Minister Bolund vill inte att vi pratar om bostadsbubblan

Låt oss stanna upp lite där.

En normalinkomsttagare som efter skatt får ut 25 000 kr i månaden behöver arbeta heltid i tio år, och under tiden inte spendera en krona på något annat, för att ha råd att köpa den där tomten. Finns den normalinkomsttagaren som är beredd att göra det? Nej.

Det enda sättet att få folk att förbinda sig att betala sådana fantasibelopp för en liten markplätt, är att ge dem lån, och därigenom "förslava" dem för all framtid.

Givetvis ska en normalinkomsttagare inte köpa sig en sådan tomt. Han ska tillsammans med andra normalinkomsttagare köpa mark till 0,1% av det priset och DÄR bygga boendet för sin framtid. Och det är det som sker genom nybyggnationer på ny mark. Och det är det som så småningom gör att den där tomten inte är värd tre miljoner längre. Visst, någon gång kommer inflationen ikapp och månadslönen är 3 miljoner, men det är i ett annat tidsperspektiv.

Sedan kan det finnas ENSTAKA tomter som av ENSTAKA köpare kan köpas hur dyrt som helst, precis som det kan finnas köpare som betalar tio miljoner för ett konstverk, men det är en annan sak. Boende och byggande av bra boendemiljöer för vanligt folk är basic, och kommer att prissättas därefter när byggandet är ikapp.

Vanligt folk kan inte i längden äta sig mätta på gåslever, köpt för lånade pengar.

Hej TS,

En viktig poäng som jag tycker att du missar i ditt inledande inlägg är att du påstår att kostnaden för en bostad skall speglas av priset på mark och produktionskostnaden.

Har du gjort någon vidare efterforskning i hur produktionskostnaden för bostäder har utvecklats över tid? I byggindustrin råder kapacitetsbrist och därav är priserna för att bygga extremt höga. Detsamma gäller för marken.

Till något annat, en bubbla är något drivet av spekulationer men då skall också boendekostnaden för bostadsrätter överstiga boendekostnaden för hyresrätter (givet att marknaden bygger på spekulationer om fortsatta prisökningar skall det alltså finnas en premie som leder till att boendekostnaden för en bostadsrätt överstiger den för en hyresrätt).

Om prisförändringarna på marknaden är drivna av fundamenta och ej spekulation så råder ingen bubbla. Däremot kan priserna justeras ned i takt med att fundamentan förändras (läs räntorna stiger eller boendekostnaden för en bostadsrätt stiger av andra skäl). Viktigt att komma ihåg är att vi lever i en lågräntemiljö och att folks boendekostnader som del av disponibel inkomst har minskat. Detta i sig gör att högre priser är motiverade. Frågan du bör ställa dig är vilka fundamentala faktorer som kan tänkas påverka priserna i närtid?

Sedan ett lugnande ord till alla som är livrädda för prisnedgångar: priserna återhämtade sig på 5 år efter den förra bostadskrisen, med andra ord skulle det inte förvåna mig om återhämtningen går lika snabbt eller ännu snabbare vid nästa kris.

Och till alla er som tänkt ”fynda” om priserna justeras ner: bankerna stryper med stor sannolikhet utlåningen i en eventuell kris, med andra ord kommer folk att bli tvungna att gå in med betydligt mycket mer eget kapital. Att priserna är 30% lägre spelar då ingen roll, då folk knappast kan casha en lägenhet eller ens gå in med 50% EK för den delen... Få tänker på att spelreglerna förändras.

Å fan...så du menar att det kommer att bli rea på bostäder när det bara i göteborg står 100 000 i bostadskö.
Det var som fan bra nyheter det.

Vad är alternativet..?
I Göteborg får man betala 10 till 14000 i månaden för en normal trea i månaden.
Pengar du aldrig ser röken av när du flyttar.Grattis.

Jag tror du har rätt i sak TS om att bubblor alltid spricker men jag tror inte på den totala domedagsprofetian. en justering ned (sen om det är 10% eller 30% who knows), som kommer att återhämtas över tid är det som kommer att hända, för det är det som alltid skett.

Att saker säljs för sin produktionskostnad oavsett om det är kapitalvaror eller konsumtionsvaror är en utopi. Lika lite som en Iphone eller Gucci väska prisssätts efter sin produktionskostnad. Lika lite så köps och säljs bostäder för produktionsvärde så vida det inte är en produkt ingen vill ha men måste ut på marknaden. Exempel: Nån sketen gruvstad. Där kan kommunen ge bort en tomträtt, och någon bygga nått crap för att hålla gruvan igång, men där handlar det ju om att locka till sig folk.

