Bostadsbubbla i Sverige?

Innerstadspriserna tycks ha fallit med 3500kr/m2 i november till 84 000 kr/m2.

https://rogerkratz.github.io/BooliStat/

Så om det fortsätter blir det nästan ner under 80k vid nyår.

När tror ni "gamla" köpare kommer bli oroliga? 80k motsvarar sommaren 2015 års priser. Kommer fler bli oroliga och vilja casha ut än köpare som då ser sin chans för ett klipp? Är bostadsmarknaden utsatt för en motsvarighet till en "bankrusning"?

FI pekar finger mot RB ... undrar vilka RB kommer att skylla på.

JMs räknare över osålda lägenheter på nya rekordnivåer, 1841 nu. I början av oktober passerades 1400 tror jag.

15 projekt har tillträde under Q4, varav 10 där det fortfarande finns lediga bostäder.

https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/

JM bygger 70-80 bostäder i veckan, nånstans 5-7% av alla bostäder som byggs i Sverige.

=>
Vi är nu där att köparnas liv bara blir bättre och bättre ju längre de väntar med sitt köp. Utbudet byggs upp, och man kan invänta en brytpunkt där utvecklarna massivt måste sätta ned priserna.

Utvecklarnas dilemma är att de har tiotusentals kunder i pipeline'en som knappast blir överlyckliga när de ser att grannen kommer att få sin lägenhet mycket billigare än de själva.

Detta blir en sörja att hantera.

Jag var på ett private banking event som Danske Bank anordnade i förra veckan för väldigt förmögna personer.

En del av seminariumet handlade just om bostadsmarknadssituationen (akutinsatt, resten handlade om equityallokering) och DBs utlåtande om läget. Massa grafer etc involverat förstås. Man konstaterade först det uppenbara, att marknaden har rasat med minst 10% sedan augusti. Vidare förutspår DBs analytiker att det kommer falla till 40% mot våren 2018.

Han menade också att det skulle försvaga den svenska kronan som skulle landa på runt 9 gentemot euron. Det i sin tur skulle dock öka exporten, men påverka finansmarknaden till det negativa i stort.

Arbetssituationen i landet menar DB kommer inte att påverkas nämnvärt, och man tror att det nya amorteringsförslaget kommer de facto att klubbas och påverka alla som är belånade mer än 10% av sin bruttoinkomst. Dvs, nya kravet kommer slå mot dem som har det allra sämst ställt, minst lön och högst lån. Rimligt förstås.

Hur som helst, poängen är att inte ens bankerna kan längre blunda för prisfallet. Nissen från DB försökte lugna alla närvarande med en väldigt nervös stämma, som bara avslöjade det ekonomiska förfallet som sker i Sverige.

Nu vet ni det.

Det är mest invandrare som behöver bostäder, men dom vill inte betala för dessa bostäder, vilket har gjort att kommuner köper bostäder åt invandrarna, men frågan är hur länge kommunerna kan köpa bostäder när kommunernas ekonomi blir allt sämre, det här kommer leda till att mycket av dessa nya bostäder inte kommer bli sålda, vilket gör att bostadspriserna går ner.

Till att börja med bör avslut krypa ihop framåt våren. Troligaste förklaringen till att vi har fått ett så bisarrt stort ras på kort tid är att marknaden var full av spekulanter, samt korkade människor som hamnade i kläm med två bostäder de inte har råd att låna till (brygglån). Så det blev trångt ut och snabba rejäla rabatter för att undvika riskera personlig konkurs (något mindre korkade människor förstår som en squeeze, och naturlig andel av den kostnad för risk även folk i den här tråden misslyckas förstå som en del av boendekostnader [hint: dessa människor ska inte förvalta saker värda mycket pengar]).

Blir spännande siffror för faktiska försäljningar i januari/februari. Om det inte är rejält uppåt kan det blir svettigt även för marknaden i stort.

Euron kostar ju nästan 10kr redan nu. Hur menar han då?

9 kronor per euro är ingen svag krona.

Så stark har den inte varit på fyra år.

https://finance.yahoo.com/quote/eursek=X?ltr=1

9 cent per krona låter rimligare.

Det var nog det han menade.

Alla som köpt med en full belåning under de senaste 5 åren och struntat i att amortera, kommer vara tillbaka på noll om marknaden sjunker med 35%. Det sker rejält fort då det blir snöbollseffekt så fort marknaden är ner typ 10%, och de som inte har råd att ta en negativ soliditet börjar pumpa ut bostäder på marknaden. Blir en firesale, som tidigare inte omfattat bostadsmarknaden i Sverige. Kreditförlusterna står obligationsägare för, vilket kan yttra sig ytterliggare i bank- och försäkringsbolagskonkurser. Vid 40% så är majoriteten av bostadsrättsinnehavarna i Sverige vid en förmögenhet runt eller under 0. Så stor vikt ligger i rätternas värdering till följd av låg amortering att den utveckling vi sett i svenskars förmögenhet, bygger till 85% på bostäder. Resten är aktier och andra finansiella instrument.

I Sverige så har vi inte varit med om en våg av rullande personliga konkurser sen 1989. Och då dog marknaden pga komersiella fastigheter. En bubbla i bostäder är brutalt mycket värre i karaktär.

Det finns 2 alternativ, utslaget på 20 år.
1. Marknaden svalnar långsamt, men det medför att ingenting extremt händer någonstans, inflationen kryper sakta uppåt, och man kan dämpa den med hjälp av räntehöjningar.

2. Det rimligaste alternativet. Någonting händer någonstans, typ krig i mellanöstern. Oljepriset går upp med ett par hundra procent, inflationen ökar med 5-7% vilket medför en ökning av bolåneräntan till 7-10%. Då är det kört.
Krävs mindre än så för att räntan ska öka till 5%. Och med svenk amorteringsnivå, som inte direkt existerar i dagsläget, så räcker 5% för att ett bolån på 4 miljoner ska se en ökad kostnad om från 80 000 per år, till 200 000 per år. Vid den nivån är det inte längre någon efterfrågan, och marknadspriserna behöver sjunka för att någon ska vilja köpa.
Det förutsätter givetvis att inte medianlönen skenar från 30 000 till 70 000 under samma period. Men det är grymt orealistiskt, då löneökningen har varit stadig på 2% per år medan bostadsmarknaden ökat med i runda slänmgar 400% de senaste 10 åren.

10% lägre värde på kronan alltså. Inte dåligt.