Bostadsbubbla i Sverige?

Du pratar likt flera här om boendekostnader. Ingen av er har dock ens gjort ett försök att faktiskt räkna ut de boendekostnader ni pratar om. Alpha är den enda som ens närmat sig ett försök, vilket slutade ungefär med "jag orkar inte". Vilket i sig är okej, jag orkar inte heller en sådan sak, men det har den logiska följden att vi inte har räknat ut kostnaderna.

Det genomgående problemet är att just saker som köpeskilling starkt påverkar tenderar att försvinna. Exempelvis kostnaden för risk. Den behöver alltså periodiseras, gör man inte det har vi underskattat boendekostnaden.

Verkligheten redovisas öppet och du har fått länken men du blundar så hårt du kan.

Nja, försvagning mot USD och försvagning mot EUR är vad jag ser sedan Brexit-dagen. Motsvarande trender under de senare åren då man sänkt reporäntan emellanåt.

Finanspolitiska rådet:

"Brukarkostnad = nominell kapitalkostnad efter skatt minus förväntad värdestegring plus drift och underhåll."

Jag skulle ändra "förväntad värdestegring" till "periodiserad reavinst efter skatt/periodiserad reaförlust" samt lägga till mäklararvode och/eller andra försäljningskostnader. Flyttkostnader har man för hyresbostäder också.

Det där är en tickande bomb. De har självfallet rätt i att det finns en förväntad värdestegring, som du(?) själv poängterat är den (modellerat via historik, rimligen det bästa vi har) en mer eller mindre direkt kompensation för inflation. Men det ironiska här är att kostnaden för volatilitet i sig alltid är >0, d.v.s. det är helt förbluffande att räkna prisförändring på plussidan men inte minussidan eftersom en förväntad prisförändring direkt innebär en kostnad för risk >0.

Det är inte så att jag inte ser problemet - det är skitsvårt att ställa upp kostnaden för risk för en generellt fall, det är rent av jobbigt även för det specifika. Men att det är svårt att räkna på kostnader gör ju liksom inte att de försvinner.

Jag brukar räkna boendekostnaden baserad 100% belåning. Även om man inte har en sådan så ger det ändå en bra bild av den faktiska kostnaden eftersom det inkluderar kostnaden för det bundna kapitalet.

Menad du risk för värdeförändring? Uppfattad risk handlar mycket om åsikter så hur tänker du att den skall beräknas?

Nu var det du som skulle presentera statistik som verkar trovärdig. Jag har redan visat mitt data.

Även om jag inte orkar göra riktigt allt alla ggr så har jag inte det minnet från den diskussionen.

Man kan med fördel räkna kapitalkostnad som hela köpeskillingen som lån.
Sedan bör man räkna med Månadskostnad om det är en BR.
Och så får man lägga till underhållskostnad. Och driftskostnad.

Men det stannar inte där. Och det var väl i fortsättningen som vi inte var riktigt överens.
Man kan lägga till risk för prisfall plus potential för uppgång. Detta kan man estimera med optionskostnader.
Dvs om man köper en säljoption och ställer ut en köpoption ATM, så har man städat bort prisförändringen till approximativt 0 i kostnad. (Och det var nog där trillske började bli missnöjd då hin inte vill se risken försvinna så enkelt, då det är hins skäl till bubbla). Antingen kan man approximera bort spreaden och då tar de ut varandra. Eller så får man väl lägga på en liten kostnad för spreaden. Dvs boendekostnaden för risken skulle bli 0.

Ifall man inte lånar utan betalar med eget kapital men ändå har med en lånekostnad på hela beloppet så kan man säga att man har med riskkomponenten i lånekostnaden. Låneräntan innehåller ett pris för risken.

Sant man bör ta med drift och underhåll. Speciellt om man talar om ett hus. Underhåll in en BRF brukar smygas in i hushållsbudgeten så den kan vara lite svår att ha ordning på om man inte är väldigt pedantisk.

Tack för förtydligandet av risken. Jag tycker ändå det blir lite luddigt att räkna in det eftersom det i slutändan handlar om någons åsikt och gissning angående framtiden. Jag har heller ingen aning om vad en sådan försäkring kan tänkas kosta.

Det gick ju för en gångs skull så bra för dig, sen droppar du en känslostyrd idiotgissning mitt i alltihop. Åtminstone kul att se riktningen, en bit till så kommer det inte längre vara helt omöjligt att hålla en konstruktiv dialog.

Räknar man så har jag fått betalt för att bo sedan jag köpte min första BR.

Samma här. Det är dyrt att ta råd av BBK i längden.

Nu blir det låga räntor ännu längre och vi som äger får ännu mer tid på oss att beta av våra lån.

Bubblan verkar bara finnas i BBK:s teori, men vad som ska spräcka den börjar bli mer och mer oklart.