2017-11-28, 11:45
  #49993
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Bortamatchen
Vad som händer beror på flera olika saker som man inte ser här.
Vad är den beräknade vinst marginalen? Kan man sänka oh fortfarande göra vinst?

Hur ser exit klausulerna ut? Vad kostar det att skrota projektet i form av kompensation till de som signerat?
Jo det är väl de alternativen man har sänka priserna eller avveckla bygget. Måste vara osäkert för de som bokstavligen bygger husen också, kanske inte vet om de kommer få bygga klart eller få betalt i slutändan.
__________________
Senast redigerad av cashew30 2017-11-28 kl. 11:51.
2017-11-28, 12:37
  #49994
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av cashew30
Det här bygget av Peab https://peabbostad.se/projekt/stockholm/brf-derbyt/ har cirka 25% sålts hittills. Vad händer om de inte lyckas sälja fler? De måste väl sänka priserna, kan ju inte ha en brf med så många tomma lägenheter.

Brf Derbyt säljstartades för över ett år sedan(14 november) så det har uppenbarligen varit riktigt svårt att få tag på intressenter. Om projektet inte går att räkna hem till lägre priser kommer det inte byggas.
2017-11-28, 12:41
  #49995
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av cashew30
Jo det är väl de alternativen man har sänka priserna eller avveckla bygget. Måste vara osäkert för de som bokstavligen bygger husen också, kanske inte vet om de kommer få bygga klart eller få betalt i slutändan.

PEAB är Sveriges största byggbolag sett till omsättning(Skanska är större, men inte i Sverige, deras största marknad är USA), dvs dom har både projektutvecklingen och entreprenaden inom koncernen.
2017-11-28, 12:59
  #49996
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av cashew30
Det här bygget av Peab https://peabbostad.se/projekt/stockholm/brf-derbyt/ har cirka 25% sålts hittills. Vad händer om de inte lyckas sälja fler? De måste väl sänka priserna, kan ju inte ha en brf med så många tomma lägenheter.

Det viktiga är ju att inte föreningens ekonomi havererar. Har föreningen tagit lån, betalat byggherren, och sedan sitter med risken om insatser inte kommer in som de skall. Då kan ju föreningen gå i konkurs direkt egentligen.

För PEAB kan man känna sig trygg. Från deras hemsida.

Citat:
Finns det osålda bostäder i föreningen köper Peab dessa. På så sätt drabbas inte föreningen av minskade intäkter från insatser, eventuella upplåtelseavgifter samt årsavgifter.

Antar att övriga byggherrar har liknande upplägg men frågan är vad som händer om byggherren går i konkurs samtidigt? Det lär ju inte hända i fallet PEAB men kanske Oscar eller Tobin?
2017-11-28, 13:20
  #49997
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av cashew30
Det här bygget av Peab https://peabbostad.se/projekt/stockholm/brf-derbyt/ har cirka 25% sålts hittills. Vad händer om de inte lyckas sälja fler? De måste väl sänka priserna, kan ju inte ha en brf med så många tomma lägenheter.

Inflyttning kv4 2019. Låååångt kvar
2017-11-28, 13:21
  #49998
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Eaglesandshit
Brf Derbyt säljstartades för över ett år sedan(14 november) så det har uppenbarligen varit riktigt svårt att få tag på intressenter. Om projektet inte går att räkna hem till lägre priser kommer det inte byggas.
Jag blir förvånad om någon köper skiten om det inte sker en rejäl prissänkning. 3.2 miljoner för 28 m² i förort är helt vansinnigt. Små lägenheter är visserligen dyrare per m² men det är en bra bit över priserna på Östermalm för en lägenhet i en förort. Dessutom lär föreningen ha lån upp över öronen. Även de stora lägenheterna ligger över 84 000 m². Det är ungefär vad en lägenhet inne i stan kostar idag och då i en förening med betydligt bättre ekonomi.

Snart kommer dock staten rädda dessa projekt. 30 000 Afghaner behöver efter gårdagens besked ett ställe att bo.
2017-11-28, 13:25
  #49999
Avslutad
Måste erkänna att jag har lite svårt att begripa hur PEAB kan köpa osålda bostadsrätter. Rimligen är väl de själva ägare till ALLA bostadsrätter innan försäljningen startar? De kan ju inte sälja något de inte äger. Alternativet vore att föreningen äger, men den måste väl i så fall ha åtminstone en medlem (PEAB), åtminstone om den ska få lån av banken. Anta sedan att bara 1 av 100 lägenheter säljs. Äger denne enda köpare då 100%, eller 50% eller 1% av föreningen... I vilket fall som helst, om han ensam ansvarade för föreningens kostnader, så vore ju också hela huset (föreningen) hans.

