Bostadsbubbla i Sverige?

Nej du är inte ensam, det är liksom lite därför vi sitter i en tråd med titeln Bostadsbubbla i Sverige....

Brev från verkligheten, jag har också haft en gynnsam löneutveckling, jag har också haft en fin utveckling på värdet i både sommarhus och fastigheten jag hyr ut, jag har haft ett par bra år på börsen dessutom.

Förstör det din världsbild nu, när jag som bor i hyresrätt inte är fattig och bitter?

Skillnaden mellan dig och mig är att jag förstår med ödmjukhet att jag haft en del tur, medans du tror att du gjort dig förtjänt av den goda sitsen vi båda sitter i.
( en annan skillnad är såklart också att jag har noll kronor i skulder )

Och hur mycket bubbla har spruckit under den tiden... Vad tror du händer de närmaste 6 åren?


Nej men du är inte realistisk i din världsbild. Du ser inte att folk har bra löner och därför råd att betala för sig.

Bara i mitt eget område såg jag att medellönen låg på nästan 50 k/ månad. Och då har vi bostadspriser på i genomsnitt 75 k per m^2 ca. Och en belåning på ca 4 miljoner per lägenhet. (alltså 2 miljoner per person i lån)

Jag förstår inte riktgt problemet här. Det är inte här bubblan finns som du letar efter iaf.


att jag är i den situationen jag är i nu beror på att gör en helt annan bedömning än vissa andra och jag är glad att jag bara lyssnar på mig själv när jag gör affärer.

Orsaken brukar helt riktigt variera. Varför har du då snöat in dig på skuldkvoten? Eftersom väldigt många stirrar sig blind på denna så kommer problemet garanterat vara något helt annat. Jag tror aldrig att det är helt riskfritt. Jag tror dock att skuldkvotens betydelse är marginell.

Flera länder har dock gjort samma tabbe och man kan ju börja med att leta efter misstag någon annan gjort. Subprime lån i USA var en uppenbar tidsinställd smäll när man tittar i backspegeln. Det är sådant man ska hålla ögonen på.

Nedanstående länk från "Cornucopia?" är ingen perfekt text och den bygger på 1,5 år gamla siffror, men den innehåller de viktigaste indikatorerna (punkt 2 och 3) d.v.s. att priserna reellt drar ifrån lönerna och att skulderna växer på liknande sätt.

http://cornucopia.cornubot.se/2015/05/gastinlagg-bostadsmarknaden-ar-kraftigt.html

(Nettosparandet är negativt: http://www.di.se/artiklar/2016/8/31/rekordokning-i-hushallens-skulder/. Tillgångar fluktuerar med konjunktur och kan inte användas som indikator på balans. Se t.ex. vad som hände med hushållens tillgångar i kölvattnet av 2008 http://sebgroup.com/sv/press/pressmeddelanden/2008/sebs-sparbarometer-kraftig-minskning-av-hushallens-formogenhet)

Allt detta säger oss att det är en matematisk sanning, mer än något annat, att priserna måste sluta öka förr eller senare. Funkisettan kan inte kosta 1000 årslöner. Vi vet också att den psykologiska effekten av ett kraftfullt negativt trendbrott på marknader (som avstannade priser skulle vara) ofta sätter igång en självförstärkande negativ prisutveckling. Hela ekonomiska historien är full att bubblor och krascher, bland annat till följd av present bias, d.v.s. vår tendens att ha en övertro på att framtiden kommer att vara som nuet. Forskning visar t.ex. present bias hos aktieanalytiker. De som den osynliga handen har utsett att slå marknaden kan inte slå marknaden utan får i själva verket betalt för att med myndig stämma förklara att så som det är idag, så kommer det vara imorgon:

http://www.psykologforbundet.se/Global/Psykologtidningen/Forskningsserier/PT2013_04_Ekonomi.pdf

Frågan är hur nära toppen vi är och om det blir stillastående priser, pyspunka eller ett ras.

