Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Samtidigt som Uppsalas dåvarande kommunstyrelseordförande medger att kommunen subventionerar HR med 70-75%. Och Rikshem har en ganska omfattande verksamhet i just Uppsala. Rikshems VD måste vara urusel på sitt jobb som inte köpte de rabatterade tomterna som Uppsala erbjöd för HR-utvecklare. Istället gnäller han över att han inte får rabatt. Märklig logik. Eller så är han missnöjd över att han inte får tillgång till mer mark till subventionerade priser.
Höjvall ägnar sig inte åt logik utan retorik.
Som VD försöker han förbättra bolagets resultat. Och kan bolaget tjäna mer på att kommunernas skattebetalare betala hans vinster är det bra för honom.
Notera att frågan till kommunen kan vara gjord vid ett annat tillfälle.
Notera också att det finns inget inslag i Höjvalls kommunikation så som den återgetts, om att fastighetsbolag får köpa till subventionerade priser. I strikt mening är det ord mot ord.
Vet du hur Uppsala kommun undgår att fällas i domstol. En kommun får inte sälja under marknadspris.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Varför den inte går ihop värderar jag inte i det jag skriver. Jag påtalar bara att bl.a. Rikshems VD menar att han måste få köpa subventionerad mark för att kunna bygga HR med lönsamhet. Om anledningen till det är att HGF håller tillbaka hyrorna, tar jag gärna del av uträkningar som visar på det påståendet.
Vid samma markpris och byggnadskostnad blir det nästan samma boendeutgift för HR och BR. Skillnaden är att man i HR betalar för mer service. Och får bestämma mindre. Men ett fastighetsbolag kan också tänkas få bättre priser på det mesta, så det bör vara marginell skillnad i boendeutgift.
Finns med andra ord inget sådant skäl till lönsamhetsproblem.
Däremot ska HGF godkänna hyra i nyproduktion. Och dom kan i praktiken göra nyproduktion omöjlig. Det har dom gjort tidigare. Vilket ledde till att inte ens Allmännyttan gick med på att bygga. Det var då, i desperation, som HGF själva hittade på presumtionshyra, varvid dom själva gav sig själva rätten att godtyckligt sätta hyra.
Kan vara så enkelt att Höjvall kommit på kant med HGF i Uppsala och inte får någon vettig presumtionshyra.
Fundamentalt finna iaf inget skäl att subventionera HR.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
I veckan kunde man läsa om nyproduktion av HR i t.ex. Örebro där HGF accepterat presumtionshyra.
https://www.svt.se/nyheter/inrikes/f...-kunna-hyra-ut
...
Ledningen för det kommunala fastighetsbolaget påstår dock att det är fortsatt lönsamt att hyra ut nyproduktion trots 10-30% rabatt mot presumtionshyran. Frågan är väl vilket avkastningskrav man då satt och varför man ändrat sig?
Kommentaren om att det är lönsamt trots hyresreduktioner är anmärkningsvärd. HGF borde rimligen inte gått med på mer hyra än att Fastighetsbolaget går runt. Det som möjligen kan spela in här är att presumtionshyran sattes då den var begränsat till 15 år. För en tid sedan ändrades det, och den får fortsätta efter 15 år. Då kan Fastighetsbolaget räkna med bättre kommande intäkter och gå plus på lägre hyra. Det är en möjlig förklaring.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Mitt förslag är att det pågått längre tid än så. Relationen HR:BR har som jag visade varit legat över 1:2 ända sedan 200, med något undantag. Markkostnaderna har dock ökat så pass kraftigt under perioden 2000-2015 att det blivit intressant för medierna att börja granska på senare år. En viss variation tycks finnas mellan kommunerna, men det är uppenbarligen fler än Uppsala som pysslat och fortsätter pyssla med rabatter till HR-utvecklare. Se inlägg #47873.
Det var skillnad under hela dataserien. Då får du säga att det varit så sedan början på 90-talet (eller när det nu var den startade). Det Höjvall säger är dock att kommunen inte subventionerar.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Jag påstår att den information som finns tillgänglig pekar i den riktningen. Det finns en skillnad i markkostnad och det finns flertalet kommuner som öppet redovisar att man rabatterat mark vid försäljning till HR. Det är möjligt att skillnaden accelererat under senare år i takt med att markpriserna ökat kraftigt, men att det inte skulle existerat rabatter före 2013 finns det inget som tyder på.
Det finns en redovisad skillnad i markpris. Den prisskillnaden inkluderar dock även arbete. Och är inte bara mark. Det räcker egentligen med att några utvecklare köper befintliga fastigheter, river och bygger BR så åkte markkostnad upp för BR. Men HGF kan hindra Fastighetsbolag från att göra detsamma.
Det är alltså inte så att det nödvändigtvis behöver vara så att kommunerna har subventionerar mark.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Ja, det kan man fråga sig. Nu har jag inte argumenterat för detta utan endast observerat att det existerar och min uppfattning är att det existerar hyfsat omfattande (i bemärkelsen att andelen subventionerad mark för HR verkar vara omfattande).
