Bostadsbubbla i Sverige?

Problemet är väl att du kan få ovälkomna grannar med ägarlägenheter. Något som före kommunernas grundlagsvidriga BRF köp med tvång, inte var ett stort problem för Brf.

Gissar på att villa och radhus kommer bli allt populärare i framtiden.

Min tanke var att den genomsnittliga köparen inte klarar av att läsa årsredovisningen. De antar bara att alla föreningar har ungefär samma ekonomi och ser till avgiften. Är avgiften låg så tolkar de det som en välskött förening och är avgiften hög så är det dåligt?

Alltså hur föreningens ekonomi ser ut har väldigt liten inverkan på bostadsrättspriset. Det som styr är läge, avgift, och hur trevlig lägenheten är (planlösning, snyggt renoverad, etc).

Jag tror att hade föreningen slutat amortera nu och min avgift gått ner till 6kkr istället för 9kkr så hade bostadsrätten gått upp i pris (trots att inget egentligen förändrats till det bättre av en sådan åtgärd).

Hade avgiften kunnat sänkas till 6kkr genom att en betydande del av lånen flyttats till bostadsrättsinnehavarna från föreningen förstår jag om priset gått upp men jag tror alltså att priset gått upp även om föreningen hade kvar lånen och bara minskade amorteringen.

Jaså, jag finns här och besvarar de frågor och funderingar du har.


Jaha var skrev jag det, citera gärna!


När har jag ignorerat historiska händelser, jag uppmanade dig tvärtom att se på vad som hänt historiskt när du funderar på vad som kommer hända i framtiden. Det är ingen garanti men kan ge en indikation skrev jag till dig.


Jag har heller inte skrivit detta, du häver mest ur dig personliga tankar utan koppling till det jag skrivit. Jag tror däremot att folk ser på sin ekonomi och räknar på vad de klarar. Jag tillmäter folk aningen större förtroende än vad ni bubbelbabblare gör och tror att de i stort gör vettiga bedömningar. Jag gav för någon dag sedan citat av en forskare som hävdade att han kommit fram till att låntagare t.ex. var mycket bra på att förutspå framtida räntor. De tog bara i lite för mycket och trodde på för höga räntor men i stort låg de rätt bra i sina bedömningar.

Vi har också fått åtskilliga rapporter om rekordhögt sparande på rena bankkonton men ni bubbelbabblare blundar ofta för faktorer som talar emot er övertygelse.

det byggs redan ägarlägenheter i Stockholm.

Haha kul att Alpha försöker bortförklara prisraset i Canada. När du är i farten kan du väl förklara varför bostadskraschen i Danmark heller inte var en bubbla. Eller den i Spanien eller Irland eller Usa https://en.m.wikipedia.org/wiki/Danish_property_bubble_of_2000s

Då är det väl utmärkt om man tar bort den faktorn, dvs. föreningens lån, för då blir det lättare för köparen att bedöma ekonomin. Att inte avgiften återspeglar de verkliga kostnaderna utan kan inkludera hög amortering är inte optimalt just eftersom det blir aningen svårare att då få en bild av ekonomin.


Ja det är möjligt och det är som sagt var bra om avgiften visar vad det verkligen kostar och inte har dolt sparande i sig eller för låg amortering så att det blir en smäll senare för underhåll. Transparens är bra.

Det kan dock i praktiken vara svårt att få alla att betala klumpsummor till amortering och därför vore det toppen om det kunde bli ett individuellt val.

Som jag sa i min tidigare kommentar: Underskatta inte hur dåligt insatta och ointresserade folk är. Jag känner flera välutbildade och till synes intelligenta personer som är totalt handikappade när det kommer till allt som har med ekonomi att göra.

Mina anekdotiska bevis säger mig att det som människor i allmänhet bekymrar sig över och kollar upp är hur mycket de kan låna och vilka lagar och regler som kan tänkas sätta käppar i hjulen för deras köp. På senare tid har det blivit vanligare att jämföra räntor och förhandla diton, åtminstone om man ska tro dagspressen. En kritiskt granskning av föreningens ekonomi och reflektion över ränteläget hör däremot inte till normen. De som verkligen borde oroa sig, de unga med lågt kapital, de som aldrig upplevt en "normalränta" och som köper IKEA-billy-neubauten i Barkarbystaden, har garanterat noll och ingen koll på ens det mest basala. De ser priset, de läser att mäklaren skrivit "låg avgift" i annonsen och tänker "wow!"...

Din kvot av föreningens lån blir lägre eller noll. Men föreningens lån i kronor och ören förblir densamma. Om ett fåtal i föreningen sitter på en stor del av föreningens lån blir föreningen som helhet mer sårbar. Skulle vi få ett prisras som drar med sig ekonomin i stort är det ingen höjdare att några enstaka medlemmar sitter på i stort sett hela skuldbördan. Vill det sig riktigt illa blir deras lägenheter mindre värda än den kvot av föreningens skuld som de är knutna till dem.

