Bostadsbubbla i Sverige?

Vad står ciffrorna för innan o efter ”/”?
Har också följt de stora...några objekt med många rätt har inte alls genererat höga summor på sistone...

Intressant, hade också varit bra att få reda på hur mycket sparat kapital (cash, fonder, aktier) i förhållande till inkomst olika grupper har. Sällan detta tas med i artiklar som handlar om riskerna med de höga skulderna. Börsen har ju gått väldigt bra de senaste 5 åren.

När är tomten mitt hus står på uppkonsumerad?

Och för lägenheter kan man undra när de är uppkonsumerade. T ex de i 1800-tals stenhusen i Centrala Stockholm. Verkar ta ett bra tag att konsumera upp de.

Man kanske kan säga att konsumtion är sådant man inte säljer vidare.

Vi kan titta på data för byggnadskostnad och produktionskostnad från SCB:
[PHP]
Byggnadskostnad/lägenhetsarea, kr Total produktionskostnad/lägenhetsarea, kr
1994 11 189 12 378
1995 11 471 12 798
1996 11 822 12 957
1997 12 965 14 679
1998 13 286 14 988
1999 14 862 17 483
2000 15 735 18 122
2001 18 433 21 921
2002 19 314 23 005
2003 19 875 23 546
2004 18 059 21 475
2005 19 688 23 680
2006 19 652 23 224
2007 23 100 27 890
2008 24 616 30 678
2009 24 985 30 032
2010 26 105 32 835
2011 26 500 34 524
2012 28 619 36 412
2013 29 781 37 570
2014 30 226 37 808
2015 32 748 42 045
[/PHP]
Kolumnerna visar: År, Byggnadskostnad, Produktionskostnad. Per kvm för flerbostadshus.
Detta är medelvärden för Riket. Notera att det finns en spridning runt medelvärdena. Det är t ex högre i Stockholm.
För produktionskostnad kan vi se att den ungefär fördubblats mellan 2003-2015. Och nästan tredubblats mellan 1994 - 2015.

Att produktionen rampats upp de senaste åren lär bero på att betalviljan krupit upp och fler och fler markplättar blivit lönsamma att bebygga. Då produceras det också. Dvs stigande priser har mötts av stigande produktion.
Men när nu betalviljan avklingar så sjunker också produktionen.

Stiger inte betalviljan så stannar till slut produktionen av. För då finns inga markplättar som är lönsamma att bebygga. Till slut måste priserna stiga en hel del för att nyproduktionen skall komma igång igen.
Kan mycket väl bli så att vi får en platå några år. Mer troligt är väl svag prisuppgång. Men jag är inte rätt person att göra prognoser.

Hör inget sådant heller. Till slut frågade jag. Och fick svaret: "har priserna gått ned?"

Jag har fört litet statistik över antalet objekt till salu på Hemnet, Inom tullarna Sthlm, 130 kvm och större, samt hur många som sålts de senaste 12 månaderna.

Datum => Till salu/Sålda senaste 12 månaderna
25/8 =>72/105
31/8 =>74/106
2/9 =>85/106
7/9 =>87/106
9/9 =>94/108
14/10 =>101/105
9/11 =>94/104

*På Booli finns det just nu 143 objekt. Vissa av dessa är dock dubletter vilket beror på att Booli är en bot och kan hitta samma objekt på flera webbsidor.
*Man skall vara medveten att fram till nu i höstas såldes många lägenheter på Östermalm underhand och kom inte med i statistiken. Nuförtiden annonseras betydligt fler objekt ut. Spekulantregistrerna gapar antingen tomma eller så ligger buden inte på en tillräckligt hög nivå för att man inte skall pröva lyckan mer publikt.
* Det är inte samma objekt som är till salu sedan i september utan många plockas bort och läggs i träda efter några veckor. Därför är antalet till salu troligen närmare 150-200 än 100.
* Jag skulle inte råda någon att köpa en stor lägenhet i Sthlm före denna enorma puckel rört på sig (om man inte hittar ett juste objekt kring 60' kvadraten förstås). De här objekten på flera miljoner kommer påverka marknaden om det visar sig att de är seriösa med att sälja. Över ett års utbud ute på marknaden vid samma tidpunkt har prispåverkan.

