Henrik Mitelman: "Sverige är ruskigt likt Spanien år 2007/2008" (okt 2017)

2017-10-22, 15:53 #**181**

Medlem

Reg: Nov 2011

Inlägg: 619

Citat:

Ursprungligen postat av PresidentBahama

Kommande vecka när JM rapporterar sitt resultat för tredje kvartalet kommer vi att påminnas om hur goda affärer bostadsutvecklarna gjort under bubbelåren.

Vad som också är positivt för utvecklarna är att de redan sålt en stor del av det som de bygger för 2018-2019. Istället har tusentals privathushåll frivilligt satt sig med Svarte Petter genom att köpa en ny lägenhet, innan den gamla bostaden är såld. Men nu när utbudet av redan färdigställda lägenheter ökar vecka för vecka så förefaller det allt dummare med sådan spekulation.

=>
Låt oss hoppas att det idag inte finns en kotte i Sverige som ens överväger att köpa en ny bostad innan den gamla är såld.

Man kan ju hoppas, men jag tror tyvärr att många valt att sitta kvar i gamla bostaden ett tag till pga den förväntade värdeökningen. Ett beslut som nu lär sänka deras ekonomi totalt i många år framöver.

Med det sagt så är det inte helt svårt att förstå varför de resonerar som de gör när detta varit standard i så många år.

Citera

2017-10-22, 16:08 #**182**

Medlem

Reg: Nov 2011

Inlägg: 619

Citat:

Ursprungligen postat av Hartarbete

Om dottern ser till att komma in på chalmers så köper pappa en central lägenhet cash. Så funkar det för många idag. Att ingen talar om det för dig innebär inte att det förekommer i stor utsträckning.

Absolut det dummaste inlägget idag. Hur stor andel av alla bostäder som sålts de senaste 5 åren har köpts CASH utan lån, 0.1%?

Citera

2017-10-22, 16:17 #**183**

Medlem

Reg: Nov 2011

Inlägg: 619

Citat:

Ursprungligen postat av Hartarbete

Fler människor betyder att fler bostäder behövs. Det är ingen raketvetenskap direkt.

Du gör det fatala misstaget att tänka människa=människa utan att ta någon som helst hänsyn till betalningsförmågan. Hur har du tänkt att alla flyktingar (som nu driver på befolkningsökningen och därmed efterfrågan på bostäder) ska kunna få lån på flera miljoner för att kunna köpa det som nu byggs? För det som byggs är långt ifrån deras betalningsförmåga.

Det tar år för dessa att få ens ett skitjobb, och då ligger de fortfarande decennier efter med den kontantinsats som krävs. Svenska bostadsmarknaden kan inte vänta flera år på nya bostadsköpare, de måste komma NU, helst igår.

Citera

2017-10-22, 16:36 #**184**

Avslutad

Citat:

Ursprungligen postat av Hartarbete

Jo. Bara som exempel när jag själv sålde min bostadsrätt, så köptes den av en tjej vars farsa sålde lite av sina fonder och betalade cash. Det berättade hon öppet. Hon berättade även att det var likadant för hennes polare. Att detta sker helt eller delvis är vanligare än vad folk tror.

Många äldre har stora belopp sparade på banken. Folk kanske glömmer det här på denna sajt (kanske i synnerhet här där folk sagt fuck off till sina föräldrar), men alla människor har föräldrar.

Hushållens nettoförmögenhet Q2 enl. SEB sparbarometer

Ränterelaterat +3972 miljarder
Aktier +5966 miljarder
Fastigheter +7839 miljarder
Skulder -3867 miljarder
-------------------------
Nettoförmögenhet +13910 miljarder

Fler människor betyder att fler bostäder behövs. Det är ingen raketvetenskap direkt.

Men jag antar att de mest banala sambanden går att snacka bort för en tillräckligt desperat snubbe här på sajten.

Varje gång en bank skapar ett lån, så skapar den också en insättning i banksystemet. Så när folkets lån växer, så växer också deras banktillgodohavanden. Men det är skuldsättningen som är problemet. Ju mer pengar folk är skyldiga varann, desto känsligare blir hela systemet för att någon inte kan klara sina åtaganden.

En ökande kreditgivning leder till stigande tillgångspriser. Det finns ingen självklar nivå för hur högt t ex bostadspriser kan drivas innan de kraschar. Men förr eller senare kommer den reala ekonomin (läs byggandet) ikapp.