Säg att vi har en förening bestående av 10 medlemmar med varsin lägenhet. Tre av medlemmarna har över hälften av skulden när en ekonomisk kris inträffar. Som vi alla vet är risken stor folk i ett sånt läge förlorar sina jobb. Är det då inte fördelaktigt för föreningen att dess lån är spridda bland medlemmarna? Jag kan inte se någon som helst fördel för föreningen som helhet att lägga alla ägg i en och samma korg. Vill det sig riktigt illa förlorar två av de högbelånade medlemmarna jobbet samtidigt som bostadspriserna dalar. Vem ska då köpa lägenheterna och rädda föreningens ekonomi? Ingen troligtvis. Istället tvingas de resterande och lågbelånade medlemmarna till någon typ av insatsemission för att slippa se sina BRF:er sålda och omvandlade till hyresrätter.

Jag generellt håller jag med dig. Dock tror jag att jag lyckades hitta en lägenhet som var för lågt prissatt just på grund av att den höga avgiften till stor del berodde på amortering. Klart att jag vill göra en bra affär


Transparens är bra generellt. Det är dåligt för personer som lever på att hitta konstigheter i snåriga system. Efter att jag köpte in mig har jag alltid argumenterat för att föreningen skall flytta så mycket som möjligt av lånen till lägenheterna och sänka avgifterna Precis av den anledningen att det är bra om avgiften speglar kostnader för drift och förslitning.


Där håller jag inte alls med. Som lagen ser ut skall alla medlemmar i en ekonomisk förening behandlas lika. Även om det inte prövats exakt vad det betyder så är regeln att andelstalet skall motsvara lägenhetens andel av boytan. Viss skillnad mellan en liten och en stor lägenhet kanske kan motiveras av att man använder trapphus och annat lika mycket men hur mycket som helst är svårt.

Laborerar man enbart med särskilda andelstal som gäller den del av lånet som insatsen skall betala så är problemet att med så låga som räntorna är nu och eftersom föreningar ändå inte amorterar de första 5 åren så går det inte att få till särskilt stor avgifts skillnad med högre insatser. Man kan misstänka att det fuskas med andelstal och att de stora lägenheterna där lite rikare skall flytta in får sina andelstal sänkta jämfört med boytan för att det skall verka vettigt att trycka in mer insats (som föreningen sedan kan betala ut till byggherren).

Källa: http://www.privataaffarer.se/bostad/sma-bostadsratter-far-allt-oftare-dyrare-kvadratmeterpris-931559 https://www.svd.se/nytt-prissattnings-fenomen-pa-bostadsratter

Det har vad jag vet inte prövats i domstol ännu och man kan misstänka ett en bostadsrättsinnehavare som har köpt en lägenhet med felaktigt andelstal (i förhållande till boytan) kan gå till domstol och få andelstalen i föreningen ändrade oavsett vad tidigare ägare kommit överens om. Jag skulle åtminstone inte vilja köpa i en sådan förening. Det är för stor risk innan det prövats i domstol.

Och som jag sa, om det stämmer så är det väl utmärkt att det blir mer transparent, dvs. att köparen verkligen får se hela lånet, både sitt eget och föreningens.


Om jag betalar av min andel av föreningens lån minskar förstås föreningens lån, allt annat lika. Varje medlem väljer hur mycket denne vill att föreningen lånar för dennes räkning med givetvis ett maxtak. Att jag betalar av min andel av lånen kan förstås alltså int öka föreningens risk och heller inte innebära att andra medlemmar får mer i lån.


Nej det är fördelaktigt att varje medlem står för sina lån själv så att varje medlem bär sin egen risk.


Föreningen består av medlemmar och för medlemmarna är det fördelaktigt att kunna betala av sina lån om de så önskar. Varje medlem måste göra sina egna kalkyler och se på vad de har råd med och vilka risker de kan ta. Tycker det vore toppen om inga föreningar alls hade lån utan att alla lån låg hos varje medlem men anser också att varje förening måste få avgöra det själv.

Javisst minskar det möjligheten för insatta att göra lysande affärer pga felprissättning men jag ser inte det som ett argument att försvara systemet, tvärtom.




Alla behandlas lika om alla har samma möjligheter att styra hur mycket lån de vill att föreningen tar för deras del. Och som artikeln det länkades till verkar detta redan användas så förenligt med lagen verkar det vara. Väldigt trevlig utveckling tycker jag.

Alpha erkänner inte ens tulpanmanin i Holland på 1600-talet. Det var bara marknadskrafter in action. En enda lök byttes under manifasen mot exempelvis fyra gödkalvar och åtta feta slaktsvin samt 12 får, en fin kostym, en säng, tunnvis med spannmål, en silverbägare och en massa annat.

Men marknaden har aldrig fel och därför var den lilla löken faktiskt värd allt det där.

På samma sätt är faktiskt en rätt att bo i ett garage på stora essingen (som inte går att bo i) värd all lön en rimligt välbetald tjänsteman tjänar på fem år.

Detta tycker inte alpha är ett dugg konstigt.

Kan du vara lite mer specifik ang prisraset i Kanada?
Jag ser mest stigande priser.

Det ser ut som en del här i tråden inte riktigt vet vad skillnaden mellan pris och försäljningsvolym är. Och när det är för komplicerat är det väl inte konstigt att dom tror på lite vad som helst. Bostadsbubblor t ex.

Jag har rett ut prisfallen i Danmark mfl länder tidigare i tråden. Om någon vill kalla de för bubblor är väl mer en fråga om definition. Fast hur den definitionen ska se är inget jag kan komma på.