Minister Bolund vill inte att vi pratar om bostadsbubblan

Enligt Booli är det 1 364 lägenheter och 196 hus till salu i Göteborgs kommun. Sedan är det väl ofta så att nyproduktionen inte dyker upp på Booli.

Men visst, i Stockholms kommun är 5 140 lägenheter till salu, så utbudet är mycket sämre i Göteborg.

Stockholms kommuns befolkning är sådär 940 tusen och Göteborgs kommun 560 tusen.

=>
Stockholm, en utbjuden lägenhet per 180 invånare.
Göteborg, en utbjuden lägenhet per 410 invånare.

Men som nämnts så måste ju detta egentligen analyseras integrerat med kranskommunerna.


Göteborgs kommun (booli.se, ettor och tvåor kkr/m2 median)
jun: 52,7
jul: 53,5
aug: 55,6
3-9 sep: 54,5
10-16 sep: 55,6
17-23 sep: 53,9
24-30 sep: 55,2
1-7 okt: 56,8
8-14 okt: 53,4
15-21 okt: 55,6
22-28 okt: 51,3

Mölndal
jun: 45,2
jul: 60,2
aug: 48,4
sep: 45,8
1-29 okt: 47,9

Masthuggskajen; 1200 -1300 byggstart 2018. Södra Centrum; Studio 256, Atlas 150, Ligth Factory 30, Frihamnen 70 Almedalen 317.
Om inte efterfrågan blir tydlig att bostäderna bokas till minst 60% kommer det att skjutas på framtiden. Det kommer aldrig att stå tomma bostadsrätter och vänta på köpare.

Inbilla er inte att marknaden investerar miljarder i bostäder om det inte finns garanterad avsättning. Va inte så fruktansvärt naiva!!

Visst, ingen är tvingad att bygga, marken kan stå obebyggd i 100 år till. Då ger den å andra sidan inte ägaren någon inkomst alls.

Men det finns någon annan som bygger någon annanstans, och det är denne byggare som med sitt utbud bidrar till att vi får jämviktspriser där de ska vara.

Jämför Helsingborg, som bygger, och Göteborg, som inte bygger. Självklart ska ett ungt par som funderar på vart de ska flytta välja Helsingborg där de köper sin bostadsrätt för 19 tusen kr/m2, och INTE Mölndal, där de får ge 48 tusen kr/m2. Av samma skäl ska en markägare i Mölndal givetvis se till att bygga illa kvickt.

Är du dum eller vänster? Obebyggda tomter kostar en bråkdel av vad uppförda hus kostar. Har man lagt 100 miljoner eller 500 miljoner på ett litet eller större hus så kostar de tusentals kronor räntor värme drift varje dag som det står tomt.

Man kan läsa hur de små fastighetsbolagen nu gör om till hyresrätter eller ger rabatter för de är mycket oroliga för att en bra affär ska bli en dålig och till sist konkurs.

Jämför med att du köper en bil den finns inte i lager utan tillverkas på din beställning. Då pratar vi om mycket mindre pengar men ändå finns det ingen som vågar bygga bilar på lager längre.

Om det inte är lukrativt att bygga på mark avsedd för bebyggelse är ju marken värdelös och kostnaden för införskaffandet av marknaden kommer inte kunna räknas in i vad man kan sälja hus man bygger där för.

Dvs. om bolag Oscar Properties köper mark för 100 miljoner och inser att husen de bygger där kommer hamna över marknadspriset för sådana hus om de ska räkna in markkostnaderna, så har de två val:

Sälja marken vidare.
Bygga och sälja huset/n till brf med förlust som understiger kostnaden för inköpet av marken.

Om de säljer marken vidare för 5 miljoner till Nisses bygg AB kan han och pojkarna sedan bygga hus som kan säljas till marknadspris med marginal.

Går det inte att bygga hus med marginal på marken om den så kostar 0 kronor är den nästan värdelös och kan säljas vidare eller så kan OP sitta på den, i spekulationssyfte.

Stackars Oscar Properties har då gjort en förlust. Trist. Det är väl så marknaden funkar?

Du försökte säga att byggandet stannar om köparna inte snällt kommer och betalar dagens priser.

Jag försökte säga att byggandet inte stannar för att priserna sjunker. Dagens priser är inte på något sätt jämviktspriser, utan de är uppblåsta priser, av orsaker vi redan gått igenom i tråden*. Kraschen tar oss nu till jämviktspriserna. Det blir billigare med boende, och det är bra.

*+250% i Göteborg och +200% i Stockholm på tio år. Och då har vi inte tagit hänsyn till att bostadsrättsföreningarnas lånegrad kan ha stigit.

Emellertid vet vi att bostadsrättsföreningarnas totala lån idag uppgår till 448 miljarder. Det finns ca 1 miljon bostadsrätter i Sverige, vilket ger ca 450 tusen kr per bostadsrätt i genomsnittligt lån. I realiteten är alltså varje bostadsrätt idag i genomsnitt nästan en halv miljon dyrare än vad det publicerade försäljningspriset anger. Mindre för små, och mer för stora lägenheter. Och givetvis stora skillnader mellan olika föreningar.

