Henrik Mitelman: "Sverige är ruskigt likt Spanien år 2007/2008" (okt 2017)

Jag förstår mycket väl hur en marknad fungerar.

Jag har diskuterat bomarknad med folk här på sajten sedan 2013, uppenbarligen tillhör jag dem som fattar eftersom jag trots allt fått rätt. Det blev ingen bokrasch 2013. Inte heller 2014. Inte heller 2015. Inte heller 2016.

Ni har missat ett antal vitala fakta i caset.

1) Lönerna för de som köper bostäderna ("driver priserna") har åkt rymdraket senaste 10 åren. Lönen för en högre tjänsteman t.ex. har stigit 70%. Men även "vanliga" högkompetens-arbeten har stigit väldigt kraftigt.

2) Som grädde på moset har jobbskatten på denna stigande lön sänkts. Så vad som blir kvar efter skatt har alltså ökat i 2 dimensioner! Tjänar du 45.000 kr har du fått 4.500 kr extra i kuvertet varje månad i skattesänkningar jämför med för 10 år sedan. Det är 7000 kr per månad för ett hushåll med 2 personer, där den ena tjänar 45kkr och den andre 30kkr. Skattesänkningarna betalar hela huset. Vi har inte ens blandat in sänkta räntor.

3) Fastighetsskatten har sänkts. 1.2% av taxeringsvärdet har ersatts av en fix avgift på 7000 kr per år någonting. Ett hus med taxeringsvärde på 3 miljoner hade tidigare tvingat ägarna betala 3000 kr varje månad i fastighetsskatt. Det är nu ersatt av max 500 kr. Det är ytterligare 2500 kr/mån, som kan användas till annat. T.ex. betala högre räntor och räntan stiger.

4) Ovanpå detta har räntorna sjunkit. Men man behöver inte ens blanda in räntorna för att förklara en stor del av prisuppgången på fastigheter. Räntan gör naturligtvis sitt till men eftersom bankerna modererar utlåningen så är frågan hur stor del räntorna egentligen spelar roll.

Nja knappast:
https://www.ekonomifakta.se/Fakta/Regional-statistik/Alla-lan/Stockholms-lan/Stockholm/?var=17249

Men det är bara en sida av verkligheten. Den andra är att många av de som haft höga löner har haft det PÅ GRUND AV bostadsbubblan och kreditexpansionen. Allt från caféägare till bilförsäljare, alla har de fått del av kreditexpansionen. Och det är därför kraschen blir så total när den kommer.

Men du har rätt på en punkt. Vi är många som trott att den här kraschen skulle kommit tidigare. Nu kom den senare än man kunnat föreställa sig, och blir som en följd av det ännu värre.

Men tänk dig nu en person som:
1) Är direkt eller indirekt beroende av bubblan för sitt jobb
2) Själv har köpt bostad i bubblan

Där blir det dubbla problem, dels genom att jobbet ger mindre, eller försvinner, dels genom att livsinvesteringen faller i värde på daglig basis. Det finns helt klart massor av individer i storstäderna som uppfyller både 1) och 2).

Men tyvärr, politikerna och riksbanken bad om detta med sin totalt procykliska politik och totala oförmåga att fatta impopulära beslut.

Däremot ska jag inte gnälla på politiker och riksbanken för att folk köpt en ny lägenhet innan den gamla är såld. Det är folks, och bankernas, eget ansvar. Och givetvis har folk också ett ansvar för att bedöma t ex hur många årslöner man tycker att det är rimligt att betala för ett litet krypin.

Sverige är en humanitär och ekonomisk stormakt. Vår ekonomi går som på räls och det är till stor del tack vare vår humana invandringspolitik.

Ta fram löneutvecklingen för de som köper lägenheterna istället.


Så en programmerare som haft en raketutveckling av lönen, det beror på bostadsbubblan? Det kan alltså inte bero på globala trender inom dataspel, smarttelefoner, molntjänster, IoT, osv.


Jag tyckte jag läste någonstans (cornucopia?) att utelivet i stockholm tvärtom är dödare än någonsin.
http://cornucopia.cornubot.se/2017/05/fortfarande-helt-tomt-uteliv-i-stockholm.html

Lite efterforskning verkar stötta ide'n att de högre priserna snarare tar död på utelivet då de nya förmögna ägarna klagar på ljudnivåer och annat vilket gör det omöjligt driva en krog pga risken bli vräkt.

På det krisande 90-talet var det 30 minuter kö utanför varenda krog och att få plats på ett cafe var ju bara hopplöst.


Kraschen har snarare avlägsnat sig senaste åren i takt med att löner stigit, skatter sjunkit, bostadsbristen har tilltagit, osv.

Under många åt byggdes det för lite och ett stort underskott ackumulerades. Precis som byggandet tog fart växte sveriges befolkning kraftigt.

Programmerare tror jag är ett jättebra exempel på en person som kan klara sig relativt väl genom kraschen. Och det är också något positivt med krascher, att de sållar fram vilka yrkeskategorier som är viktigast. Bubblor däremot gynnar dem som spekulerar mest. Ens kompetens och arbetsinsats kan vara obefintlig, i bubblan kan man ändå bli rik.

Ovanstående gäller dessvärre inte den offentliga sektorn. Där är det aldrig krascher, eller utsortering, och därför kan vi anta att den offentliga sektorn är ineffektiv, vare sig vi talar om skolor, sjukvård eller annat.