När byggandet kommit ikapp gäller regeln att på marginalen är ingen lägenhet mer värd än produktionskostnaden för densamma. Så om det kostar X enheter arbetstimmar och Y enheter material att bygga, så kommer priset att hamna på X+Y plus alternativanvändning av marken på marginalen. Det "hokus pokus"-pris som kreditexpansionen lyckades skapa så länge byggandet inte fanns, ersätts då av det realekonomiska priset.

Jag har försökt säga det hundra gånger: en lägenhet är bara fyra väggar och ett tak. I dagens supereffektiva värld kan fyra väggar och ett tak produceras väldigt billigt. Det enda som krävs av köparna, är att de ska ORKA vänta på att byggandet kommit ikapp. Då erbjuds de ett rättvist pris. Men OM de konkurrerar med varann, så att 10 familjer konkurrerar om 9 lägenheter, med bankpengar, då kan priset drivas till himlen. Men när 1 lägenhet ytterligare byggts, faller priset ner på jorden igen. ORKA vänta!!!

__________________
Senast redigerad av PresidentBahama 2017-10-22 kl. 16:48.

Citera

2017-10-22, 16:44 #**185**

Medlem

Reg: Maj 2017

Inlägg: 7 273

hartarbete är trådens egen Pangloss.

Vi har aldrig haft det bättre, inget kan gå ner, vi är rikare än i världshistorien, allt kan bara gå upp både börsen o bostadspriserna, vi har nämligen hittat det optimala ekonomiska systemet där det bara finns vinnare. Stackars tidigare o framtida generationer som inte har turen att leva i vår fantastiska tid.

Edit: Förlåt den litterära referensen. Var tvungen. Kul att veta att Alpha o Svenne googlar för fullt, dom tror att Voltaire är ett Ikea-skåp

__________________
Senast redigerad av Alpoxen 2017-10-22 kl. 16:57.

Citera

2017-10-22, 17:11 #**186**

Medlem

Reg: Dec 2015

Inlägg: 13 261

Citat:

Ursprungligen postat av PresidentBahama

Byggkostnaderna börjar nånstans kring 5000 kr/m2 och då talar vi förstås om moduler.

Byggnadskostnad per kvm för flerbostadshus är i snitt 42'046 SEK i Sverige (2015). SCBs databas är nere för ögonblicket men jag minns att markkostnaden ligger på drygt 7 KSEK.

Sedan är det bara att räkna kvadratmeter man vill få sig byggt.

Citat:

Ursprungligen postat av PresidentBahama

Men tro inte att kvadratmeterpriser över 80 tusen hålls uppe av byggkostnaderna.

Byggnadskostnaden där ligger aningen över snittet. Men där kostar marken.

Du kan ju prova att köpa loss en tomt där, riva vad nu står där och bygga bostäder. Så får du se vad du behöver av köparna för att gå runt.

Du har nog någon naiv föreställning om att det är mycket mindre. Därför vore det väl lämpligt att du gjorde just detta och återkommer i tråden och berättar hur dina kostnader fördelade sig.

Citat:

Ursprungligen postat av PresidentBahama

Ja, bubblan hade inte behövt bli så uppblåst om politiker och riksbanken agerat. Men eftersom byggande TAR TID, samtidigt som bankens skapande av pengar INTE TAR TID så får vi dessa bubblor. Var lugn, byggarna kommer att tjäna gott, och se till att bygga ikapp efterfrågan.

Vilken bubbla?
Och vad är det du efterfrågar. Ett Nordkorea där överheten på ett vist och förnuftigt sätt styr och reglerar. Där behöver inte folk bli skuldsatta. Men av outgrundlig anledning flyr inte folk dit.

Föga förvånande svarade du inte med en stavelse på frågan.
Jag får inte svar på den från er bubbelpratare. Vad beror det på?

Citera

2017-10-22, 17:29 #**187**

Avslutad

Citat:

Ursprungligen postat av Alpha101

Byggnadskostnad per kvm för flerbostadshus är i snitt 42'046 SEK i Sverige (2015). SCBs databas är nere för ögonblicket men jag minns att markkostnaden ligger på drygt 7 KSEK.

Sedan är det bara att räkna kvadratmeter man vill få sig byggt.

"NCC har fått i uppdrag att bygga ytterligare 644 lägenheter i centrala Uppsala åt Magnolia Bostad. Byggnationen är den andra etappen av kvarteret Senapsfabriken. Ordervärdet uppgår till cirka 650 MSEK....
Uppdraget för etapp två är en totalentreprenad där projekteringen har skett i samverkan mellan NCC och Magnolia Bostad. Det består av 644 lägenheter, fördelade i 2 hus. Lägenheterna kommer att ha 1-4 rum och vara mellan 27 och 82 kvadratmeter stora. I huset kommer även åtta lokaler att byggas för handel och service...Byggnationen startar i augusti 2018 och beräknad inflyttning är i början av år 2021. "
https://www.ncc.se/media/pressrelease/7806c7e2a1f06105/

=>
Blandade lägenheter, genomsnittlig byggkostnad på sådär 1 MSEK/lägenhet eller 20 000 kr/m2. Utan moms då dock. Å andra sidan fler lokaler än lägenheterna.