Amorteringskravet stoppar den exponentiella ökningen av inflödet av nya pengar på marknaden genom att tvinga köpare att ta hänsyn till priset och inte bara kostnaden. Amorteringarnas storlek påverkas ju inte av ränteläget utan bara av belåningsgrad och köpesumma. Genom att det är litet till sin omfattning och att det bara påverkar nya lån får det en fördröjd effekt. Det intressanta är huruvida osäkerheten på marknaden just nu beror på amorteringskravets psykologiska effekt (på prisförväntningarna) eller på att köparna närmar sig taket för vad de vill betala (på grund av amorteringarnas inverkan på konsumtionsutrymmet). Om köparna når taket kan priserna stagnera trots 99% förväntan på högre priser, 99% bostadsbrist, 99% ökade byggkostnader och 100% glättade magasin med illa skrivna reportage om ljusa fräscha gemensamhetsutrymmen.

Har precis köpt min första BR inom tullarna i Stockholm och här är mina tankar som säger emot bostadsbubblan:

- Min kostnad för boendet blir 4000 kr/mån varav ca 1500 är amortering. Innan bodde jag för 6000 kr/mån i HR. Själva räntekostnaden ligger på 1500. Jag räknar med att räntan kan fördubblas (till ca 6%, då betalar jag 8500 kr/mån inklusive amortering) och det tycker jag fortfarande är en rimlig boendekostnad.

- De flesta jag umgås med sparar 5.000-10.000 kr/mån och alla har långt ifrån högavlönade jobb. Dock är de flesta runt 25 år och har ingen familj och därför inte så höga utgifter.

- Många har far- och morföräldrar som gått bort/flyttat till ålderdomshem (från BR) och därför har de ärvt pengar. Flera köper lägenheter för pengar de lånat av sina föräldrar (som fått arv) så att räntan blir stabil.

Det är däremot ohållbart att priserna går upp så mycket i förhållande till lönerna. Min förhoppning är att priserna stannar där de är idag. Går de ner kommer det drabba alla unga förstagångsköpare (som mig själv) som precis köpt. Går de upp kommer det bli ännu svårare för förstagångsköpare och för egen del svårt att köpa större om jag någon gång vill ha familj.

Betydelsen är marginell i kontexten att den i sig skulle vara trigger, däremot fungerar en hög skuldkvot som katalysator när vi väl hamnat i problem.

Jo det är som regel billigare med ägda bostäder.

Ska du byta upp dig så är det egentligen bättre att det går ner. För den dyrare bostaden kommer att minska mer i reda pengar.

Visserligen balanserar det sig så kostnaden blir mer eller mindre den samma oavsett.

Om du bor kvar så är en förändring i värde mest teoretisk. Såvida inte kostnaden förändras så spelar det ingen roll för dig om lägenheten dubblas eller halveras i värde.

Det är ju låga räntekostnader som ställer till med ohemul skuldsättning. Och denna skuldsättning har inte skapat en boprisbubbla, menar du?

"Gynnsamt världsekonomiskt läge" är en 8 år gammal global skuldkris som möttes med nya skulder och inte med en marknadsekonomisk nystart. Nystart hade krävt konkurser och sänkta tillgångsvärden. Du har ett läge tvärtemot detta. Du har tjänat pengar på ett pyramidspel i ett Europa med sviktande pensioner - intet konstigt i en världsdel med förljuget låg inflation. Den är tvärtom hög. Din boendekostnad och löneutveckling är inte relevant för trådens ämne men visst, presentera vad du vill, för all del.

Såklart priserna kan gå upp ytterligare så länge vi har i stort sett en 0-ränta och en låg arbetslöshet (bland etniska svenskar, läs: de med högre inkomster) Vi har en rejäl bostadsbrist i våra större städer, med Stockholm som ett extremt exempel.

Vi har även haft en bra löneutveckling samt jobbskatteavdrag som påverkat våra inkomster och möjligheten till att lägga mer på våra boenden.

