Bostadsbubbla i Sverige?

https://www.hemnet.se/bostad/radhus-1rum-vallingby-vinsta-stockholms-kommun-brf-torparfars-vag-8-lgh-8-12938975

2.2 miljoner för ett attefallshus i vällingby mindre än 30 kvm.

8200 bostäder till salu i Stockholm, är det ath?

Det är en helt annan fråga som du får ta i forum för politik eller juridik.

Här handlade det om att du kan utan bekymmer börja producera bostäder till andra. Som näringsidkare. Det var det frågan handlade om. Gå tillbaka och titta om du glömt.

Jag håller med dig om att man inte kan lita till KPI så som det sätts samman. Men tyvärr kan man inte heller gå helt på penningmängden. En valuta som dollarn backas exempelvis upp av råvaror som handlas i dollar. Kronan backas delvis upp av vår industriexport så en ökning av valutan som följer BNP behöver inte ge upphov till inflation. Det jag tycker missas inom KPI är erosionen av kapitalvarornas hållbarhet (kylskåp håller 10 istället för 30 år), den ökade bekvämlighets- och lyxkonsumtionen (ny teve efter 5 istället för efter 15 år) samt höjd levnadsstandard (fler kvm och dyrare inredningsmtrl per person) om denna tillväxer snabbare än BNP och eller reallönerna.

Sedan är det så att om du har samma utveckling i hela västvärlden så kommer du inte att se att valutan tappar i värde eftersom den värderas relativt andra valutor.

/Johan

Ja men inte pga prissättningen av det befintliga beståndet utan pga prissättningen av det som eventuellt ska börja produceras och bli klart om något år. Dessa har prissatts långt över dagens priser och det har de fått backa från nu.

Tror snarare att prissättningen av det befintliga och det som komma skall inte ligger så långt ifrån varandra.

Det som hänt är att utbudet blivit större. Förr var det brist på små lägenheter, iaf i storstadsområden. Nu råder det inflation i samma segment.

Vad betyder då netto?

Vad du säger är alltså en nominell bolåneränta på 4%. Det innebär KPI ökning på ca 2.4% (i snitt över tiden).
Efter skatt är det 2.8% som går till ränta från lönen. Du nämnde 4% tidigare så det går inte alls ihop.
Räntekostnad i detta fall är 0.4%. Det är inte så betungande.

Är realräntan oförändrad så är räntekostnaden oförändrad.

Du kan däremot ha en ränteutgift som ökar. Dock är det bara låneminskning så det kan du låna upp. Då försvinner den utgiften.

Stiger inflation och räntor så kan bankerna lansera realräntelån. Då betalar du bara real ränta. Och lånet skrivs upp automatiskt med KPI. (Därmed inte sagt att det kommer att lanseras).

Du blandar ihop räntekostnad och ränteutgift. Det gör inte jag, och därför förstår du inte vad jag skriver.
Den som skulle välja att minska lånet med 3% amortering och 4% inflation varje år har efter 10 år mindre än halva lånet kvar. Då kan du själv räkna efter vilken ränteutgift det blir.

För att rekapitulera:
Om jag har 5 kr kan jag köpa ett äpple.

Om jag har 5k(?) kan jag köpa en bra platt-teve.

Om jag har 5 Mkr kan jag köpa en bostad för 5 Mkr, no questions asked.

Scenario ett, innan amorteringskrav:
Om jag hade 750 kkr och en inkomst på 850 kkr per år (netto 32kkr/månad) kunde jag låna 4.25Mkr och köpa en bostad för 5Mkr, månadskostnad 3500 + månadsavgift brf (säg 3000), totalt 6500.

20% av nettoinkomsten, helt ok.

Scenario två, nettoränta 1% med 3% amortering:
Om jag har 750 kkr och en inkomst på 850 kkr per år (netto 32kkr/månad) kan jag låna 4.25Mkr och köpa en bostad för 5Mkr, månadskostnad 3500 + månadsavgift brf (säg 3000) + amortering 10600 /månad. total utgift 17100.

53% av nettoinkomsten. Gör det ont? Kanske lite men det är ju ett sparande till mig själv väl?

Scenario tre, nettoränta 4% med 3% amortering:
Om jag har 750 kkr och en inkomst på 850 kkr per år (netto 32kkr/månad) kan jag låna 4.25Mkr och köpa en bostad för 5Mkr, månadskostnad 14000 (bra förening med låga lån) + månadsavgift brf (säg 3000) + amortering 10600 /månad, totalt 27600.

86% av nettoinkomsten, Gör det ont? Förmodligen men eh.. jag sparar ju i alla fall till mig själv? Och nudlar är ju jättegott...

Konklusion:
Bostadspriserna fram till nyligen har styrts av räntan, inget annat. Med amortering och en normal ränta blir boendekostnaden helt orimlig med dagens priser. Priset kommer att *rasa* tills månadskostnaden med de nya förutsättningarna blir uthärdlig för den som köper lägenheten.


Med nettoränta 4% avser jag endast vad-som-står-på-pappret-räntan, inte någon KPI-kompenserad ränta. Alltså, banken vill ha 4% ränta på lånet, inget sagt om inflationen.

För att rekapitulera, steg 2, vad som händer vid en räntehöjning som du vill bortförklara med någon slags nettoränta efter KPI-avdrag.

Antagande: inflationen ökar med två procentenheter, samma realränta:
Räntekostnaden ökar då med 85 000 kr per år.
Inkomsten ökar då med 16 000 kr per år.
Räntekostnaden netto ökar med 69 000 kr per år eller nära 6 000 per månad reellt.

Antagande: inflationen ökar med 4 procentenheter, samma realränta:
Räntekostnaden ökar då med 170 000 kr per år.
Inkomsten ökar då med 32 000 kr per år.
Räntekostnaden netto ökar med 138 000 kr per år eller nära 11 500 kr per månad reellt.

Inflation är bara ett nollsummespel om lönen är lika med beloppet eller om avdragsrätten är nära 100%. Jag skulle hävda att 800 000 kr inte är lika med 5 000 000vkr. Inflationen kommer att sopa bort låntagaren som en tsunami.

Inflationen räddar dig inte, den dödar dig. Om räntan ökar med inflationen (oförändrad nettoränta) verkar den i det här fallet på 4 250 000 medan inkomsten på 800 000 ökar med samma inflation.

Matematisk övning: Vilket belopp är störst: A)ökad räntebetalning 2% av 4 250 000 eller B)ökad inkomst 2% av 800 000 ? Rätt svar: räntekostnaden ökar 5.3 gånger mer än inkomsten, även om realräntan är oförändrad.

Tack för en solid genomgång, hoppas många läser och begrundar! Jag har aldrig begripit varför en del säger att inflation är något bra.

Tack för en solid genomgång, hoppas många läser och begrundar! Jag har aldrig begripit varför en del säger att inflation är något bra.

Självklart skall det komma ut lite intressanta objekt nu när jag tycker det var tid av avvakta. Är någon av dem bra nog vill jag inte säga nej bara på grund av lite skakighet i var fall, jag köper ju min bostad för att bo i den oavsett.

Jodå. Det kan man och det ska man göra. Allt annat är att ljuga för sig själv och man är inte längre principfast. KPI är ett prisindex så det är ridå direkt. Spelar ingen roll om måttet är politiserat eller inte. För helskotta. Sänkt ränta ger ökad penningmängd samtidigt som det sänker KPI. Påståendet "inflationen sjunker" är således trams.

Du har helt rätt att valutorna sinsemellan inte förändrar sig så mycket men det är ju irrelevant eftersom dessa valutor inflateras allesamman.