Eftersom ett fastighetsbolag kan få bättre ränta så är inte detta ett argument. Men här ser vi att Höjvall inte är saklig utan bara ägnar sig åt retorik i egen sak. Han är mycket väl medveten om räntenivån.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Här får du nog utveckla dina tankar. Det är alltså inkomsten som har begränsat låneutrymmet tidigare. Trots det har skulderna ökat mer än disponibel inkomst. Vilket alltså måste innebära att hushållen inte lånat upp i närheten av det kreditgivarna tillåtit tidigare. När skuldkvoten nu börjar närma sig 200% av disponibel inkomst kan man ju då fundera på när man når taket på vad bankerna lånar ut.
Bankerna lånar ut 5 ggr bruttoinkomsten (drygt 7 ggr disponibel inkomst förutsatt ca 30% inkomstskatt) så det måste ju finnas mycket utrymme kvar att låna mer, utan problem. Vissa individer kanske nått sitt maxtak, men för befolkningen i stort finns det massor av utrymme uppåt. Jag bara funderar på om det då helt saknas samband mellan skuldkvot och de kriser som inträffat när skuldkvoten varit omkring 200% i vissa länder. Det finns ju de som påstår att det varit en högst bidragande orsak, men de kanske har fel?
Skatten varierar ju lite beroende på inkomst men någonstans runt 700% av disponibel inkomst bör taket ligga. Så det är en lång bit kvar om man mäter aggregerat.
FI/Riksbanken har presenterat siffror på var bolåntagarna ligger i skuld/inkomst och det är ganska utspritt. Allt från 0 till över 700%
En del, framförallt yngre, har hög skuldkvot och äldre lägre. Inte speciellt konstigt. Så var det för de som byggde hus på 50-talet också.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Det var inte frågan. Frågan var hur stor andel av disponibel inkomst som hushållen lagt på realränta över tid. Då den enligt din uppgift legat på mellan 0-1% senaste 7 åren borde andelen rimligtvis ökat ganska ordentligt när skulderna blivit högre. Boendeutgifterna borde således realt ha ökat ganska markant när skulderna stigit. Medan de nominellt har stigit ungefär som löneutvecklingen i stort (bruttolön).
Oklar om jag förstår frågan. Det ser ut som det är flera frågor. Eller skrivfel.
Man om realräntan är konstant i % och folk ökar på sina lån så betalar men fler kronor i ränta. Ökar lånen mer än disponibel inkomst så betalar man mer realränta som andel av inkomst.
Men samtidigt talar du om boendeutgifter. Men där lär taxor dominera. Inte ränteutgift.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Men ändå fortsätter hushållen att öka sin skuldsättning i relation till disponibel inkomst. Realränteutgiften borde som sagt varit kraftigt ökande senaste åren, men låntagarna struntar i det och fortsätter belåna sig. Det är märkligt, om hushållen trots allt är väl medvetna om att det är realräntan som är avgörande.
Kraftigt vet jag inte. Låt oss säga att realränten skulle ligga på 1.5% Flyttar någon och lånar 1.2 MSEK i stället för 1 MSEK så har realräntan per månad ökat 175 kr. Det är inte så mycket ökning för något som lär ligga på flera tusen.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Varför gör bankerna beräkningar med kalkylräntor (nominellt) på 6-7% när en kund vill låna till en bostad? Bankerna borde väl rimligtvis endast fokusera på realräntan men ändå ska kunden ”klara av” en ränta på 6-7%. Är det någon slags charad för att kunden ska känna sig tillfreds med att skuldsätta sig? Med en nominell ränta på 7% och en realränta på 1% är det ju bara att fortsätta låna upp 6% om året för att täcka räntorna, ändå envisas bankerna med att räkna på en bolånetagare ska klara en hög nominell ränta.
Det är inget annat än en simpel stresstest. Man tar höjd för både det ena och andra som kan inträffa.
Syftet är att hålla ned risk för kreditförluster. De som klarar 7% har hyggliga marginaler och kommer med väldig låg sannolikhet dyka upp bland bankens kreditförluster.
Citat:
Ursprungligen postat av
bijjer
Som sagt, det hade varit intressant att ta del av siffror för nyproduktion. Men när många nyproduktioner som annonseras i ett tidigt stadium inte ens innehåller en ekonomisk plan (online i vart fall) kan man tänka sig att den informationen inte heller efterfrågas. Jag kan villigt erkänna att när jag blev medlem i min första BRF för många år sedan inte tog många minuter till att läsa årsredovisningen. Det straffade sig också senare när räntorna steg och avgiften gick upp.
Mja, men din boendeutgift hade väl åkt upp var du än bott.
Vet inte hur det är med skuld i nyproduktion men låter men den stiga och sänker priserna så åker månadsavgiften upp. Antagligen lägger sig utvecklarna ungefär på den punkt som köparna föredrar.
(Det finns ett estimat på ungefär vad en BR utan skulder har för månadsavgift per kvm. Kommer inte ihåg den, men mha det så kan man gissa ganska hyggligt vilken skuld de har, utifrån månadsavgift).