Lägg även till det faktum att vi verkar lida av någon form av mass-psykos där alla inne på marknaden verkar tro att det är ett normal-läge att priserna går upp 10 - 15 % per år och att man sen kan använda sitt boende som en bankomat.

Men på nersidan har vi även följande fakta:

Räntan kan inte gå ner särskilt mycket mer, personligen hade jag tidigare i år en rörlig ränta under 1 % och med ränteavdraget blir det ju inte många kronor i ränteutgifter. Vem som helst kan ju låna om räntekostnaden endast ligger på dryga 0,6 % efter avdrag. Men jag har också haft en rörlig ränta på 6 % för några år sedan, och då var det inte lika många som var intresserade av att köra "all in" på budgivningarna. . (Givetvis även andra faktorer som vägde in)

Folk i regel verkar endast räkna på vad bostaden kostar här och nu utan att göra någon långsiktig kalkyl. Någon gång kommer ju räntan att vända uppåt, att göra sin boendekalkyl på en glädjeränta på runt 1 % (efter ränteavdraget) är ju på gränsen till efterblivet.

Att vi har en stor inflyttning har egentligen ingen betydelse så länge vi inte pratar om höginkomsttagare som kan delta i budkarusellen, studenter, flyktingar och människor med låga inkomster kommer snarare få dela boende, bo inneboende eller hitta andra lösningar. De kommer alltså inte påverka budgivningarna då de inte är kreditvärdiga.

Staten har ju även höjt en del skatter och SKL siar ju om att även kommunerna kommer att behöva göra så för att delvis finansiera flyktingkrisen, men även andra kostnader som skjutits på. Detta leder ju onekligen till mindre pengar i plånboken som i sin tur bör påverka betalningsviljan.

Ränteavdraget har ju även det vart uppe på tapeten flertal tillfällen, och frågan är väl hur länge det kommer att finnas kvar? Spontant känns det som att det kan komma att ändras efter valet 2018 beroende på vilka som sitter vid makten. Och hur länge tror ni det tar innan fastighetsskatten gör någon form av återentré?

Vi befinner ju oss i en högkonjuktur för tillfället, men hur kommer det att se ut när det vänder mot en lågkonjuktur. Lägg även till de 100.000-tals arbetslösa flyktingar som skall försörjas så kommer det ju att synas i arbetslöshetsstatistiken. Kommer kommande hittepå-jobb (med statliga lönesubventioner) att slå ut några av dagens riktiga låglönejobb? Och vad blir då konsekvenserna?

Svårt att tro att det är långsiktigt hållbart när skulderna ökar snabbare än inkomsterna.

Citat från SCB.se
"Hushållens samlade låneskulder som andel av disponibel inkomst steg från 91 procent 1995 till 166 procent 2010. Därefter sjönk skuldkvoten något under två år men de tre senaste åren har utvecklingen återigen vänt uppåt, 2015 var hushållens skuldkvot närmare 177 procent."

http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Ingen-avmattning-pa-bolanemarknaden/

Lägg till Sveriges totala skuld så blir inte bilden ljusare.

Citat från DI.se:

"Den sammantagna svenska skulden för hushållen, företagen och staten ligger på 295 procent av BNP, näst högst i världen efter Japan, med skulder på 393 procent av BNP"

http://www.di.se/artiklar/2015/9/16/sverige-i-lanetoppen/

Visserligen siffror från 2014, men tror ni förstår min poäng.

Nja, kortsiktigt kan nog priserna pressas ytterligare uppåt, men sen lutar det väl åt någon form av korregering åt andra hållet i form av pyspunka med stillastående priser under en länge tid eller ett fritt fall.

Bara jag som märkt hur litet utbud på bostadsrätter det är just nu?

Finns ju knappt nåt till salu i Stockholm nu.

Beror det på juletider?

Självklart, det är samma varje år. Väldigt få har förstås tid att gå på visningar innan Jul eller för den delen ordna sin bostad för en visning.