Bostadsbubbla i Sverige?

Skönt att du utmanar statistiska sanningar i hopp om att det självfallet är dom modellerna som är felaktiga, eftersom det är det enda som passar din agenda.

Hälsningar

Förnekelsestadiet

Tips, titta även på hur andra länders bostadspriser över tid följer KPI ( eller det landets motsvarande term ) och sedan avviker från denna trend ungefär i samma veva som pengar började bli billiga.

Konstigt att väldigt många länder fick bostadsbrist ungefär samtidigt som pengar började bli billiga, mycket konstigt.......

Den enda historiskt representativa modell vi har är alltså enligt dig blaha blaha. Använder du tarot-kort istället eller vad är hemligheten?

Du kan skapa vilka modeller du vill, faktum kvarstår ändå att det är snorbilligt att äga sitt boende.

Jag letar och letar men hittar ingen förklaring i ditt inlägg om varför bostadsprisernas avvikelse från KPI är något att bry sig om. Det viktiga är fortfarande månadskostnaden, eller snarare den fiktiva månadskostnad som banken räknar på vid utlåning. Har du jämfört utvecklingen av den månatliga kostnaden för att äga sin bostad med KPI?

Hemligheten är kunskap och erfarenhet av bostadsmarknaden och vad som styr utvecklingen av den. Det är en bristvara hos vissa i tråden.

Det du beskriver förklarar VARFÖR priserna stigit, det är ingen raketforskning och något jag trodde vi var överens om för en sisådär ett par tusen inlägg sedan. Det du inte förstår är att enorma makroekonomiska obalanser uppstår när detta läge får fortgå för länge, eftersom den enskilda människan bara vill bo och således kommer fortsätta göra just det, till den månadskostnad man klarar av.

VAD som sedan förändrar läget vet varken du eller jag, men NÄR detta sker går det åt helvete linjärt med obalansens storlek, därav min oro.

Ni tror det handlar om avundsjuka vilket är ganska gulligt på en 5 årings naiva sätt i förhållningen till omvärlden.

Det som kommer att hända om räntan och därmed månadskostnaden går upp är att kostnadsgapet mellan att bo i egenägt boende och bo i hyresrätt skulle minska. Där har du idag en obalans som heter duga. Kostnaden för att bo i egenägt boende skulle då närma sig den fiktiva månadskostnad som bankerna räknar på att man måste klara för att få lån idag. Var ser du dramatiken i detta?

Det beror på vad man menar med hyresrätt.

En ny hyresrätt är 30-50% dyrare än motsvarande BR, så även om priserna på br gå ner så kommer hyresgästen lagt ner en förmögenhet på sitt boende ändå totalt sett.

Som jag ser det finns det inget att vinna på att bubbelbabbla år ut och år in i en hyresrätt. Det är mycket bättre att ta tag i sin egen skuldsättning istället för någon annans.

Och gamla hyresrätter behöver också renoveras. Och vem får betala det tror bubbelbabblarna?

Återigen handlar inte diskussionen om vilken strategi man vinner mest på, och så länge du och zurfarn har era privatekonomiglasögon på er kommer vi aldrig kunna diskutera.

Rent krasst så är bara det faktum att man tjänar pengar på att bo en stor anomali men er hjärnkapacitet klarar inte resonemang utanför er egen person så det är lönlöst att prata med er, detta är en tråd i forumet för nationalekonomi och när man diskuterar sådana parametrar med folk som bara pratar privatekonomi blir resultatet bara ledsamt.

Jag vet att man tjänar på att äga sitt eget boende över mycket lång tid, och olika boendeformer för med sig olika typer av risk, där jag skulle sätta livslångt ägande av fristående villa som den boendeformen med lägst risk av dom ägandeformer som finns. Som hyresgäst har du lägst kapitalrisk, dock får man betala en premie för den vilket över tid kan urholka kapital om man är dum i huvudet och inte tar höjd för detta.

Långa lågränteperioder har dessutom en tendens att göra folk lite dumma i huvudet på det viset att man i sin över tid kalkyl utgår från denna låga ränta när man utvärderar olika typer av boendeformer över lång tid.

Över lång tid hinner man med någon/några räntecykler och den hävstång man får vid sjunkande räntor får man dubbelt igen när räntorna stiger, eftersom när räntorna stiger går månadskostnaden upp samtidigt som den egna tillgångens värde minskar, så fungerar normala ekonomier och över tid kommer vår ekonomi även att vara en sådan.

Vad som kan få räntorna att stiga?

Till exempel ökad oro i världen, eller att den sedan 15-20 år tillbaka skenande penningmängden börjar hitta ut från bubblan till konsumtionen och därigenom skapar ett inflationstryck tsunami-style som måste hejdas för att inte pengar ska bli värdelösa och då kan Dennis kliva in. Aningen tillspetsat men där sticker jag knappast ut i mängden i den här tråden.

En hyresgäst sitter inte med någon kapitalrisk därav att det är "dyrare" att hyra. Som hyresgäst slipper man även inlåsningseffekterna som uppstår vid kraftigare boprisfall. Ditt resonemang gäller endast vid evigt stigande bopriser. Något som för övrigt är matematiskt omöjligt.

Det du inte tänker på är att samtidigt som den egna tillgångens värde minskar, så går också priserna på de andra objekten på bostadsmarknaden ner. Vill man byta bostad står man alltså på plus minus noll. Att priserna bromsar in eller faller är alltså inget problem för den som varit inne på marknaden ett tag. Ingen villaägare kommer att råka i panik om värdet på den egna bostaden sjunker med en miljon, om man samtidigt ser att husen i resten av kommunen sjunkit med lika mycket. Det finns ingen dubbel effekt av höjda räntor, som du skrev. Att du inte tänker på sånt säger mig att du bara har en akademisk förståelse för hur bostadsmarknaden fungerar. Du fattar inte hur det funkar på riktigt. Därför hamnar du fel i dina analyser.

Det talas en del om låga räntor och billigt att låna etc.
Jag har nedan listat nominell 3-mån ränta och ränta efter skatt, inflation och reallöneändring.

Kolumnen längst till höger visar alltså vad man märker av för kostnad i relation till lön. (Notera dock att inflation och reallöneökning i praktiken fungerar som tvångsamortering. Nominella räntan är fortfarande en utgift).

Jag använde reallöneändring för tjänstemän. Man kan ta arbetare också. Det blir ingen avgörande skillnad.

Man kan se att det var under krisåren 92-93 som folk kände av en besvärande ränta. Men då bet man ihop och kämpade på. Det förekom väldigt lite kreditförluster för bostäder.

Nu kan någon invända att detta må vara så, men att folk i allmänhet inte fattar detta. Och det är nog sant. (iaf nuförtiden. Men för 30-40 år sedan var det väl känt).
Dock har de som ägt bostad och lånat märkt att dom trots allt lever ganska bra. Och lånet minskar ganska snabbt (pga den implicita amorteringen). Den kunskapen sprids till vänner och bekanta och de tycker att de kan "byta upp sig".

Dvs en tillbakagång till 1996 med en nominell ränta på 7.9% och en realkostnad på -1%. kommer kanske inte att ha en så stor dämpande inverkan på bostadspriserna. Det är bara att gå till 1988 och titta. Då steg bostadspriserna rejält.

Vi kan också se att den "prisplatå" vi såg under Alliansen åren inte uppenbart har med något i tabellen ovan att göra. Det var troligen mer allmän oro för ekonomin och framtiden som dämpade.