Så tanken att bostadsrättsköpare skulle behöva betala avgifter för osålda bostadsrätter, är ju ekvivalent med att de i så fall också skulle bli ägare till osålda bostadsrätter. Detta vore en förlust bara om bostadsrätternas värde faller under noll, vilket förvisso är möjligt i en hårt belånad förening, men torde tillhöra ovanligheterna, t o m på dagens bostadsmarknad.
__________________
Senast redigerad av PresidentBahama 2017-11-28 kl. 13:35.
2017-11-28, 13:29
  #50000
Moderator
tobess avatar
Citat:
Ursprungligen postat av PresidentBahama

Snygg sammanställning! Har du också försökt kika hur det ser ut i olika "sämre" förorter/närförorter? Hur ser t.ex. prisutvecklingen ut på ställen som Tensta, Rinkeby o.s.v. ?
2017-11-28, 13:40
  #50001
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av crowman
Jag blir förvånad om någon köper skiten om det inte sker en rejäl prissänkning. 3.2 miljoner för 28 m² i förort är helt vansinnigt. Små lägenheter är visserligen dyrare per m² men det är en bra bit över priserna på Östermalm för en lägenhet i en förort. Dessutom lär föreningen ha lån upp över öronen. Även de stora lägenheterna ligger över 84 000 m². Det är ungefär vad en lägenhet inne i stan kostar idag och då i en förening med betydligt bättre ekonomi.

Snart kommer dock staten rädda dessa projekt. 30 000 Afghaner behöver efter gårdagens besked ett ställe att bo.

Har dom byggstartat projektet? De flesta BRF projekt byggs inte på spekulation, utan byggstartas först när en viss procentandel av projektet är uppbokat, det ger även kreditgivaren en viss garanti om det är finansierat med lån. Det är några få aktörer som vågar och kan bygga på spekulation(PEAB går ju inte direkt under av ett sådant här projekt), t ex Wallenstam, då 1) dom verkar ha en plan B, dom kalkylerar enligt egen utsago projektet så att det går att ställa om till hyresrätt och 2) dom har ett starkt kassaflöde från sina förvaltningsfastigheter, deras huvudsakliga affärsområde är och har typ alltid varit hyresrätter(och en del kommersiella fastigheter), dom kan i princip finansiera sina projekt utan externt kapital om dom vill, dom skulle kunna fortsätta bygga även om vi får en likviditetskris.

Mindre bostadsutvecklare som är beroende av kassaflödet från den rullande försäljningen är en annan femma, och dom är i princip beroende av lån, obligationer och i en del fall pref aktier för att kunna finansiera sin verksamhet.

Det skall igenom Riksdagen först, dvs det måste finnas en majoritet som stödjer förslaget, vilket inte är någon omöjlighet, men inte heller någon garanti.
2017-11-28, 13:53
  #50002
Medlem
MurrayHewitts avatar
Citat:
Ursprungligen postat av Alpha101
En utvikning om svenska skattesystemet innan 1992 och predikande om reciprocitet

För det första är din kärlek för det svenska skattesystemet rörande. Oväntat från en person som verkar anse att kapitalbeskattning är helt onödig att känna en sån enorm kärlek till 30 år gammalt system som alla från höger till vänster är överens om var bedrövligt.

Du hävdar att man omöjligen kan göra en begränsning av rätten till ränteavdrag mot tjänsteinkomster eftersom det är ett brott mot reciprociteten i skattesystemet. Eftersom ränteintäkter är skattepliktiga måste man även få avdrag för kostnaderna för räntor.

Om vi delar upp ditt påstående märker vi dock snabbt att det är mycket som inte stämmer.