Edit: Rubrik tillagd
Edit 2: Före sommaren var det under 50 objekt till salu. Skall försöka hitta de siffrorna bland mina papper.

Intressant. De som har mkt pengar kan ju välja och vraka och det måste vara svårt hitta rätt köpare i det segmentet. Om dessa lägenheter prissänks för faktiskt säljas kommer medelpriserna dyka. Det råder brist på rika lghsköpare!

Här har vi lite intressant statistik över belåningen i percentiler för personer med bolån:


http://www.riksbank.se/Documents/Rapporter/Ekonomiska_kommentarer/2016/rap_ek_kom_nr5_161122_sve.pdf

Så en av tio har 7,2+ ggr disponibel inkomst i lån. För 36k netto/27k brutto i lön motsvarar detta ett lån på 2,3 miljoner eller mer för 90% percentilen belånade och uppåt.

Detta gäller hela landet så i Stockholm etc. är det förmodligen mkt värre, eftersom medianskuldkvoten är "över 400 procent" mot 267% i landet som helhet. Antar vi att det är linjärt så är då 90:e percentilen med 1080% av disponibel inkomst i Stockholm =)

Stiger inte betalviljan så stannar till slut produktionen av.

Helt riktigt faktabaserad redogörelse! I ovan siffror finns inte mark kostnader som haft en liknande utveckling. Om man dessutom jämför med kpi så ser man att produktionskostnaderna ökat dramatiskt jfr med kpi! Där någonstans bör man leta för att förstå kostnadsökningarna.

"Livet via en variabel", en självbiografi av Alpha101.

Att det är femtioelfte gången jag skriver detta till dig är för att det ska bli så roligt när du väl ser det i verkligheten. Du har självfallet rätt i att viljan att producera beror av betaljvila. Det är bara att det inte är en ekvation med en variabel.

Du borde trivialt inse att kostnad för mark är en sådan variabel; kostnad för mark sjunker i en mindre het marknad.

Vad du verkligen inte begriper är att produktionskostnad exklusive mark sjunker (i reala termer, såklart). Vi kan göra detta den roliga vägen: skriv upp på en lapp att "dumma Trillske" hävdar detta. Sen kan du gå förbi lappen och skratta, tills du plötsligt med gråten i halsen river ned den, bränner upp den och låtsas att du förstod att det var så hela tiden.

Byggbolag har en betydligt mer diversifierad marknad än bostadsutvecklarna, det finns t ex ett stort underskott på samhällsfastigheter, 51% av Sernekes orderbok består t ex av beställningar från det allmänna, dvs typ kommuner & landsting, skolor, sjukvård, dagis etc, betydligt lägre risk än t ex en byggentreprenad från en mindre bostadsutvecklare.

Det är skillnad på byggbolag och bostadsutvecklare.

Dom största byggbolagen har ju monopol på infrastrukturprojekt också, sedan finns ju även bostadsutvecklare där riskexponeringen mot Sverige är lägre än för små nischade bolag, JM och Bonava är exempel på bolag där en ansenlig del av verksamheten bedrivs i andra länder. Tyskland, Finland osv.

Edit: Priserna i Sthlm är enligt husmask på + denna veckan, med en botten på 70, skall bli intressant att se om priserna stabiliseras eller om det vänder neråt. Jag tror som sagt var att det kommer stabiliseras, men jag har inte kommit fram till någon rimlig prisnivå, 70 är fortfarande ganska dyrt.

Edit #2:

Pressmedelande från Boverket.


https://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/bostadsplanering/bostadsmarknaden/indikatorer-for-bostadsbyggande/