Bostadsbubbla i Sverige?

Det är dock skillnad på att låna kronor och Euro.

Lånar du in Euro från en svensk filial i spanien/portugal. Då lånar du i princip från en Euro bank och räntan blir mer eller mindre den samma som att låna i en spansk bank. Jag ville låna kronor till svenska räntor med en utländsk fastighet som säkerhet. Vilket inte går på swebank enligt den länken. Dels för att räntan är/var lägre, min inkomst är i kronor så jag vill minska den valuta risken och dels för att jag trodde att kronan skulle försvagas mot euro.

Om det nu blir en krasch, hur går det då för de Kommunala bostadsbolagen där många bubbelpratare bor ?

Tittade för skojs skull lite på ett av de större bolagen, botkyrkabyggen.

De äger fastigheter som är värderade till 2,5 miljarder
och de är belånade till 1,6 miljarder.

Botkyrka får nog anses som ett mindre attraktivt område och
en prisnedgång kommer att vara störst här, åtminstone i procent räknat.

Om vi leker med tanken att det blir en prisnedgång på 50%,
då har botkyrkabyggen en belåningsgrad på 125%.

Vad händer då måntro ?

På 90-talet kunde kommunen gå in och rädda sina bolag genom interna transfereringar, det går inte längre.

Ok, låter som du ville ta ett lån i SEK och använda en fastighet i Portugal som pant. Det går väl i sig att göra, men det är nog ingen tjänst som bankerna säljer.

Kanske om du är private banking kund och det är ett stor belopp det handlar om. Då kan man låta någon jobba med att sy ihop en sådan special-lösning.

och problemet är att du automatiskt tror att vi tänker så, däremot är det på det viset ( det räcker ju med att prata med sin omgivning, både i hemmamiljön och på jobbet ) att de senaste 10-15 åren, skulle jag våga påstå, har man självfallet köpt för att bo, men samtidigt är det som gjort att man "vågat" ge sig in i en så dyr marknad är för att inställningen är "det går ju ändå bara upp" Det är den spekulativa delen att man inte funderar en stund till över om det verkligen känns tryggt att kasta sig in i en ekonomisk osäkerhet.

Många köper också precis max vad de får lånelöfte till, som om det är ett bra riktmärke istället för att tänka lite själva, man överlåter tänkandet och ansvaret till banken.

Den demografi jag avser med min text är såklart de som är nya in på marknaden, som inte har 2 miljoner att lägga konstant från förra lyan.

En annan sak som bidrar till att folk känner sig "tryggare" när dom kastar sig ut på okänd mark är ju att många har föräldrar i hus och lägenheter med låga lån och höga värderingar, då blir man omedvetet lite tryggare i sitt köp.

Observera att jag pratar psykologi nu, förklarar varför folk gör som dom gör, utan att direkt värdera om deras val är bra eller dåliga, vilket gör det svårt att kasta upp exceltabeller åt dig, så du får helt enkelt nöja dig med det här.

Och med facit i hand har det ju varit en jättebra affär att köpa för 15 år sedan, även om inte värdeökningen är skriven i sten förrän man säljer.

Aj aj, det såg inte bra ut.

Dels så kommer räntorna att gå upp då lånen inte skyddas av en pant längre.
Dels kommer nog långivarna tycka att fastighetsbolaget borde lösa lån på 600 MSEK.
Det lär bli svettigt.

Men Regeringen borde inse att den borde göra något. Samtidigt har den hur mycket problem som helst på andra håll, i ett sådant läge. En sak den kan gör är att införa marknadshyra. Då kan Fastighetsbolagen iaf få in mer hyra som täcker de ökade ränteutgifterna.
Skulle HGF knorra så erbjuder man bara dom att överta lånen. Då lär dom snabbt bli tysta.
(Samtidigt kan Regeringen slå sig för bröstet och säga att den varit duktig som äntligen löst det eviga problemet med bostadsbrist).

Men för att skaka fram 600 MSEK behöver nog kommunen agera och som aktieägare göra kapitaltillskott. Men säg att man förhandlar fram en plan på 300 MSEK per år. 600 på en gång blir nog för saftigt.