Men Stockholm är för bostäder och lukrativ arbetsmarknadsutbud vad Iphone och Gucci är för en konsument som finner glädje i brands...

Du (och andra) förutsätter att Oscar Properties, JM, Riksbyggen kommer fortsätta bygga även då efterfrågan minskar. De kommer de ju inte. Att det finns tusentals lägenheter i pipelinen betyder inte att de kommer vara nyckelfärdiga och säljas på en svag marknad om nån ekonom bettar på att det är bättre att lägga bygget på is för att få upp vinstmarginalen på de få hem man färdigställer. Att de får sparka 10 000 byggjobbare och lämna betongskelett här och där skiter de rätt hårt i även om de får böter så länge man spekulerar i en större uppsida senare. De är inga alturier som ba: "åååå vi mååste bygga så att alla kan bo någonstans - handhjärta"

Så var det i Dubai. Även det en bubbla. Den sprack, och allt man gjorde var att man lämnade byggena under 2 år. Nu är man där igen och bygger i saktare tempo, och priserna återhämtas.

Så var det i Köpenhamn.

Så kommer det bli här.

Du kan lita på att marknadskrafterna alltid kommer vilja ha sin vinst. Det är det enda säkra.

Sen verkar ni tänka: "men då kan ju alla bygga själv" för tomträtten går tillbaka till kommunerna som kan dela ut dem igen.

Men att Stockholms kommun backar bak och släpper tomt och bygrätter för 0.1% av vad de kostar idag kommer heller inte hända, för även kommunen vill maxa sina inkomster.

Det är så klart en spekulationsmarknad:
Vinnare är den som köper på botten, säljer på toppen, köper på botten. Prickar man i det så går det ju bra.

Förlorare är den som av olika skäl måste sälja på botten samt göra en exit, men köpt på toppen.

De som köper och säljer på samma marknad är varken eller.

Jag var sjukt nervig då jag la 22k per kvadratmeter för min första lya på Kungsholmen för ca 20 år sen, och på den tiden bloggade inte Courncopia men hade han gjort det hade han sagt att jag var en idiot och att jag skulle loosa stort redan då!

Exempel: (ej faktiska siffror)
För ett halvår sedan hade jag garanterat fått 7 mille för min lägenhet. Idag får jag 6.5 efter att mäklaren svettats och jobbat hårt. Om tre månader kanske jag bara får 6 mille. Men jag är inte sömnlös för det för säljer jag om 3 månader så kommer den där andra lägenheten som jag tänkte köpa för 5 mille kosta mig 4.2 mille på den nya marknaden. Då blir det iofs en "förlust" på 200 000kr, men slaget över mina 20 år på bomarknaden så har jag ändå fått pengar för att bo fint även efter all ränta inräknad.

Courncopias "smartare" alternativet hade varit hyresrätt i Vårby gård. Runt 6k i månaden i snitt hade inneburit att jag fått betala nästan 1.5 mille (för samma period) för att bo där man gör hål i varandras kepsar, åka tunnelbana i 40 min x 2 varje dag, och få mina kalsonger snodda av någon tjackis i tvättstugan.

Och det har han rätt i. Att komma med vidskepelse och annat och skrämma folk i onödan är destruktiv verksamhet. Det syftar egentligen bara till att jävlas med andra.
Får ge honom rätt trots att han är miljömupp.

Det stämmer. Prisnivån på bostäder kommer att bestämmas av produktionskostnaden. Stiger efterfrågan kommer bara produktionen att öka. Inte priset.

Prisnivån kan falla under produktionskostnaden om ingen vill betala priset för nyproduktion.
Gäller t ex i de här trakterna. https://www.hemnet.se/bostad/villa-4rum-kramfors-kommun-tegelbruksvagen-2-12053795

Sådant som kan få prisnivån att avvika från produktionskostnad är t ex prissubventioner. (Ett exempel är om folk här i forumet mfl som vill se lägre bostadspriser skapar Byggstödsfonden, vilken ni betalar in i varje månad. Och så subventionerar den fonden de som köper nyproduktion. Då kommer ni att sänka prisnivån lika mycket).

Att ni subventionerar, som jag nämnde ovan, påverkar prisnivån.
Ändring av riskfri realränta ändrar boendekostnaden så det är också prispåverkande.

Men annars vet jag inte.