Gissar vi att en genomsnittlig br är 50m2, så innebär detta att Sveriges br i genomsnitt är belånade med 10 tusen kr/m2. Säkert ligger många på det dubbla. Men beaktar vi då samtidigt att man kan bygga för 15 tusen kr/m2 + moms redan i denna högkonjunktur, så skulle värdet på högbelånade föreningar kunna falla mot noll. Nu spelar förstås markvärdet en roll här också.


Tänk följande situation för bostadsutvecklaren:

Byggkostnad: 20 000 kr/m2
Lån som skickas med till föreningen: 20 000 kr/m2

Bostadsutvecklarens utlägg: 0 kr + mark
Bostadsutvecklarens intäkter: Alla de miljoner han lyckas klämma ut av köparna för deras föreningsmedlemskap

=> Att sådana medlemskap sedan kan falla i värde med 50% eller mer är inte förvånande.

Det är väldigt attraktivt att äga råmark utan att man tänker bebygga den. Om du inte tror det försök köpa i närheten av en större stad. Eller överhuvudtaget det finns det som bara håller mark för jakt, särskilt nära storstäder så de har närhet. Att mark släpps billigt är en villfarelse det ses som en säker investering som man inte ger bort.

Kommunerna har ofta mark de kan sälja till fastighetsägare men de vill ha mycket bra betalt för att stärka kommunkassan. Det är mycket nya BRF eller Hyresgäster ska betala för bland annat giriga kommunerna I bästa fall kan de vilja ha in pengar för gatunät vatten avlopp etc. I bland mycket mer än så. Det är inte bara exploatören som vill tjäna pengar på bostadsbyggandet, kommunerna vill det också.
Så prata med ert lokal sossestyre, dom är en av skurkarna i ert bostadslöshetstrauma.

Han har ju helt rätt. Det börjar nå en rätt så skadad nivå alla varningar.

Risk för bokrash, GP 2008
"Priserna på svenska bostadsrätter faller nu i snabb takt"
http://www.gp.se/livsstil/bostad/risken-f%C3%B6r-bostadskrasch-%C3%B6kar-1.1119251

Aftonbladet varnar för skräckscenario, 2010
https://www.aftonbladet.se/nyheter/article12302513.ab

Cornucopia, 2011, Hur mycket kommer bostadspriserna rasa?
http://cornucopia.cornubot.se/2011/06/hur-mycket-kommer-bostadspriserna-att.html

DN 2012, Prisfall på stora lägenheter!!
https://www.dn.se/ekonomi/priserna-gar-ned-pa-stora-lagenheter/

Avanza 2013, Vi tror på bobubbla !
https://blogg.avanza.se/hemberg/2013/10/29/svenskarna-tror-pa-boprisbubbla/

ETC 2014, Vad blir effekten om bobubblan spricker ????
https://www.etc.se/ekonomi/vad-blir-effekten-om-bostadsbubblan-spricker

KI, 2015, Varnar för boprisbubbla
http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=83&artikel=6271960

osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv. osv.

Ja det kommer att minska drastiskt redan nästa år eftersom det inte finns tillräcklig efterfrågan. En justering på 10% räcker inte när räntan stiger amorteringskraven tillkommer och räntan inte längre får dras av från skatten. EU överenskommelsen att det ska betalas svenska löner i Sverige gör inte heller saken bättre.

Teoretiskt kan man omfördela från att betala direkt vid inflyttning med egna lån eller lägga som kvarstående lån så att månadsavgiften blir högre. Men det innebär ingenting i praktiken om man betalar egna lån eller föreningens lån. Det blir samma mängd pengar.

Ska det bli billigare måste allt prispressas och det kommer inte att ske. Under miljonprogrammens dagar gick staten in med billiga lån och satte fart på byggandet. I dag är räntorna historiskt mycket låga så det fungera inte. Kanske om lånen är helt gratis men det har statsbudgeten inte råd med. Vad ska då avvecklas i stället?

Det är omöjligt att se något annat i kristallkulan än att byggandet minskar i framtiden. Det borde rimligen med tiden få stora politiska konsekvenser i takt med att de flesta yngre i Sverige förblir bostadslösa.

Jag vet vad orsaken är men det får ni fundera över själva.

Hartarbete
Du har en poäng, men paradoxen är att kraschsannolikheten inte sjunker för att man hade fel alla dessa år. Istället har det ackumulerats ännu mer lån, och ännu mer prisstegringar.

För att nu blåsa upp bubblan ännu mer, så måste folk gå till banken imorgon måndag och låna ännu mer, och jag tror inte de gör det. Pappa Staten kommer INTE att rädda dem som lånar på toppen, däremot kommer Pappa Staten att rädda de stora massorna när kraschen nått tillräckligt djupt för att hela systemet kan va hotat.

Du behövde informeras om detta iom att du blandade ihop värdeminskning och produktionskostnad.
Tror du att du förstår skillnaden nu?

1) Länken verkar inte fungera.
2) Den ser ut att vara från 2016-11-30.
3) Gällde Lex Laval 2016-11-30?
4) Detta var exklusive moms
5) Data från SCB som jag citerade var väl produktionskostnad och inte byggnadskostnad.
6) Data från SCB är för hela riket. Då förekommer värden som är över och under.