1. Omfångsreciprocitet i det svenska skattesystemet

Jag är helt överens med om att reciprocitet är viktig del av ett skattesystem. Det finns dock de som menar att reciprocitet snarare är orättvis eftersom om man anser att skatten ska vara individuell efter förmåga. Vad du dock tycks mena är att reciprociteten är någon slags gudomlig regel som man inte får bryta emot. Sanningen är ju att reciprocitet är en av flera vägledande principer men den har och har haft så många undantag så att det skulle varit eller är nån slags absolut regel att allt som är skattepliktigt skulle ge avdragsrätt på annat håll är löjeväckande. Detta eftersom det då skulle bli som ditt "förenklade exempel" där två personer skulle ställa ut reverser till varandra. Ingen skatt skulle någonsin betalas in, är det din uppfattning att det är så skattesystemet fungerar? Från höger till vänster är man överens om man vill ha in skatteintäkter men även man uppmana eller avstyra personer att göra eller undvika vissa beteenden. man får naturligtvis hävda att detta inte är skattesystemets roll men då får man alltså ha klart för sig att man är helt ensam inom de praktiska politikens ramar och snarare bör hålla sin diskussioner på ett filofiskt café. Inget fel idet!

Här följer två exempel där reciprociteten ställs åt sidan men det finns naturlitvis ännu fler.

Privat levnadskostnader

Från avdragsrätten undantas det gigantiska kostnaderna för privat konsumtion. Ett företags försäljning av mat och kläder till mig är skattepliktig, jag behöver äta lunch och ha på mig en kostym på jobbet som ger inkomst av lön. Får jag göra avdrag för detta? Nej även om kostnader lunch, kläder, personlig hygien och hyra är nödvändigt för att jag ska kunna förvärva inkomster så får jag inte avdrag. Redan detta borde ju få dig att koka.

Representation

Reciprocitet är vanligare mellan företag än mellan företag och privatpersoner men även här finns stora undantag. En restaurang som ordnar en firmafest för ett konsultbolag måste skatta för hela sin inkomst från firmafesten. Konsultbolaget får dock bara göra avdrag för en begränsad del av kostnaderna som de har eftersom man från politiskt håll inte anser alltför vidlyftiga spritbufféer och lyxmiddag ska premieras.

Ett mer uppenbart exempel är att ett svenskt bolag i regel är skatteskyldigt för inkomster från försäljning till utländskt bolag. Det utländska bolaget har inte motsvarande rätt till nåt avdrag i Sverige för kostnader(förutom för svensk moms i vissa fall) de har haft för försäljningen.

Redan här märker vi alltså att det inom samma skatteslag finns stora begränsningar i reciprociteten. Utom skatteslagen finns det ytterst ovanligt med reciprocitet, snarare är hudregeln att förluster och vinster i ett skatteslag bara får kvittas inom samma skatteslag och inte mot andra skatteslag. Eftersom bolag bara beskattas i näring oavsett om det handlar om kapital eller tjänst blir ditt exempel om Volvo inte helt klockrent.

2. Rätten till avdrag kapitalkostnader mot tjänsteinkomster

Som jag beskrev igår har vi alltså inte ordningen som Alpha beskriver att räntekostnader kan dras av mot tjänsteinkomster. Det är helt enkelt en felaktig beskrivning av dagens lagstiftning och har väldigt lite med reciprocitet att göra. Det vi har är en skattereduktion i 67 kap 10 st 1 IL där man får avdrag för kapitalkostnader upp till 100 000 kr mot skatten men betalar på sina tjänsteinkomster. Därefter begränsas reduktionen. Så mycket för den gudomliga "reciprociteten".

Sammanfattningsvis kan vi alltså se att reciprociteten är begränsad på flera ställen i inkomstskattesystemet. Framförallt gäller detta mellan företag och privatpersoner där privatpersoners avdragsrätt är betydligt mer begränsad än den skattskyldighet som privatpersoner har.

Vidare kan man på goda grunder invända om det av neutralitetsskäl, se här ännu en viktig skatteprincip, är rätt att vägra avdrag för köp av en kostym eller en lunch men rätt ge avdrag för räntekostnaden om man tagit lån för köpet. Värt att notera är att lagstiftaren här insett detta och ger fullt avdrag för kapitalförluster över 100 000 kr om det handlar om vissa investeringar i 67 kap. 10 st 2 IL. Det finns alltså redan nu en kvalitetsskillnad i lagstiftningen där vissa kostnader för investeringar anses finare än våra bostadsräntor eller kapitalförluster.