Tittar man på Botkyrka ser man att deras budget är ca 4600 MSEK.
http://botkyrka.se/SiteCollectionDocuments/Ett%C3%A5rsplan%202016.pdf
300 MSEK skulle då bli knappt 7% besparing.
Så säg att man generellt sänker lönerna med 10%, då har man löst problemet. Man kan också dra in på service, då behöver man inte sänka lika mycket. Och då är problemet löst.

Skulle nu facket dra igång med strejker så sparar man snabbare.


Men när jag ser detta förstår jag t ex highbankers oro. Han bor ju i HR, och kommer att åka på rejäl hyreshöjning när bubblan kraschar.
Och eftersom hans föräldrar uppenbarligen har spekulerat i villaköp kan väl dom ligga illa till också. Blir nog så att highbanker får flytta hem till pojkrummet och hjälpa föräldrarna med ränta och amortering.

Om man tror att kronan ska vara svag i förhållande till Euron går det också utmärkt att ta en sådan position på börsen, man behöver inte hantera det med bolånet. Däremot är det givetvis olika räntor för olika valutor eftersom det är olika inflationsförväntningar.

Då får finansministern vrida om armarna på bankerna så att de bokför fastigheten till ett "bruksvärdebelopp" (kräver säkert nödlagstiftning), eller så får kommunen täcka upp med likvida medel eller andra tillgångar. Har kommunen inget annat av värde, typ pantsätta världskulturkonstsamligen blir det till att låsa upp likvida medel hos banken och då får dom höja skatten för att få in nya pengar.

Troligen slutar det med förmånliga nödlån från staten som kommunerna efter behovsprövning kan använda för att lösa de lån som bankerna säger upp. Kom ihåg hur Anders Borg efter Lehman sa att de bostadlån som betalades löpande utgifter på inte fick sägas upp.

Ett alternativ är givetvis att man låter Botkyrkabyggen göra KK och så får någon ta över fastigheterna men eftersom hyresgästerna, många som går på soc, har besittningsskydd så lär det vara mindre attraktivt för många. Nedgångna miljonprogramsfastigheter med ett soc-beroende klientel på oattraktiva addresser är oftast inte så gångbart i lågkonjunktur som 50% borpisfall lär signalera.

Antagligen är det inte lönt besväret om inte banken systematiskt erbjuder denna tjänst. Eftersom jag hade utrymme att belåna min svenska bostad så blev det en enklare lösning så jag forskade inte så jättemycket.

Politiker behöver nog inte blanda sig i för att vrida armen på banken.

Botkyrkabyggen lämnar ett val till banken. Antingen så behåller vi tidigare värdering och vi fortsätter betala räntan enligt tidigare avtal. Eller så värderar vi om och går i KK så att banken får en rejäl smäll i sin bokföring med risk för egen kk.

Det är visserligen sant och jag placerar i allmänhet med en svar krona som grundförutsättning. Jag tror dock även att fastigheter i Sydeuropa har nått botten och är på väg upp. Speciellt de som inte är transit land för flyktingar som Spanien och Portugal. Ur placerings synpunkt så tror jag det är svårslaget utifrån risk och potentiell värdeökning.

Man åker förstås på en del kostnader men uthyrning verkar göra att man mer eller mindre slipar nollan där på lång sikt. Sedan är köpet egentligen inte gjort som investeringsobjekt utan mer ett försök att tajma marknaden.

Jag är inte det minsta orolig för egen del, min hyresvärd har god ekonomi och låg belåning, dessutom bor jag ju med min familj så att flytta hem till föräldrar skulle nog aldrig komma på fråga.

Skulle vi tvingas flytta ( av vilken som helst anledning ) gör vi i sådana fall det till den fastigheten jag idag hyr ut, men som inte ligger lika perfekt till som den bostad vi hyr, vilket är det enda negativa.

Dessutom anar jag en ton hos dig som indikerar att du blivit lite stött, vilket inte alls var avsikten för då hade jag garanterat inte varit lika subtil

En liten notering, min text handlade om dom senaste 15 åren, när mina föräldrar byggde sitt hus var inte alls tongångarna " det går alltid upp " eftersom det ligger mycket längre bak i tiden.

Du måste lära dig att förstår vad folk menar när du läser deras text, annars hamnar du fel hela tiden

Stackars liten.

Detta blir inte alls roligt för dig. Nu måste du bestämma dig för om du ljög eller hade helt fel när du påstod att marknaden var upp i USD. Det låter helt klart som pest/kolera för din typ av karaktär.