Sedan läggs då en del av dessa kostnader som lån i föreningarna, och ska dras av från motiverat pris till slutkund.

=>
Men också detta är kostnadsläget i en brinnande högkonjunktur. Det blir ett helt annat läge när utbudet kommit ikapp och vi har överskott på byggare.

__________________
Senast redigerad av PresidentBahama 2017-10-22 kl. 17:37.

Citera

2017-10-22, 17:31 #**188**

Medlem

Reg: Maj 2017

Inlägg: 7 273

Citat:

Ursprungligen postat av Alpha101

Byggnadskostnad per kvm för flerbostadshus är i snitt 42'046 SEK i Sverige (2015). SCBs databas är nere för ögonblicket men jag minns att markkostnaden ligger på drygt 7 KSEK.

Sedan är det bara att räkna kvadratmeter man vill få sig byggt.

Byggnadskostnaden där ligger aningen över snittet. Men där kostar marken.

Du kan ju prova att köpa loss en tomt där, riva vad nu står där och bygga bostäder. Så får du se vad du behöver av köparna för att gå runt.

Du har nog någon naiv föreställning om att det är mycket mindre. Därför vore det väl lämpligt att du gjorde just detta och återkommer i tråden och berättar hur dina kostnader fördelade sig.

Vilken bubbla?
Och vad är det du efterfrågar. Ett Nordkorea där överheten på ett vist och förnuftigt sätt styr och reglerar. Där behöver inte folk bli skuldsatta. Men av outgrundlig anledning flyr inte folk dit.

Föga förvånande svarade du inte med en stavelse på frågan.
Jag får inte svar på den från er bubbelpratare. Vad beror det på?

Vilken bubbla? Bostadsbubblan som vi ser spricker nu. Dags att ta bort frågetecknet i trådens namn. Den kan heta bostadsbubblan i Sverige kort o gott hädanefter.

Snart är du den enda som förnekar dess existens precis som du är ensam om dom flesta av dina teorier. Är det inte dags att slänga in handduken nu och erkänna dig besegrad?

Nej för fan Alpha har säkert några inlägg till i sig om Nord-Korea o annat irrelevant han kan smutsa ner tråden med.

Citera

2017-10-22, 17:54 #**189**

Avslutad

Bloggaren Per Björklund lägger fram en intressant teori om effekterna av fri uthyrning av bostadsrätter:

"...friare uthyrning också kan ha bidragit till minskat utbud, då det både blivit lättare, mer lönsamt och mer accepterat att behålla en bostadsrätt man inte längre behöver.

Jag kan utan problem räkna upp ett dussintal personer i min bekantskapskrets som gjort just det. Jag skulle rentav tro att denna form av "indirekta" spekulation i bostäder är minst lika vanligt som rena spekulationsköp där en lägenhet köps i investeringssyfte."

http://perbjorklund.blogspot.com.ee/2017/10/ledde-friare-uthyrning-av-bostadsratter.html

=>
Som sagt, den långvariga uppgången i storstädernas bostadspriser har med all säkerhet gjort att folk sitter på bostäder de inte behöver.

Har själv en bekant med bostadsrätt i Vasastan som uppgivit att av kanske ett 40-50-tal bostadsrätter i föreningen, så är det ingen som tömmer postlådan i 10-15 av dem.

Men givetvis är det svårt att kvantifiera något utifrån sådana "anecdotal evidence". Det är först när kraschen verkar fullt ut som bilden blir klar.

Ytterligare en metod att bedöma mörkertalet av outnyttjad lägenhetsyta är att studera i vilken omfattning det lyser i fönstren under mörka oktoberkvällar. Inte minst för nyligen avslutad nyproduktion kan detta va en bra indikator.

__________________
Senast redigerad av PresidentBahama 2017-10-22 kl. 18:04.

Citera

2017-10-22, 18:09 #**190**

Avslutad

Också SBAB börjar nu nyktra till. Jag tyckte att den tidigare ekonomen där Tor Borg var lite väl naiv, men det verkar som att Emma Persson har lagt sig i ett annat tonläge:

Bostadspriserna har gått upp och så måste det fortsätta – eller?
https://www.sbab.se/bloggen/bostadspriserna-har-gatt-upp-och-sa-maste-det-fortsatta-eller/

Citera

2017-10-22, 18:10 #**191**

Medlem

Reg: Jul 2012

Inlägg: 41 481

Citat:

Ursprungligen postat av Hartarbete

Jag förstår mycket väl hur en marknad fungerar.