Eftersom du gång på gång försökt döda diskussionen om nuvarande ordning med "ränteavdrag" med hjälp av hänvisningar till nån slags gudomlig lag hoppas jag nu att vi lämnar diskussionen om reciprocitet och istället diskuterar om nuvarande ordning är bra eller dålig.

Personligen skulle jag helst se att bostadslånen helt undantogs från reduktionen i 67 kapitlet, detta skulle praktiskt sätt vara möjligt. Man skulle alltså fortfarande få kvitta aktieförluster och annat men inte bostadslånen. Man skulle också kunna begränsa avdraget genom att sänka taket 100 000 kr som idag till ge ett avdrag upp till 10 000 kr i framtiden. Kanske kan detta utrymme istället gå till att sänka inkomstskatterna för alla istället för att gå till några få?
2017-11-28, 14:18
  #50003
Medlem
Bortamatchens avatar
Citat:
Ursprungligen postat av MurrayHewitt
För det första är din kärlek för det svenska skattesystemet rörande. Oväntat från en person som verkar anse att kapitalbeskattning är helt onödig att känna en sån enorm kärlek till 30 år gammalt system som alla från höger till vänster är överens om var bedrövligt.

Du hävdar att man omöjligen kan göra en begränsning av rätten till ränteavdrag mot tjänsteinkomster eftersom det är ett brott mot reciprociteten i skattesystemet. Eftersom ränteintäkter är skattepliktiga måste man även få avdrag för kostnaderna för räntor.

Om vi delar upp ditt påstående märker vi dock snabbt att det är mycket som inte stämmer.

1. Omfångsreciprocitet i det svenska skattesystemet

Jag är helt överens med om att reciprocitet är viktig del av ett skattesystem. Det finns dock de som menar att reciprocitet snarare är orättvis eftersom om man anser att skatten ska vara individuell efter förmåga. Vad du dock tycks mena är att reciprociteten är någon slags gudomlig regel som man inte får bryta emot. Sanningen är ju att reciprocitet är en av flera vägledande principer men den har och har haft så många undantag så att det skulle varit eller är nån slags absolut regel att allt som är skattepliktigt skulle ge avdragsrätt på annat håll är löjeväckande. Detta eftersom det då skulle bli som ditt "förenklade exempel" där två personer skulle ställa ut reverser till varandra. Ingen skatt skulle någonsin betalas in, är det din uppfattning att det är så skattesystemet fungerar? Från höger till vänster är man överens om man vill ha in skatteintäkter men även man uppmana eller avstyra personer att göra eller undvika vissa beteenden. man får naturligtvis hävda att detta inte är skattesystemets roll men då får man alltså ha klart för sig att man är helt ensam inom de praktiska politikens ramar och snarare bör hålla sin diskussioner på ett filofiskt café. Inget fel idet!

Här följer två exempel där reciprociteten ställs åt sidan men det finns naturlitvis ännu fler.

Privat levnadskostnader

Från avdragsrätten undantas det gigantiska kostnaderna för privat konsumtion. Ett företags försäljning av mat och kläder till mig är skattepliktig, jag behöver äta lunch och ha på mig en kostym på jobbet som ger inkomst av lön. Får jag göra avdrag för detta? Nej även om kostnader lunch, kläder, personlig hygien och hyra är nödvändigt för att jag ska kunna förvärva inkomster så får jag inte avdrag. Redan detta borde ju få dig att koka.

Representation

Reciprocitet är vanligare mellan företag än mellan företag och privatpersoner men även här finns stora undantag. En restaurang som ordnar en firmafest för ett konsultbolag måste skatta för hela sin inkomst från firmafesten. Konsultbolaget får dock bara göra avdrag för en begränsad del av kostnaderna som de har eftersom man från politiskt håll inte anser alltför vidlyftiga spritbufféer och lyxmiddag ska premieras.

Ett mer uppenbart exempel är att ett svenskt bolag i regel är skatteskyldigt för inkomster från försäljning till utländskt bolag. Det utländska bolaget har inte motsvarande rätt till nåt avdrag i Sverige för kostnader(förutom för svensk moms i vissa fall) de har haft för försäljningen.

