Bostadsbubbla i Sverige?

Det beror på vad du vill göra. Jag antog att man i ditt scenario skulle byta ner sig till något billigare för att sedan byta upp sig igen efter kraschen.

Bostad 1 (större):

Inköp: 2 000 000 kr
Lån: 2 000 000 kr
Såld 2016: 4 000 000 kr
Vinstskatt 22%: 440 000 kr
Netto kvar: 1 560 000 kr

Bostad 2 (mindre):

Inköp (samma tidpunkt som försäljning ovan): 2 000 000 kr
Lån: 440 000 kr

Krasch inträffar.

Scenario 1

Pris ny bostad efter krasch om 25%: 1 500 000 kr
Pris gammal bostad efter krasch om 25%: 3 000 000 kr

Nu säljer du din nya bostad och köper tillbaka din gamla och har då 1 060 000 kr på fickan

Du har "förlorat" vinstskatten om 440 000 kr samt 500 000 kr i värdeminskning, sammanlagt 940 000 kr.

För att återköpa dina gamla bostad för 3 000 000 kr så behöver du ta lån om 1 940 000 kr, dvs du har i princip inte sparat/tjänat några pengar alls på att försöka timea marknaden.

Scenario 2

Pris ny bostad efter krasch om 20%: 1 600 000 kr
Pris gammal bostad efter krasch om 20%: 3 200 000 kr

Nu säljer du din nya bostad och köper tillbaka din gamla och har då 1 160 000 kr på fickan

Du har "förlorat" vinstskatten om 440 000 kr samt 400 000 kr i värdeminskning, sammanlagt 840 000 kr.

För att återköpa dina gamla bostad för 3 200 000 kr så behöver du ta lån om 2 040 000 kr, dvs du har i princip inte sparat/tjänat några pengar alls på att försöka timea marknaden.

Så i scenario 1 så har du tjänat 60 000 kr på ett prisfall om 25% och i scenario 2 har du förlorat 40 000 kr på ett prisfall om 20%.

Prisfallet måste alltså överstiga vinstskatten om 22% för att du spekulativt ska ha kommit ur kraschen på ett bra sätt. Det bästa är således att sitta kvar i sitt hem och inte spekulera på det här sättet. Det är inte säkert att det är en bra affär ens om en krasch inträffar och det är osäkert att en sådan inträffar och att du kan pricka rätt i dina transaktioner.

Kanske, men en sjunkande boendekostnad för ägt boende gör ditt scenario osannolikare. It goes both ways. Osäkert läge skulle jag kalla det.

I grund och botten handlar det om en större och större obalans vi varnar för, vad som sedan utlöser krisen vet vi inte, jämför gärna med att åka bil utan bälte, åka båt utan flytväst osv, vi vet inte vad som orsakar olyckan men vi ser förhöjd risk OM olyckan är framme.

Kapten, jag noterar att båten har plats för 100 personer i livbåtarna men att du fyller på mer och mer folk, trots att vi för länge sedan passerat 100 personer, jag är orolig för att det kan skapa problem.

Du behöver inte vara orolig käre matros, båten läcker inte och vädret är fint, visa mig ett troligt scenario för vad som skulle kunna gå fel.....

Fast man har väl åtminstone befriat sina arvingar från att behöva betala en massa reavinstskatt. Eller?

Varför skall du återköpa din gamla bostad om du vill flytta till mindre?

Vidare är en realiserad vinst en realiserad vinst, de pengarna har du i handen och kan minska belåningsgraden på nästa objekt.
Om sedan båda objekten sjunker i värde ? Och?

Du har höjt ditt anskaffningsvärde med 1-1,2 milj ja, det motsvarar en vinstskatt om 220 00-264 000 kr men du har betalat 440 000 kr i vinstskatt. Så visst har du befriat dem från en del av det. Men det kostade mer än det smakade i realiteten, du har bara gjort så att de undslipper häften av den kostnad du hade för det.

De sjunkade lånekostnaderna leder till att kollektivet låntagare har allt större skulder, då hjälper inte sjunkade lånekostnader. Sen är vi väldigt nära om inte på botten gällande billiga lån, det gör att stigande priser äter annat konsumtionsutrymme.

Men visst tar löneökningarna fart och reallönerna stiger som aldrig förr och priserna utvecklas långsammare eller inte alls så lär risken sjunka.
Men det scenariot tror jag tyvärr inte att vi får se.

Det var ett exempel som visade på att man inte nödvändigtvis tjänar på att realisera vinst och flytta till mindre för att försöka ducka kraschen. Sen förutsatte jag att man någon gång ville byta upp sig igen. För att inte göra exemplet alltför långdraget och komplicerat så fick personen köpa tillbaka samma lägenhet efter kraschen. Byt ut till likvärdig bostad om det passar herrn bättre.

Ett lätt ansträngt exempel, vinster är inte vinster förrän du har realiserat dem.

Hyfsat svårt att realisera vinsten helt och bli bostadslös istället. Det rimliga då kan vara att försöka ducka en krasch genom att gå i ide men kalkylen för det rent ekonomiskt är inte toppen även om man lyckas tima det bra vilket jag gjorde i kalkylen ovan.

Beror helt på värdeutvecklingen och belåningsgraden.
Har du låg belåningsgraden och haft en rejäl värdeutveckling, ex från 3 milj till 6,5 milj på 20 år så har du uppåt 3,5 milj i vinst.
Sen kan du reducera skatten om du renoverar och underhållit kåken med säg 500.000 kr så skattar du på 3 milj dvs 600.000 kr.
I din plånbok hamnar 5,9 milj -2 milj ( lån) dvs 3,9 milj kr.

Har barnen blivit vuxna under resan och två vuxna kan flytta till annan billigare ort så kan du göra dig skuldfri beroende på hur pass stor bostad du vill ha, om inte annat sänka belåningsgraden från 2 milj till 1 milj? 500.000 kr? 0 kr?

Nja, det är bara förbättringar du får dra av. (Dvs utbyggnad och liknande). Underhåll är inte avdragsgillt. Och det är bara förbättringar under de senaste 3? åren som är avdragsgilla.

Blir det inte långt till jobben då?
Fast du tänker dig nog att man ska kunna byta jobb. Knappast att man ska bli arbetslös. Men du underskattar svårigheterna att hitta nytt jobb när man passerat 55. Något man nog gjort när barnen flyttat.

Men säg att Benny 56 år som jobbat i Stockholm och har 45 KSEK månaden flyttar till Härnösand. Bostaden kan han nog köpa och vara skuldfri. Men var ska han få jobb? Näringslivet i Härnösand är lite svagt. Det driftiga verkar ha dragit till Stockholm. Och Riskkapitalet är osynligt i Härnösand.
Omskola sig till busschaufför?
Eller börja i hemtjänsten?

Är det inte så att man hemskt gärna vill bo i en liten ort, så är det nog en för hög "ekonomisk avgift" för att flytta dit. Bättre då att betala den lilla räntan och bo kvar i Stockholm.

Tyvärr. Jag beklagar detta. Med mindre socialistisk straffpolitik mot näringsliv och riskkapital hade det inte behövt vara så illa.