Jag har diskuterat bomarknad med folk här på sajten sedan 2013, uppenbarligen tillhör jag dem som fattar eftersom jag trots allt fått rätt. Det blev ingen bokrasch 2013. Inte heller 2014. Inte heller 2015. Inte heller 2016.

Ni har missat ett antal vitala fakta i caset.

1) Lönerna för de som köper bostäderna ("driver priserna") har åkt rymdraket senaste 10 åren. Lönen för en högre tjänsteman t.ex. har stigit 70%. Men även "vanliga" högkompetens-arbeten har stigit väldigt kraftigt.

2) Som grädde på moset har jobbskatten på denna stigande lön sänkts. Så vad som blir kvar efter skatt har alltså ökat i 2 dimensioner! Tjänar du 45.000 kr har du fått 4.500 kr extra i kuvertet varje månad i skattesänkningar jämför med för 10 år sedan. Det är 7000 kr per månad för ett hushåll med 2 personer, där den ena tjänar 45kkr och den andre 30kkr. Skattesänkningarna betalar hela huset. Vi har inte ens blandat in sänkta räntor.

3) Fastighetsskatten har sänkts. 1.2% av taxeringsvärdet har ersatts av en fix avgift på 7000 kr per år någonting. Ett hus med taxeringsvärde på 3 miljoner hade tidigare tvingat ägarna betala 3000 kr varje månad i fastighetsskatt. Det är nu ersatt av max 500 kr. Det är ytterligare 2500 kr/mån, som kan användas till annat. T.ex. betala högre räntor och räntan stiger.

4) Ovanpå detta har räntorna sjunkit. Men man behöver inte ens blanda in räntorna för att förklara en stor del av prisuppgången på fastigheter. Räntan gör naturligtvis sitt till men eftersom bankerna modererar utlåningen så är frågan hur stor del räntorna egentligen spelar roll.

Så om en krasch kommer om 1,5 år har du rätt då med?
Räntorna allena styr inte bopriserna. Vi har haft skattesänkningar och reallöneökningar och har nu nära full sysselsättning bland svenskar och integrerade invandrare.
Problemet med låga räntor är attskuldkvoten stadigt tickat uppåt och är rekordhög.
Snittet i riket är över 180 %, betydligt högre i storstadsområdena.
När konjunkturen viker så viker priserna över hela linjen.
Det du ser nu är de första skakningarna i Titanics skrov, fortfarande spelar dock orkestern.

Citera

2017-10-22, 18:19 #**192**

Medlem

Reg: Jul 2012

Inlägg: 41 481

Citat:

Ursprungligen postat av Hartarbete

Ta fram löneutvecklingen för de som köper lägenheterna istället.

Så en programmerare som haft en raketutveckling av lönen, det beror på bostadsbubblan? Det kan alltså inte bero på globala trender inom dataspel, smarttelefoner, molntjänster, IoT, osv.

Jag tyckte jag läste någonstans (cornucopia?) att utelivet i stockholm tvärtom är dödare än någonsin.
http://cornucopia.cornubot.se/2017/05/fortfarande-helt-tomt-uteliv-i-stockholm.html

Lite efterforskning verkar stötta ide'n att de högre priserna snarare tar död på utelivet då de nya förmögna ägarna klagar på ljudnivåer och annat vilket gör det omöjligt driva en krog pga risken bli vräkt.

På det krisande 90-talet var det 30 minuter kö utanför varenda krog och att få plats på ett cafe var ju bara hopplöst.

Kraschen har snarare avlägsnat sig senaste åren i takt med att löner stigit, skatter sjunkit, bostadsbristen har tilltagit, osv.

Under många åt byggdes det för lite och ett stort underskott ackumulerades. Precis som byggandet tog fart växte sveriges befolkning kraftigt.

Titta på snittinkomsterna istället, de är inte speciellt märkvärdiga.
Det återspeglar problemen för nyproduktion, efterfrågan finns inte för så många nya dyra lägenheter.
Även äldre stora dyra lägenheter har problem.
Det är början på en problematik som kommer sprida sig till mindre lägenheter och sedan villor.

Citera

Henrik Mitelman: "Sverige är ruskigt likt Spanien år 2007/2008" (okt 2017)

Skapa ett konto eller logga in för att kommentera

Skapa ett konto

Logga in