De som tjänar bra har redan bostad.
Vi har en UTBUDSCHOCK
Kraschen är inledd. Snart konkurser inom bygg. Oscar P eller Tobin först?
Ingen vill köpa nytt för fantasipriser. Game over ...

Först måste vi inse varför vi har bubblor och krascher för bostadspriser, men inte för mjölkpriser. Svaret är att mjölkproducenter kan enkelt och snabbt öka eller minska produktionen av mjölk.

Men för bostäder får vi då långa cykler och kraftiga upp- och nedgångar. Anledningen är att det TAR TID för utbudet att anpassa sig till efterfrågan (det tar fysiskt tid att bygga, och det är en stor byråkrati kring byggandet). Folk vill heller inte lämna sitt hem även om de får bra betalt för att göra det, så de lägger inte ut sitt hus till försäljning bara för att det har stigit i värde. Kort sagt, utbudet svarar inte på efterfrågeändringar.

Sedan vad gäller efterfrågesidan så är den behäftad med egenheten att folk kan efterfråga bostäder utan att ha finansiella resurser, dvs banken skapar resurser åt dem med en knapptryckning.

Kombinationen av trögt utbud och snabb efterfrågan leder t ex till att bostadspriserna i Göteborg kunde stiga med 100% mellan 2012 och 2017.

Men MED TIDEN så kommer ändå utbudet och efterfrågan att anpassa sig till varandra. Och den vändningen har skett nu, och alla de självförstärkande spiraleffekter som drev priserna uppåt, driver dem nu nedåt. Poängen är att det realekonomiska priset för lägenheter VIDA överstiger den realekonomiska insats i form av arbetstimmar och material som krävs för att producera dessa lägenheter. Därför kommer man bygga och bygga fram till dess att man på marginalen inte kan sälja en bostad till dess produktionskostnad. Dock kommer då en massa andra tomma lägenheter ut på marknaden från folk som varit spekulativa ägare, och vi får en negativ bubbla, dvs priser UNDER produktionskostnaderna. Och på det sättet fortsätter cykeln.

1) INGEN vill köpa bostad på en fallande marknad
2) ALLA kan vänta med ett bostadsköp, sex månader, ett år, tre år

det har ni bubbelbabblare sagt i 15 års tid nu, patetiskt.


.

Denna aspekt talar emot en krasch, då det kommer krävas kanske 3 års byggande till innan vi är ikapp det stora underskott som skapats under många år.


Denna aspekt talar också emot en krasch, då vi har en helt ny situation sedan några år tillbaka där du måste ha en nitiskt bra privatekonomi, för att få lånelöfte/lån.


Det är bara vad du tror. Folk har tvärtom väldigt olika åsikter nuförtiden. Folk har också väldigt olika livssituationer och olika ekonomi. Det har aldrig någonsin tidigare varit så stor skillnad mellan folks ekonomiska situation och åsikter än det är idag.

Om dottern ser till att komma in på chalmers så köper pappa en central lägenhet cash. Så funkar det för många idag. Att ingen talar om det för dig innebär inte att det förekommer i stor utsträckning.

Nej, det tröga utbudet är orsaken till varför priserna HAR stigit så mycket som de har. Nu har utbudet kommit igång.
-Bara att titta på byggstatistiken.

Nej, folk betalar inte "cash" till höger och vänster. Vi har en enorm kreditexpansion bakom oss. Folk är hårt skuldsatta.
- Bara att titta på statistiken över bankernas utlåning.

Sedan vad gäller demografin så har jag också skrivit en massa om det. Istället för det födelseöverskott på 30 000 som SCB prognostiserade för i år så sent som i april, ser det ut att bli kanske 25 000. Barnafödandet i Stockholms län jan-jun har MINSKAT 4% från ifjol. Svenskors födande har troligen minskat mer, invandrarkvinnors födande har troligen ökat. (På tal om vem som efterfrågar bostäder.)

Årskullarna talar starkt för en bostadskrasch med 148 tusen 27-åringar (som skapat bubblan när inget byggdes) men bara 105 tusen 19-åringar i Sverige.

Invandringen är vad som kan "rädda" bostadsefterfrågan något, men att nu försöka öka invandringen med t ex flyktingar eller "flyktingar" skulle uppenbart leda till andra mycket allvarligare problem i samhället.

Jo. Bara som exempel när jag själv sålde min bostadsrätt, så köptes den av en tjej vars farsa sålde lite av sina fonder och betalade cash. Det berättade hon öppet. Hon berättade även att det var likadant för hennes polare. Att detta sker helt eller delvis är vanligare än vad folk tror.

Många äldre har stora belopp sparade på banken. Folk kanske glömmer det här på denna sajt (kanske i synnerhet här där folk sagt fuck off till sina föräldrar), men alla människor har föräldrar.


Hushållens nettoförmögenhet Q2 enl. SEB sparbarometer

Ränterelaterat +3972 miljarder
Aktier +5966 miljarder
Fastigheter +7839 miljarder
Skulder -3867 miljarder
-------------------------
Nettoförmögenhet +13910 miljarder


Fler människor betyder att fler bostäder behövs. Det är ingen raketvetenskap direkt.

Men jag antar att de mest banala sambanden går att snacka bort för en tillräckligt desperat snubbe här på sajten.

PresidentBahama hade rätt i sina iakttagelser