Redan här märker vi alltså att det inom samma skatteslag finns stora begränsningar i reciprociteten. Utom skatteslagen finns det ytterst ovanligt med reciprocitet, snarare är hudregeln att förluster och vinster i ett skatteslag bara får kvittas inom samma skatteslag och inte mot andra skatteslag. Eftersom bolag bara beskattas i näring oavsett om det handlar om kapital eller tjänst blir ditt exempel om Volvo inte helt klockrent.

2. Rätten till avdrag kapitalkostnader mot tjänsteinkomster

Som jag beskrev igår har vi alltså inte ordningen som Alpha beskriver att räntekostnader kan dras av mot tjänsteinkomster. Det är helt enkelt en felaktig beskrivning av dagens lagstiftning och har väldigt lite med reciprocitet att göra. Det vi har är en skattereduktion i 67 kap 10 st 1 IL där man får avdrag för kapitalkostnader upp till 100 000 kr mot skatten men betalar på sina tjänsteinkomster. Därefter begränsas reduktionen. Så mycket för den gudomliga "reciprociteten".

Sammanfattningsvis kan vi alltså se att reciprociteten är begränsad på flera ställen i inkomstskattesystemet. Framförallt gäller detta mellan företag och privatpersoner där privatpersoners avdragsrätt är betydligt mer begränsad än den skattskyldighet som privatpersoner har.

Vidare kan man på goda grunder invända om det av neutralitetsskäl, se här ännu en viktig skatteprincip, är rätt att vägra avdrag för köp av en kostym eller en lunch men rätt ge avdrag för räntekostnaden om man tagit lån för köpet. Värt att notera är att lagstiftaren här insett detta och ger fullt avdrag för kapitalförluster över 100 000 kr om det handlar om vissa investeringar i 67 kap. 10 st 2 IL. Det finns alltså redan nu en kvalitetsskillnad i lagstiftningen där vissa kostnader för investeringar anses finare än våra bostadsräntor eller kapitalförluster.

Eftersom du gång på gång försökt döda diskussionen om nuvarande ordning med "ränteavdrag" med hjälp av hänvisningar till nån slags gudomlig lag hoppas jag nu att vi lämnar diskussionen om reciprocitet och istället diskuterar om nuvarande ordning är bra eller dålig.

Personligen skulle jag helst se att bostadslånen helt undantogs från reduktionen i 67 kapitlet, detta skulle praktiskt sätt vara möjligt. Man skulle alltså fortfarande få kvitta aktieförluster och annat men inte bostadslånen. Man skulle också kunna begränsa avdraget genom att sänka taket 100 000 kr som idag till ge ett avdrag upp till 10 000 kr i framtiden. Kanske kan detta utrymme istället gå till att sänka inkomstskatterna för alla istället för att gå till några få?
Du verkar vilja ignorera eventuella obalanser i skattesystemet som skulle kunna uppstå. Givetvis bör det gå att få till ett fungerande system även om de som blir drabbade självklart tycker det är dåligt. Du ställer frågan om nuvarande ordning är bra.

Vad du vill göra är en skattehöjning och fördelningspolitisk åtgärd där de demografiska förlorarna är tydligt definierade. https://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Barnfamiljer-tjanar-mest-pa-ranteavdraget/
Vilken demografi du sedan vill ge den köpkraften till har du inte specificerat. Utan en sådan specifikation kan man inte ha en åsikt huruvida denna omfördelning är bra eller inte. Personligen är jag väldigt skeptisk till hur något ska bli bättre genom att punktbeskatta barnfamiljer.
2017-11-28, 14:20
  #50004
Medlem
Trillskes avatar
Citat:
Ursprungligen postat av MurrayHewitt
Redan detta borde ju få dig att koka.
Otroligt att du orkar med ett sådant inlägg (du tröttnar nog snabbt). Men för att spara några vändor: han räddas av att han inte begriper något. Om han hade förmåga att begripa att han själv är en marknadsförstörande råsocialistisk planekonom skulle han nog minst sagt koka. Ignorance is bliss, som det heter.

Från stora till små detaljer. När HOX visade -4% för Stockholms villor basunerade han ut med full kraft att marknaden minsann stod still. Det kändes väl bättre, antar jag - bliss.

Skapa ett konto eller logga in för att kommentera

Du måste vara medlem för att kunna kommentera

Skapa ett konto

Det är enkelt att registrera ett nytt konto

Bli medlem

Logga in

Har du redan ett konto? Logga in här

Logga in