar med mycket bra fakta om dagsläget och intressanta framtidsanalyser.

Ber om ursäkt att jag själv fjantar mej lite och både provocerar och skriver banala gissningar. Faktum är att tack vare er har man / jag en bättre möjlighet att i framtiden tjäna pengar / undvika att förlora pengar på bostäder.

Ni äldre, kommer ni ihåg reportagen från Sovjetunionen och DDR där folk fick köa för allt, och fick tränga ihop sig i små bostäder...

"Sandra, 24, blir mamma i maj: ”Letar desperat efter en bostad”...Efter att Sandra flyttade till Stockholm som tonåring har hon i många år bott i en tvåa tillsammans med sin mamma, sin pojkvän och två katter. Boendesituationen tärde på relationerna."
https://www.metro.se/artikel/sandra-24-blir-mamma-i-maj-letar-desperat-efter-en-bostad

"Stockholmsområdet har landets längsta bostadsköer. 2016 ökade den genomsnittliga kötiden i länet till nio år för att få en lägenhet."
https://www.metro.se/artikel/nya-rekordsiffror-n%C3%A4rmare-600-000-i-stockholms-bostadsk%C3%B6

=>
Undrar om det görs liknande reportage av utländska TV-kanaler i Sverige idag. SVT är ju främst sysselsatta med att leta efter fattigdom i USA.

=>
Men en sak kan/kommer att lösa detta: Bostadskraschen med 1) kraftigt byggande, 2) begränsad invandring - och därav följande prisras på bostäder.

Enligt kurvan du länkar till så ser man att någonstans runt år 2007-2008 så påbörjades ca 2500 lägenhetsbyggen i Stockholms län. Det naturliga vore ju att dessa påbörjade byggen efter några (ca 2) övergår i avslutade byggen. Grafen visar dock att 2 år senare är det max 2000 som rapporteras som avslutade. Vad kan vara anledning till detta?

Payback time! Du som köpt nyproduktion i stor skala och är jurist, kan inte du kolla igenom de gamla avtalen och göra en snabb analys av hur assymetriska riskerna är för byggherren / köparen? Gärna info om det skiljer sig mellan de olika företagen. Det som är mest intressant är vilka skyldigheter byggherren har att faktiskt komma igång med projektet. Köparen verkar ju ha väldigt få möjligheter att hoppa av när väl säljkontrakt tecknats. Jag har försökt hitta mallarna utan resultat.

Ni som följer den här tråden för att försöka klura ut om det är läge att köpa den där drömlägenheten i Sthlm eller vänta ett tag, beakta följande:

Utbudsökning 2018 Sthlms län
1) Småhus som blir klara 2018: ca 2 729 (SCB, påbörjade Sthlms län, 2016), med en produktionskostnad på i snitt ca 5 622 900 (SCB, produktionskostnad, storstäder, 2016).

2) Hyresrätter som blir klara 2018: ca 6 765 (SCB, påbörjade Sthlms län, 2016), med en hyra som gör att dessa bara kan komma ifråga för de som har en ordentlig lön (visst kan socialen ta några av dessa i anspråk till flyktingar)

3) Bostadsrätter som blir klara 2018: ca 8 970 (SCB påbörjade Sthlms län, 2016), med en produktionskostnad på i snitt 3 792 200 (SCB, produktionskostnad bostadsrätter, storstäder, 2016)

4) Ombyggnationslägenheter som blir klara 2018: ca 1 690 (SCB påbörjade ombyggnationslägenheter, 2016)

Ovanstående summerar ihop till: 20 154 bostäder.

Befolkningsökning Sthlms län
5) Flyttningsnettot kv 3 2017 var -101 mot övriga Sverige (4 664 senaste fyra kvartalen), födelseöverskottet var 3 970 (12 757) och flyttningsnetto mot utlandet var 7 540 (20 481) - många av dessa asylsökande som fått UT.

Ovanstående summerar ihop till: 37 902 personer

De man kan fundera på är vilka som skall köpa småhusen och bostadsrätterna och hur de bor idag, vilka som skall köpa de småhus och bostadsrätter de måste sälja i samband med flytten, vilka som i sin tur skall köpa deras bostadsrätter, vilka som skall flytta in i hyresrätterna som blir klara, hur många andrahandslägenheter som kommer ut på marknaden när nuvarande hyresgäst hittar ett långsiktigt boende och hur denna flyttkarusell kommer påverka priserna.

Jag har kommit till slutsatsen att det inte kan gå annat än nedåt.

Invändingar:
i) Hyresrätterna går till flyktingar! Politisk självmord att "ge" exklusiva hyresrätter till kommunplacerade asylsökande annat än i mycket begränsad skala.

ii) Kommunerna köper bostadsrätter åt flyktingar! Samma som ovan. Jag tror att det offentliga under nästa mandatperiod kommer köpa upp havererade byggprojekt (hela fastigheten inte bostadsrätter) till allmännyttan för att rädda Sveriges ekonomi, men det sker EFTER kraschen.

iii) De som flyttar från utlandet är högbetalda arbetskraftsinvandrare! Här saknar jag data och hoppas på eldunderstöd av PresidentBahama.

iv) 37 902 är mer än 20 154. Javisst, men jag kan inte se att de har råd att hoppa in i toppen eller ens mitten av bostadspyramiden, och de tillför för litet kapital/inkomster för att underhålla pyramidspelet underifrån.

och Vasastan

82,1
83,2
83,6
83,8
85,8
booli.se

Har inte de avtalen tillgängliga just nu, men jag kan det utantill. JM, Skanska, Peab, Bonava (NCC) har väldigt likartade avtal, andra aktörer i stort sett samma upplägg.

Steg 1. Bokningsavtal 20.000:-, båda kan ”hoppa av”, köpare får dock betala en adm avgift på ca 7.000:- vid avhopp. Byggare lägger projektet på is vid för få bokningsavtal. Kreditkontroll görs på köpare och ev krävs lånelöfte (numera).

Steg 2. Köpeavtal ca 8-10 månader senare 100.000:- (20k avräknas), bindande för båda ( byggare kan hoppa av vid för få sålda), avhoppande köpare betalar omkostnader och ev prisjustering vid omförsäljning av objekt (vid beaktansvärda skäl kan köpare få skjuta på tillträdet upp till ca 6 mån). Köpare kan hoppa av om avgift visar sej bli 10% högre än presenterad ek plan och ev vid kraftig försening. Byggare sätter spaden i jorden vid ca 80% bokning eller ca 60% köpeavtal, detta är bindande för byggare/säljare. Man brukar dela upp fastigheter i olika säljetapper om max 80-90 objekt per etapp. Byggare kan hoppa av men sällsynt, enda anledning vore om finansieringen fallerar eller något plötsligt blir extremt mycket dyrare, men då kan de hävda att avgifter måste bli x % högre och får då tillräckligt många avhopp att dom inte är bundna att fullfölja.