Nu är det väl ungefär ikapp. Och vi kan mycket väl ha nått jämvikt nu.
Dvs priserna planar ut och ligger här en tid. (Att facket fått bättre möjligheter att jaga ut utländska bolag som vill bygga kan dock driva upp produktionskostnaden ytterligare).

Oklart om det skulle kunna bli billigare än det är nu.
https://www.scb.se/contentassets/ab34ac6203124c3491ca57df3ba0748a/pressdia_sv.png
Snittet har krupit ned mot 21% av disponibel inkomst.

Men visst kan man väl tänka sig att vi växlar över till mer nyliberal ekonomi där vi får mer tillväxt och disponibel inkomst ökar. Dock skulle jag tro att vi är beredda att lägga ungefär nuvarande nivå på boende. Skulle detta hända tror jag mer på att vi lyxar till det mer. Moderniserar upp till lyxigare kök och badrum mm.

Ja. Och skulle nu realräntan stiga så stiger också hyrorna för HR.

Relationen boendekostnad_ HR / boendekostnad_ BR kommer inte att ändras av stigande räntor.
Inte nämnvärt iaf.

Tittar man på riskfri realränta har Riksbanken hållit den mellan 0% och 2% under hela 2000-talet. Men undantag för två år vid finanskrisen. Jag har länkat ett diagram som visar detta.
Dvs riskfri realränta har inte ändrats speciellt mycket under 2000-talet. Det går inte med hedern i behåll att hävda att RB fört någon lågräntepolitik.

Notera också att låg nominell ränta är som dyrast för låntagare. Och bäst för spararna.

Skulle KPI och nominell bolåneränta krypa upp sjunker lånekostnaden.
Låntagare välkomnar detta och vi sparare önskar se fortsatt låg KPI ökning.

Dock kan vi se på faktorpriserna att de stigit under 2000-talet. Ungefär som bostadspriserna.
Det gäller såväl lönekostnad, transporter som material.

Väldigt oklart varför detta skulle ske. Kan du rationalisera det?

Detta var min poäng, fast tvärtom. En bostad är inte en Iphone eller Gucci, utan "bread and butter".

Läge har ett värde, ibland ett stort värde. Men byggande sker på marginalen, tänk stadens utkant, och det är där utbud och efterfrågan så småningom kommer att mötas. Med 160 byggherrar aktiva i Stockholm just nu är förutsättningarna goda för hård konkurrens.

T ex Prime Living bygger 1100 studentbostäder i Spånga med kinesiska containermoduler. 300 ska visst va inflyttningsklara i december. Givetvis anslår detta tonen för vilka kostnaderna ska vara för studentbostäder. Observera att detta är en typ av lågkostnadskonkurrens vi inte haft förr. Gäller även Bert Karlssons polska fabrikstillverkade boenden för 5000 kr/m2 (även om det varit tyst om dem på sistone).

Jag måste invända mot ditt första påstående. Ett hypotetiskt exempel; om en bostad byggs på ett väldigt ineffektivt sätt, säg genom att byggarbetarna mest sitter och fikar under sin arbetstid, så kommer den bostadens pris att över tid konvergera mot ett som ligger under produktionspriset. För övrigt är en konsekvens av ditt påstående att bostadsbolagens vinster/förluster över tid kommer att konvergera mot 0, vilket är orimligt.

Spontant känns det lägre antalet avslut senaste veckan som om köparna väntar på lägre priser, så nedgången kan ju accelerera framöver.

Det där är utgifter per månad och förutsätter att lånen inte behöver amorteras i högre takt än idag då de "amorterat sig själva" via prisökning före kraschen började.

Nu när bankerna kommer att höja kraven på amorteringarna för toppbelånade för att lugna sina aktieägare så kommer vi få se en spik i den där då inköpspriset helt plötsligt visar sig i månadskostnaden inte bara via räntan ...

Och ju mer priserna sjunker desto fler blir toppbelånade.

hur kan vi ha en miljöpartist som har hand om finanserna?

nä vi borde ha en jude som kan det där med pengar och risker

Umeås bostadsrättsmarknad verkar ha torkat upp:

Antal lägenheter med slutbud enligt Booli

2016
aug: 111
okt: 31

2017
aug: 42
1-27 okt: 12

Medianpriset 26,6 tusen kr/m2 för de där sista tolv lägenheterna (de 11 som har angivet pris).

=>
Såvitt jag förstått byggs det mycket i Umeå, vilket tydligen funkar i rådande prisläge.